來源：明源地產(chǎn)研究院

　　年關(guān)將至，又快到地產(chǎn)人做總結(jié)定計劃的時間了。但這兩年的年底，地產(chǎn)人都很焦慮，因為調(diào)控一直看不到松綁的跡象，未來市場到底怎么走，看不清方向。

　　這個時候，不妨看看地產(chǎn)大佬們的做法，聽聽他們的想法，從中獲得啟發(fā)。

　　近日明源君在北京應邀出席了民生銀行主辦的“2019年中國不動產(chǎn)金融年會”?，F(xiàn)場，融創(chuàng)集團董事長孫宏斌、恒大集團研究院院長任澤平、著名經(jīng)濟學家鐘偉、國家統(tǒng)計局原總經(jīng)濟師姚景源等10多位大咖，發(fā)表了對2020年樓市及未來趨勢的判斷，明源君梳理出8條，下面分享給大家。

　　判斷一

　　不要幻想調(diào)控松綁

　　也不用過于悲觀

　　政府對房地產(chǎn)行業(yè)的定位，對行業(yè)影響很大。

　　經(jīng)濟是否還依賴房地產(chǎn)？這是一個國家戰(zhàn)略。

　　為什么？地產(chǎn)行業(yè)太重要了，這個行業(yè)及相關(guān)行業(yè)在整個GDP中要占到30%；賣地收入加上稅收收入占整個財政收入的40%。這個行業(yè)貸款，占28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的，是50%。

　　大家一定要理解這一點。很多人幻想著調(diào)控什么時候松綁，不太可能。很多2017年、2018年買地的房企，都錯判了形勢，以為調(diào)控短期內(nèi)就會松動，結(jié)果第四年了還沒有放開。所以不能有僥幸心理，這一輪調(diào)控基本上會持續(xù)很長時間。

　　總結(jié)這次調(diào)控，主要是三句話，一是房價不能漲，二是錢不能去房地產(chǎn)，三是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟刺激的工具。這一輪加上上一輪的限價，這是一個長期的行為。

　　限價對地產(chǎn)行業(yè)是好事，最起碼風險小。而且調(diào)控把地方政府的期望值也調(diào)下來了，原來房價跌了，地方政府地價不降，隨便出來的地價起價算一下賬，都虧錢?，F(xiàn)在地方政府慢慢把期望值也降下來了。未來限價把風險控住，限負債總額是把杠桿率降下來，這個行業(yè)發(fā)展會更加健康。

　　所以房企明年拿地做項目，也要遵守一個判斷，即房價不怎么漲，有了這樣的底線，風險會小很多。

　　大家也不需要過度悲觀，很多人說，今年1-9月，房企拿地和去年同比下降了20.2%，看起來很糟糕，但實際上，去年年底今年年初下降了34%，也即現(xiàn)在拿地比年初又回升了14%。

　　判斷二

　　如果房地產(chǎn)供給繼續(xù)下降

　　一年半后房價可能又會上漲

　　今年中國房地產(chǎn)銷售面積是負0.1%，但是全國房地產(chǎn)銷售額同比增長7.1%，這倆數(shù)放在一起，就是告訴你，房價實際是上漲了。

　　我國目前經(jīng)濟下行壓力比較大，而房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟平穩(wěn)運行的一塊壓艙石。據(jù)我們的預測，房地產(chǎn)對GDP的貢獻率2016年曾經(jīng)達到16%左右。即使是經(jīng)歷過房價泡沫的日本，房地產(chǎn)對GDP的貢獻率也高達13.5%左右，而美國是14.5%。

　　今年1-9月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長了10.5，但是我們要看到一點，盡管保持了10.5，但已經(jīng)是連續(xù)5個月持續(xù)下降。

　　很多學者、企業(yè)家擔心經(jīng)濟下滑，未來房價會下跌。恰恰相反。一年半以后中國房價很可能又會上漲，為什么？

　　因為房價調(diào)控的有效方法是供需相結(jié)合，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資適度增長與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是一致的。

