新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩　

　　基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于中華企業股份有限公司（下稱“中華企業”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予中華企業的主體信用評分為85.2。

　　多年來，中華企業在與中星集團的同業競爭下，整體規模和發展速度一直處在不溫不火的狀態，2018年中星集團已歸入中華企業名下，同時引入華潤置地和平安不動產作為第二大和第六大股東，中華企業在原本穩健的基礎上有望迎來突破。

　　合并中星集團后，公司資產規模大幅提升，CRIC銷售排名也升至119位，上半年公司歸母凈利潤同比增長100.56%。作為上海國資委旗下地產公司，公司整體財務杠桿率低，凈負債率僅有9.92%，融資成本僅有5%，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。盡管體量較小的中華企業的土地儲備并不算多，但相對于其當前的銷售額來說，還是較為充足的，為期未來的盈利及償還債務提供了一定的保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，中華企業整體的發展思路過于保守，今年上半年公司并沒公告任何拿地信息，公司今年的經營現金流凈額也一改前幾年均流入的情況，出現了流出。房地產調控對于整個地產行業以及中華企業的拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　資產注入解決同業競爭，引入華潤、平安，中華企業是上海解放后第一家專業從事房地產開發經營的企業，曾經完成了對上海房地產經營公司和上海古北公司的并購，2018年公司通過重大資產重組收購中星集團100%股權，在引入華潤置地和平安不動產后，公司進一步加強降本增效管理，提升公司整體的運營健康水平。

　　資產“家底”增厚，截止今年前三季度，中華企業總資產483.49億元，相較于2017年底增長74%，資產負債率僅有67%。土地儲備貨值約為1100億元，為公司未來多年的銷售和利潤提供了較大的保障。2019年前三季度實現營收104.53億元，同比增長15.33%，歸母凈利潤18.67億元，同比增長129.43%。

　　杠桿率低，中華企業的凈負債率多年來一直處于較低的水平，截止2019年上半年，凈負債率僅為9.92%，這是主流上市房企中凈負債率最低的，甚至低于九龍倉集團的38.2%的水平。足夠低的杠桿率和穩健的財務風格，使得中華企業的平均融資成本僅有5%。賬面資金也足夠覆蓋體量較小的有息債務。

　　關注：

　　揚州市土儲占比多，目前公司開發項目主要集中于上海，輻射昆山、鎮江、蘇州、杭州、江陰、無錫等長三角城市。其中在三線城市揚州的土地儲備面積占比達到較高，土儲貨值風險相比一二線城市要更大。

　　上半年經營活動現金凈流出，通常來說，地產公司的資金來源主要包括銷售回款以及債務融資，長期穩定的經營活動現金流才是償還債務的根本來源，現金流的表現關乎到公司最現實的經營狀況以及實際的償債能力。公司今年的經營現金流凈額也一改前幾年均流入的情況，出現了流出，使得公司的賬面資金較上年末下降近50億元，值得注意。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以中華企業、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：李勇飛