新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于金科地產集團股份有限公司（下稱“金科股份”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予金科股份的主體信用評分為80.4。

　　近年來，金科股份呈現出快速發展的勢頭，經過21年的積累，2019年銷售額已進入前20，在總資產體量超過2700億的基礎上，依然保持穩健且較快的增長速度，員工2.5萬余人，2018年銷售金額突破1000億元，年銷售面積超過1000萬平方米。上半年公司拿地與銷售的比例處于較為激進的水平，土地儲備也多分布在以重慶為首的二線城市。公司債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，金科股份賬面的土地儲備并不是非常充足，公司整體財務杠桿率較高，融資成本不低，經營活動現金流也不穩定。房地產調控對于整個地產行業以及金科股份的銷售回款、拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　銷售邁入前20，近年來，金科股份呈現出快速發展的勢頭，經過21年的積累，2019年銷售額已進入前20，在總資產體量超過2700億的基礎上，依然保持穩健且較快的增長速度，員工2.5萬余人，2018年銷售金額突破1000億元，年銷售面積超過1000萬平方米。2019年上半年實現營收261.05億元，同比增長67.92%，歸母凈利潤25.9億元，同比增長288.5%。

　　盈利能力持續提升，金科股份在高杠桿的模式下，近年來盈利能力持續提升。截止三季報，公司的銷售毛利率升到30.1%，凈利潤率升到10.79%，前三季度加權ROE為16.99%，均為近年來各項盈利指標的新高。這主要得益于公司的高杠桿以及較大的拿地成本與銷售均價之間的利潤空間，上半年金科股份銷售均價與拿地均價之比為3.51，為后續開發結算留出了較大的盈利空間。

　　土地儲備主要聚焦在以重慶為首的一二線，土地儲備風險更低，目前金科股份的土地儲備主要聚集在一二線城市，占比超過70%，公司以“二線熱點城市為主，一線城市和中心三線城市為輔，逐步退出四線城市”主要集中在重慶、長沙、濟南、武漢、合肥等城市，其中重慶占比最大。

　　關注：

　　融資成本、杠桿水平雙高，2019年上半年，金科股份的加權平均融資成本為7.58%，在行業融資面趨緊的大環境下，金科股份的資產負債率和凈負債率分別達到了83.86%、147.47%的高水平，融資無明顯優勢。各項償債指標也差強人意，賬面資金盡管足夠覆蓋短期債務，但并不充足，且公司現金流不穩定，今年前三季度凈流出54.57億元，大幅超過公司的凈利潤水平。

　　土地儲備并不十分充足，截止上半年，克而瑞數據顯示，金科股份的土儲貨值為3805.1億元，貨值總量僅為上半年銷售額的4.67倍，考慮到銷售額的同比增長，金科股份當前的土地儲備金鉤覆蓋未來兩年左右的銷售，而加大土地儲備由于銷售回款、現金流以及杠桿率有著緊密的關系，進而影響著公司的主體信用。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以金科股份、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：公司觀察