新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/青檸

　　新浪財經訊 10月8日，以LPR為基礎的房貸利率新政實施，新政產生的影響在一二線和三四線城市之間并無明顯差異，可能更多在于首套和二套的房貸利率影響。

　　不過對于房企來說，疊加之前的房地產融資端收緊，在“房住不炒+因城施策”的市場調控主線下，房企面臨的銷售壓力只會越來越大。下半年，包括碧桂園、恒大、萬科等在內的眾多房企銷售均價較上半年整體均有所回落，降價保量是業界的“主旋律”。

　　多數房企銷售9月銷售均價較上半年下滑

　　近日，上市房企已陸續公布9月經營數據，截至10月11日，上半年的銷售TOP20房企（據克而瑞上半年全口徑銷售金額排行榜單）中已有16家公布9月“成績單”，僅有綠地控股、新城控股、華潤置地和金科股份四家暫未公布。

　　數據顯示，與2019年上半年相比，9月份多數房企銷售均價下滑。其中，保利地產9月銷售均價為13539.04元/平米，較上半年均價15437.13元/平米下滑幅度達12.30%。其他降幅較大的為金地集團和中國恒大，9月均價較上半年分別下降7.47%和6.52%。

　　與此同時，還有6家房企9月較上半年均價有所上升，分別為融創中國、中海地產、龍湖集團、招商蛇口、正榮地產和中梁控股。從漲幅來看，龍湖集團漲勢較猛，9月均價為19679.3元/平米，較上半年均價上漲達21.26%；相對來說，招商蛇口均價更高，9月均價為22648.45元/平米，較上半年上漲15.32%。

　　值得注意的是，多家一線房企9月售價環比在下降?！按黉N”隊伍中，行業老大均在列，9月單月，保利地產較8月均價下降了1768.39元，中國恒大和萬科環比降價均超500元，碧桂園也下降了118.69元。 中國恒大9月銷售額達831.1億元，創下單月合約銷售歷史最高紀錄，但均價也創下了近年最低，9月為10054.44元/平米。

　　“降價”力度最大的當屬金地集團，9月單月，金地集團銷售均價較8月下降2795.14元，較去年同比下滑5.40%。

　　與此同時，9月也有不少企業均價大幅上調，若平均來看，龍湖集團、招商蛇口、旭輝集團每平米較8月上漲均超3000元，中海地產超2200元。

　　“降價”系受三方面因素影響

　　今年下半年以來，在政策層面上，包括銀行貸款、信托、境外發債等在內的融資渠道都在縮緊，對于以現金為王的房地產行業來說，壓力可想而知。售房預收款作為另一項重要的資金來源在這個時期更加重要，下半年眾多房企均在加大推盤節奏，快速回籠資金。

　　一般來說，樓盤單價下調100-500元屬于比較合理的降價，即價格小幅下跌，相對安全和穩妥，也能夠刺激購房需求的釋放。而對于部分單價下調幅度較大的房企來說，或與產品的結構因素有關。

　　眾所周知，三四線城市近年來才逐漸成為房企的“狩獵”對象，與一二線城市的房價邏輯截然不同，并不穩定，各家房企也都在摸索前行。在房地產市場調控、貨幣化棚改政策調整之下，三四線城市房價漲速出現回落，降溫速度整體大于一二線。9月份在三四線城市項目比重較多的房企，銷售價格環比可能就會出現較為明顯的下跌。

　　此外，財經評論員嚴躍進向新浪財經表示，還有房企本身的去庫存導向因素，部分庫存項目本身屬于尾盤，這個時候落實清盤的政策，必須通過大幅降價的做法來實現。最后，有部分房企或許確實是主動降價，目標就是通過以價換量的方式，在降價的時候提高銷售面積，維持銷售金額的穩定。

責任編輯：公司觀察