地產股走強，關注背后三大因素

　　原創：中信建投證券研究 陳慎

　　龍頭房企業績增長確定性強

　　近日地產行業走強，我們認為以下幾點因素值得關注：

　　① 行業景氣度下降增加政策博弈預期；

　　② 流動性改善壓縮房貸利率上行空間；

　　③ 業績增長確定性強，估值具有較大吸引力。

　　（一）數據跟蹤：9月單月銷售負增長，部分城市去化率下降，金九銀十難現。土地端，雖然土地購置面和金額仍保持較高速增長，但是土地溢價率持續走低，房企拿地趨于理性。投資端，新開工面積再創新高，房企采取快推盤、搶工期的策略以對沖風險，投資增速在新開工和土地購置費的支撐下穩健回落。

　　我們認為進入四季度，行業整體趨緊的格局不會變化，去化率下降但供給量提升，整體成交量相對保持平穩。從另一個角度，行業景氣度調整也有助于改善當前整體持續趨緊的政策壓力。

　　（二）流動性方面，今年至今央行已經4次降準，有助于帶來房地產行業尤其是需求層面的邊際改善。如我們報告中提出，房貸利率往往滯后于市場利率，貨幣邊際寬松下有助于市場利率進一步改善。據融360數據，9月全國533家銀行僅有3.2%上調房貸利率，超九五成銀行的房貸利率與上月持平。我們維持后續按揭貸款利率繼續上行空間有限的判斷。

　　（三）公司層面，行業龍頭萬科發布三季報：公司前三季度營業收入1760億元，同比增長50.3%，計提41.4億存貨減值準備余額，歸母凈利潤仍達139.8億元，同比增長26%；扣非后凈利潤同比增長31.6%。最重要的是毛利率達27.8%，同比增加4.5個百分點。行業正步入高毛利潤的結算周期，龍頭企業業績增長確定性強。根據2018年的業績預測，萬科A動態市盈率低至7.3倍，其他龍頭的市盈率也多在6-10倍，估值具有較強吸引力。

　　我們建議優選：

　　① 具備強融資能力和ROE突破潛力的龍頭房企（萬科、保利地產、招商蛇口、華僑城）；

　　② 享受成長彈性和邊際催化的企業（陽光城、榮盛發展）；

　　③ 享受存量紅利的企業（建發股份、光大嘉寶、新湖中寶）。

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