凈利率呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，2019年僅8.9%。

　　本文為IPO早知道原創(chuàng)

　　作者|蒼穹

　　微信公眾號(hào)|ipozaozhidao

　　在“房住不炒”、穩(wěn)字當(dāng)頭的大背景下，各家房企都在探尋謹(jǐn)慎的“活下去”，融資渠道更廣無(wú)疑具備更多籌碼。繼金輝控股、上坤地產(chǎn)遞交招股書(shū)之后，又一家房企向港交所發(fā)起沖刺。

　　IPO早知道獲悉，領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“領(lǐng)地集團(tuán)”）已于4月9日向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，建銀國(guó)際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。

　　鑒于房企赴港IPO并不總是一帆風(fēng)順，如奧山控股、海倫堡已兩次折戟，萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際則四次申請(qǐng)均告失敗。企業(yè)資質(zhì)決定上市成敗，那么領(lǐng)地集團(tuán)是否具備沖擊資本市場(chǎng)的實(shí)力？

　　全國(guó)化有待商榷

　　領(lǐng)地集團(tuán)于1999年從四川起步，現(xiàn)已成為一家全國(guó)性綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要為改善居住環(huán)境的客戶提供優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，也發(fā)展辦公樓、購(gòu)物大樓、商業(yè)綜合體及公寓等商業(yè)物業(yè)以及營(yíng)運(yùn)酒店。目前，領(lǐng)地集團(tuán)開(kāi)發(fā)出蘭臺(tái)系、天字系、頤居文旅系、凱旋系、觀字系及中心系六大產(chǎn)品系列。

　　歷經(jīng)20年的發(fā)展，領(lǐng)地集團(tuán)已形成著眼于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省、華中、京津冀地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的全國(guó)化布局，項(xiàng)目分布于全國(guó)20多個(gè)城市。截至2020年2月29日，領(lǐng)地集團(tuán)有90個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中74個(gè)項(xiàng)目由附屬公司負(fù)責(zé)，16個(gè)項(xiàng)目由合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)；涉及總土地儲(chǔ)備為1331.45萬(wàn)平方米，包括未售可售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬(wàn)平方米、開(kāi)發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬(wàn)平方米及持作未來(lái)開(kāi)發(fā)總建筑面積555.78萬(wàn)平方米。

　　領(lǐng)地集團(tuán)附屬公司項(xiàng)目（資料來(lái)源：招股書(shū)）

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組資料，按綜合實(shí)力計(jì)，領(lǐng)地集團(tuán)自2017年連續(xù)四年獲選為[中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)]，并于2020年排名第72位；按品牌價(jià)值計(jì)，其自2017年連續(xù)三年入選[中國(guó)西部房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10]，于2017年、2018年及2019年分別排名第四、第二及第二。

　　盡管領(lǐng)地集團(tuán)自2006年即開(kāi)啟全國(guó)化的征程，這一年其將業(yè)務(wù)拓展至廣東省?，F(xiàn)時(shí)來(lái)看，領(lǐng)地集團(tuán)的全國(guó)化布局并不徹底，區(qū)域偏向依舊很明顯。

　　從項(xiàng)目分布來(lái)看，領(lǐng)地集團(tuán)位于成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省的項(xiàng)目數(shù)為58個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的64%，其中四川省獨(dú)占57個(gè)項(xiàng)目，京津冀、華中、粵港澳等核心區(qū)域項(xiàng)目數(shù)均在個(gè)位數(shù)，分別為4個(gè)、9個(gè)及8個(gè)；從土儲(chǔ)分布來(lái)看，成渝經(jīng)濟(jì)帶及四川省開(kāi)發(fā)中建筑面積549.6萬(wàn)平方米，日后開(kāi)發(fā)的規(guī)劃建筑面積為382.67萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)合計(jì)占總土儲(chǔ)的比例逾70%。

　　項(xiàng)目主要位于四川省，意味著領(lǐng)地集團(tuán)的業(yè)務(wù)及前景高度依賴該地房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，這將面臨很高的集中風(fēng)險(xiǎn)。正如領(lǐng)地集團(tuán)在招股書(shū)所披露，一旦當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑、政策更為苛刻，公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況將受到重大不利影響。

　　財(cái)務(wù)指標(biāo)多處預(yù)警

　　再來(lái)看領(lǐng)地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況，貌似也不是那么穩(wěn)健，多個(gè)指標(biāo)向著不利方向發(fā)展。

　　過(guò)往三年領(lǐng)地集團(tuán)收益從2017年的53.39億元增加至2019年的75.68億元，復(fù)合年化增長(zhǎng)率達(dá)到19%，領(lǐng)先于全國(guó)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)。但需看到，2018年有個(gè)小插曲，該年領(lǐng)地集團(tuán)僅錄得收入45.14億元，較上年降低18%。營(yíng)收的不穩(wěn)定也反映在利潤(rùn)上，2017-2019年領(lǐng)地集團(tuán)取得的利潤(rùn)金額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

　　進(jìn)一步觀察可發(fā)現(xiàn)，2019年逾三分之二的收益增長(zhǎng)卻只帶來(lái)0.23億元的利潤(rùn)增長(zhǎng)，中間的原因就在于領(lǐng)地集團(tuán)的凈利潤(rùn)率在逐年下降。據(jù)悉，領(lǐng)地集團(tuán)的凈利率已由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，2019年再度下滑至8.9%。領(lǐng)地集團(tuán)對(duì)此得解釋是，由于開(kāi)發(fā)中物業(yè)大幅增加，但大部分物業(yè)尚未完成故未向客戶交付。

　　領(lǐng)地集團(tuán)主要財(cái)務(wù)比率（資料來(lái)源：招股書(shū)）

　　而根據(jù)億翰智庫(kù)的研究，2019年房企平均凈利潤(rùn)率為16.39%，較2018年的16.73%下滑0.44個(gè)百分點(diǎn)。以此比較，領(lǐng)地集團(tuán)盈利能力一直跑輸行業(yè)平均，2019年的凈利潤(rùn)率甚至只有行業(yè)的54%。

　　規(guī)模和杠桿，歷來(lái)是房地產(chǎn)不可調(diào)和的矛盾，領(lǐng)地地產(chǎn)選擇了后者。因?yàn)椴粩嗟亟栀J拓展，2019年領(lǐng)地集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)1.4倍，相較來(lái)兩年前的0.6倍足足翻倍。而在2019年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.7%，領(lǐng)地集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)明顯偏高。

　　領(lǐng)地集團(tuán)現(xiàn)金流情況（資料來(lái)源：招股書(shū)）

　　更為不利的是，杠桿率還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量中可見(jiàn)一斑。通常，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為正，企業(yè)能夠通過(guò)自身運(yùn)營(yíng)回血，并不需要過(guò)多的借貸。但領(lǐng)地集團(tuán)已連續(xù)三年錄得經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)，其中2019年現(xiàn)金凈流出31.12億元。

　　綜合來(lái)看，領(lǐng)地集團(tuán)業(yè)務(wù)過(guò)于集中，且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不并完善，沖刺港股或存在一定考驗(yàn)。但于領(lǐng)地而言，上市確是疏解其當(dāng)前困境一條不錯(cuò)的途徑。（后臺(tái)回復(fù)“領(lǐng)地集團(tuán)”獲取領(lǐng)地集團(tuán)最新招股書(shū)）

責(zé)任編輯：張海營(yíng)