基本觀點：

　　新浪財經(jīng)上市公司研究院針對于融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)中國”）當(dāng)前經(jīng)營中的存量及流量數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，給予融創(chuàng)中國的主體信用評分為84。

　　近年來，融創(chuàng)中國在銷售規(guī)模上保持著前5的龍頭地位，公司專注于高端物業(yè)的開發(fā)和管理，經(jīng)過多年的積累，在總體量即將邁入萬億大關(guān)的基礎(chǔ)上，依然保持穩(wěn)健且較為激進(jìn)的經(jīng)營策略，較快的周轉(zhuǎn)速度、較大的拿地力度塑造了融創(chuàng)快速增長的業(yè)績。公司土地儲備充足，并多分布在一二線城市，融創(chuàng)中國的品牌力一直處在行業(yè)前列，較強(qiáng)的綜合競爭力也為公司穩(wěn)健的盈利能力打下了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。。

　　同時，新浪財經(jīng)上市公司研究院也注意到，盡管公司短期償債能力有保障，但整體財務(wù)杠桿率高企，融資成本并不低，加之融創(chuàng)中國上半年拿地支出較大，財務(wù)壓力值得注意。公司多年來的快速發(fā)展，推升了整體的杠桿率，而在降杠桿的過程中也需要充足的銷售回款的保證。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢：

　　融創(chuàng)中國鎖定前五，在總資產(chǎn)即將邁入萬億規(guī)模的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)中國依然保持著較快的業(yè)績增長，公司無論是產(chǎn)品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優(yōu)勢。2019年上半年實現(xiàn)營收781.73億元，同比增長65.83%，歸母凈利潤102.86億元，同比增長61.7%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國土儲貨值達(dá)到2.3萬億元，僅次于中國恒大和碧桂園。

　　高周轉(zhuǎn)、高杠桿造就強(qiáng)勁的盈利能力，融創(chuàng)中國過去十年加權(quán)ROE只有兩年低于20%，憑借著較強(qiáng)的綜合開發(fā)能力，以及快速周轉(zhuǎn)和高企的杠桿率，融創(chuàng)中國多年來的盈利能力一直保持著較高的水準(zhǔn)。融創(chuàng)擅長在行業(yè)調(diào)整期擴(kuò)充土地儲備，今年上半年“銷售均價/拿地均價”之比達(dá)到3.96，為公司后續(xù)的盈利和償債能力提供了一定的保障。

　　2.3萬億土儲，主要聚焦在一二線，目前融創(chuàng)中國的土地儲備主要聚集在一二線城市，占比超過80%，主要集中在北京、華北、上海、西南，東南、廣深等地且分布均衡。其中，北京、上海、廣深土儲合計占比達(dá)到約40%。土地儲備充足，可供公司未來4年左右的銷售量。

　　關(guān)注：

　　銷售增速有所放緩，拿地依然激進(jìn)，2019上半年，融創(chuàng)中國的銷售金額同比增速僅為11.8%，較2016、2017年106%、140.3%的銷售增速大幅下滑，即使相較于2018年的27.3%也明顯下滑。與此同時，融創(chuàng)拿地的節(jié)奏依然激進(jìn)，僅上半年拿地就接近2018年全年拿地額，拿地強(qiáng)度達(dá)到0.81。受行業(yè)調(diào)控政策的影響，后續(xù)的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的銷售政策、現(xiàn)金流以及償債能力產(chǎn)生直接的影響。

　　公司融資成本不低，杠桿水平達(dá)近年新高，2019年上半年，融創(chuàng)中國的加權(quán)平均融資成本為7.17%，明顯高于萬科、碧桂園等龍頭。相比在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，杠桿率較低龍頭房企的融資更受青睞，融創(chuàng)中國的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率達(dá)到90.8%、205.9%，一直控制在較高的水平，大體量的債務(wù)負(fù)擔(dān)直接影響了融創(chuàng)的融資成本。較大的債務(wù)體量也拉升了公司“總債務(wù)/EBIT”指標(biāo)，此外，公司短期債務(wù)占比超4成，債務(wù)結(jié)構(gòu)也有待改善。

　　關(guān)于2019新浪財經(jīng)年度上市房主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以融創(chuàng)中國、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進(jìn)入社會主義新時代，房地產(chǎn)市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結(jié)果，反應(yīng)的是：借款人償還債務(wù)能力的強(qiáng)弱，違約風(fēng)險的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營的典型，從拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對于資產(chǎn)負(fù)債率動輒超過80%，凈負(fù)債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進(jìn)行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分。

責(zé)任編輯：李勇飛