　　房地產(chǎn)投資在下降，說明供給在減少。今年9月末，中國商品住宅庫存已經(jīng)回落到2012年水平，庫存實際上已經(jīng)大幅下降。如果未來供給持續(xù)地下降，那未來房價上漲就是大概率事件。

　　當然，房價在短期內(nèi)大幅上漲并不符合房地產(chǎn)企業(yè)利益。房價短期大幅向上漲了，肯定會迎來更嚴格調(diào)控，又會迎來房價的下跌。

　　判斷三

　　總盤子維持在15億

　　前5名能占30%

　　房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模今年大概是16萬億左右，這個規(guī)模大概還會保持很多年。

　　一個是城市化的需求。因為現(xiàn)在中國房地產(chǎn)常住人口、城鎮(zhèn)化率是53.77%，遠遠低于發(fā)達國家80%的平均水平，根據(jù)國務院發(fā)布的《國家人口發(fā)展規(guī)劃2016-2030》，2030年我國城鎮(zhèn)化率將達到70%，按照這個數(shù)字估計，未來12年城鎮(zhèn)人口還要增加1.46億的，這需要大量住房。

　　另一個是改善性需求。每個人10個朋友當中，肯定有5個人要改善換房，你不換也能活著，但是都想換。所以這個行業(yè)規(guī)模估計還會保持很多年。

　　地產(chǎn)行業(yè)另外一個變化，當行業(yè)規(guī)模達到15萬億量級時，地產(chǎn)從增量市場往存量市場轉(zhuǎn)變了，這是個特別大的變化。以前開發(fā)商一直搶增量市場，增量從2007年3萬億到現(xiàn)在15萬億，增了5倍，這個時候大家日子都好過。但以后就是存量市場了，這個時候就難做了。

　　估計在五年里面，這個行業(yè)的前五名能占到30%，為什么？因為每個行業(yè)，比如汽車行業(yè)中國前五名是51%，啤酒行業(yè)是73%，空調(diào)行業(yè)78%，手機行業(yè)83%。地產(chǎn)行業(yè)前五名是18%，再過五年，30%問題不大。

　　判斷四

　　城市集中度還將上升

　　一二線和強三線沒問題，四五線壓力很大

　　從城市來看，分化越來越嚴重。

　　今年前50個城市，占了中國城市人口的32%左右，但是占了整個中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的62%，占了整個中國房地產(chǎn)銷售金額的64%，而且這個集中度還在上升。今年城市集中度上升的速度非常快，和前幾年房企集中度上升有一比。未來城市集中度上升還會延續(xù)。

　　具體來看，現(xiàn)在市場最大的問題是把風險擠壓到了低線城市。

　　前一輪去庫存基本把一二三線的庫存去沒了，但2016年10月份限價政策，限制的是一二線和強三線城市，現(xiàn)在這些城市基本沒什么庫存，但需求比較大，導致二手房和二手房價格倒掛。一二線城市新項目只要出來，之后都搖號賣掉了，基本不存在風險。

　　下面四五線城市、五六線城市房價翻了一番，供應量增加很多，需求相對沒有那么強勁，所以銷售壓力會非常大。

　　判斷五

　　房企想多融資很難

　　最好有3、4家主力貸款銀行

　　金融對地產(chǎn)的作用越來越重要。以后在負債總量管理情況下，想增加負債幾乎不可能。

　　從融資的成本來說，財報上看到的融資成本是7%左右，但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。

　　未來房企要跟銀行深度合作，一家銀行可能不夠，要有兩三個備胎。金融能夠給你提供的融資變得極其重要，缺乏金融背景的房企，財務狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行，以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構(gòu)能夠支持你，你才能夠慢慢走向成功。

　　現(xiàn)在整體融資環(huán)境，大家要按照最最謹慎的態(tài)度去對待，至少目前沒有看到任何的金融機構(gòu)表態(tài)會放松，甚至還在繼續(xù)查資金進入到房地產(chǎn)的相關(guān)情況。但是也得到一些信息，現(xiàn)在政府的一些部門在調(diào)研目前企業(yè)的金融狀況，如果企業(yè)調(diào)研下來的情況不特別樂觀的話，有可能在現(xiàn)在的基礎上面略微放松。

