來源微信公眾號：IPO早知道

　　據IPO早知道消息，景業名邦集團控股有限公司（簡稱“景業名邦”）于11月15日通過港交所聆訊并公布聆訊后資料集，星展銀行為其獨家保薦人。

　　通過聆訊，離上市只差臨門一腳。15日新力控股正式登陸港交所，將“最年輕上市房企”的年限縮短至9年。而景業名邦成立于2013年，一旦成功上市，前者的紀錄將被打破。

　　景業名邦是一家中國物業開發商、營運商及物業管理服務供應商。成立伊始，其就將自身定位為[生態人文地產發展商]，依托選定項目用地的自然資源、獨有的景觀風貌特色及深厚的文化，建造其認為真正適宜買家居住的房屋和社區。當前其主要于廣東省及海南省供應住宅物業，并在廣東省、海南省、云南省及湖南省擁有土地資源用作未來開發。

　　（景業名邦業務分布  資料來源：聆訊后資料）

　　于估值日期，景業名邦的物業組合擁有30個物業項目分期，分布于十個地點，應占建筑面積合共約為3.0百萬平方米。包括建筑面積合共約0.2百萬平方米的可供出售或出租的已竣工物業、建筑面積合共約為0.9百萬平方米的在建物業及建筑面積合共約為1.9百萬平方米的持作未來開發物業。

　　單以規模計，景業名邦可能要淹沒在地產界的洪流里。讓投資者為之側目的是，公司的實控人陳思銘系雅居樂集團（03383.HK）董事會副主席陳卓賢的長子。多方信息表明，雅居樂爸爸對景業名邦寵愛有加。

　　與王思聰的創業戲碼雷同，景業名邦起步資金由“家庭資源提供”；同時，景業名邦的董事及多位高層來自雅居樂集團，比如執行董事兼公司副主席劉華錫，為前雅居樂集團公司副總裁及廣東省雅居樂公益基金會理事長；就連景業名邦在內地的主要營業地點及總部，也系從雅居樂子公司租用，逾5000平方米的地盤一年算下來也就100來萬租金。

　　不可否認，擁有雅居樂的信用背書，景業名邦無疑能借勢發展，在奔赴港股的路程上也快人一步。時至今日，先于其交表的奧山控股、海倫堡、萬創國際等一眾房企尚處于排隊中。

　　景業名邦通過收并購擴充自身業務版圖。其于2014年收購廣州意濃，開發首個住宅物業“景業荔都”；還在2015年收購廣州卓都，開始涉足物業服務領域，同年收購廣州舜邦切入物業租賃業務；而公司酒店營運業務從2016年收購廣州卓思道開始。

　　收購擴張帶來的好處在財務報表上得以反映，盡管屬于mini型房企，但景業名邦的業務增速和利潤率卻要好于主流房企。

　　于2016-2019年上半年，景業名邦總收益分別為6.4億元、8.4億元、13.3億元以及7.6億元，其中2016-2018年實現復合年增長率44%；同期，溢利分別為8450萬元、8610萬元、3.8億元以及1.8億元，其中2016-2018年實現復合年增長率112.6%。

　　（景業名邦利潤表   資料來源：聆訊后資料）

　　與此對應，景業名邦毛利率分別達25.7%、32.2%、38.6%以及52.0%，而2018年176家上市房企毛利率的加權平均值和中位數分別為31.1%和32.8%，其盈利能力可見一斑。

　　然而，景業名邦實際上算是帶病上市。高企的負債率是其繞不開的坎，于2016-2018年公司資產負債率分別為1799%、325.5%、119.8%，數值呈現趨降的趨勢，卻在2019年上半年反彈至207%。而業界公認，80%以下的負債率才是相對安全的。

　　（景業名邦主要財務數據   資料來源：聆訊后資料）

　　現金流持續流出也是不然忽視的風險。2017年、2018年及2019上半年，景業名邦連續錄得現金凈流出，流出額分別為2.71億元、2.1億元及3.63億元，而公司現金流主要依靠投資、融資項得以維持。

　　此外，景業名邦還有26.3萬平米的項目用地被有關政府認定為閑置土地。如若相關土地被政府收回或處以罰款，也將對資源本就緊缺的景業名邦造成重大影響。

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責任編輯：馬婕