新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于世茂房地產控股有限公司（下稱“世茂房地產”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予世茂房地產的主體信用評分為84。

　　近年來，世茂房地產在銷售規模上保持著前20的主流房企地位，經過多年的積累，公司業務包括住宅、酒店、零售及商用物業。在銷量突破千億門檻后，依然保持穩健且較快的增長速度，上半年公司拿地與銷售的比例高，拿地力度不減。世茂房地產的品牌力一直處在行業前列，較強的綜合競爭力也為公司的擴張打下了基礎，公司整體財務杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，世茂房地產經營的波動依然較大，公司經營現金流的表現也起伏不定，近幾年公司拿地愈發激進，三四線項目占比增多。房地產調控對于整個地產行業以及世茂房地產的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　世茂房地產近年來規模快速提升，在2017年銷量突破千億門檻后，依然保持穩健且較快的增長速度，2019年銷售量有望突破2000億。2019年上半年實現營收565.78億元，同比增長32.64%，歸母凈利潤51.05億元，同比增長19.54%。克而瑞數據顯示，世茂的土儲貨值已達到9556.6億元的水平。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩健，2019年上半年，世茂房地產的加權平均融資成本為5.6%，在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞，世茂房地產的資產負債率和凈負債率控制在較為合理的水平。資產負債率為73.25%，凈負債率為59.6%，整體債務體量可控。

　　各項償債指標合理，世茂房地產的短期債務占比為27.76%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋，短債現金比為0.61，上半年現金流，為正流入狀態，是融資回款之外的另一大資金來源。經營活動現金流對于當期利息支出的覆蓋較為充足。

　　關注：

　　經營、現金流起伏不定，受行業調控政策以及自身經營策略的影響，世茂房地產多年來的經營及其現金流常常起伏不定。受行業政策影響，公司后續的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現金流以及償債能力產生直接的影響。

　　拿地更為激進，截止上半年，公告數據顯示，世茂房地產上半年新增土地儲備60幅，一二線占比僅57%，總土地價款788億元，計容建面1412萬平方米，同比增長83%，拿地強度（拿地金額/銷售金額）達到近十年來的最高是0.79。

　　世茂房地產在行業調整之際，逆勢大力度拿地，布局城市由2017年的47座驟升至2019年101座，今年上半年近一半的新增項目來自三四線，或存在一定的風險。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以世茂房地產、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：公司觀察