　　判斷六

　　貨地比決定能否穿越周期

　　2.5以下的地塊都不夠安全

　　在房價暴漲時期，地王頻出，但只要房價漲上來，是可以覆蓋拿地成本的。但未來地產(chǎn)市場本身是一個高位平臺，甚至略有下行，原來的拿地邏輯就要改變了。

　　如果看一下中國整個地產(chǎn)供應，在過去20年，總銷售面積大概在169億平米，銷售金額大概99.2萬億，其中土地出讓金42-43萬億，加上涉房稅費，大概平均貨地比2：1。在2015年之前，開發(fā)商能夠獲得的貨地比可能更好一些，比如4：1、5：1。但凡在2016年、2017年高價搶了地的，尤其搶了四五線城市地的，貨地比絕對都不好，能做到2：1就已經(jīng)很困難了。

　　為什么要強調(diào)貨地比呢？只有比較高的貨地比，比如3以上，才能夠穿越未來的周期，只有有比較高的貨地比，才能忍受比較慢的去化，才能有比較安全的利潤邊界。而且還得忍受建安、財務等成本的上升。

　　所以貨地比這個指標有可能在未來會和周轉(zhuǎn)率一樣重要，甚至變得更重要。2.5以下的貨地比都不夠安全。

　　判斷七

　　要堅定布局消費升級，完成房地產(chǎn)+

　　什么樣的房企未來會活得更好？一定是綜合競爭力很強的。綜合競爭力是什么？

　　第一，先是有沒有庫存問題。庫存有問題，說不上綜合競爭力。因為房地產(chǎn)庫存很麻煩，如果庫存有問題，土地儲備布局不對，拿地貴了，那就是能不能活著的問題了。

　　第二是品牌、產(chǎn)品、服務。要提高綜合競爭力，還要看布局和土儲質(zhì)量，因為這個行業(yè)分兩段，一段是前面投資，后面是做產(chǎn)品，投資做錯了，做什么產(chǎn)品都虧錢。所以布局和土儲很重要，然后是看產(chǎn)品和服務，這些都很難。

　　然后要持續(xù)降低負債率?，F(xiàn)在你想增加負債率也增加不了，但融創(chuàng)有一個綜合的負債率目標。

　　第三，融創(chuàng)堅定布局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。這是房地產(chǎn)+里面的，這方面布局就是為了將來。因為文娛是大行業(yè)，教育是個大行業(yè)，醫(yī)療是個大行業(yè)，養(yǎng)老也是大行業(yè)，融創(chuàng)這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因為眼前都挺難掙錢的。要從容、穩(wěn)健，還是要講規(guī)模、講高質(zhì)量增長。

　　判斷八

　　明年重點關(guān)注這4類客戶群體

　　在過去的若干年當中，很多地方買房的50%以上都是投資客，但2016年之后，買了房子的財富效應還有沒有？算下來，大多數(shù)都沒賺到錢。從這個角度來說，目前以居住為目的的才是購房核心。未來客戶研究要重點針對以下幾個點：

　　第一，90后客戶群體與70后、80后客戶群體差異很大，特別是95后客戶群體的需求變化。

　　第二，剛需購買力回歸了。

　　第三，改善型客戶也在發(fā)生變化。目前改善型客戶當中最核心的是中產(chǎn)階級當中的二孩家庭。過去三年基本上每年800萬個二孩出生，扣掉一半，剩下至少400萬個二孩家庭，有非常巨大改善需求。這些今天還敢生二孩的客戶，購買力很強，否則也不會生二孩。特別是生完一孩之后，基本已經(jīng)搞清楚生孩子代價有多大，還生二孩，肯定是家里有礦能夠買房。

　　最后，還有一部分客戶群體被忽略了，那就是一二線城市的舊改。以上海為例，今年上海舊改差不多10多萬平方米，2.9萬戶，平均每戶補償費大概500多萬，明年差不多也是這個數(shù)。這些客戶群體未來幾年可能是改善型客戶最核心的支柱。

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責任編輯：張海營