基本觀點：

　　新浪財經(jīng)上市公司研究院針對于保利發(fā)展控股集團股份有限公司（下稱“保利地產(chǎn)”）當前經(jīng)營中的存量及流量數(shù)據(jù)進行綜合分析，給予保利地產(chǎn)的主體信用評分為86。

　　近年來，保利地產(chǎn)在銷售規(guī)模上保持著前五的龍頭地位，經(jīng)過多年的積累，公司總資產(chǎn)規(guī)模已接近萬億元，依然保持穩(wěn)健且較快的增長速度。保利地產(chǎn)在國內(nèi)的品牌力一直處在行業(yè)前列，較強的綜合競爭力也為公司穩(wěn)健的盈利能力打下了基礎。公司整體財務杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務結(jié)構(gòu)相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經(jīng)上市公司研究院也注意到，上半年，相對于銷售額來說，保利地產(chǎn)的拿地力度是下降的，房地產(chǎn)調(diào)控對于整個地產(chǎn)行業(yè)以及保利地產(chǎn)的拿地節(jié)奏均會產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響，好在公司土儲貨值較大。不過，保利地產(chǎn)賬面的土地儲備在一二線的占比相對并不是很高，三四線土儲存在一定的波動風險。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢：

　　總資產(chǎn)近萬億，保持較快增長，在總資產(chǎn)接近1萬億規(guī)模的基礎上，保利地產(chǎn)依然保持著穩(wěn)健的增長和盈利，無論是產(chǎn)品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優(yōu)勢。2019年上半年實現(xiàn)營收711.41億元，同比增長19.48%，歸母凈利潤99.55億元，同比增長53.28%。上半年銷售額同比增長17%，在碧桂園、恒大、萬科銷售增速均明顯下滑的背景下，保利依然保持著較快的銷售業(yè)績增速。

　　長期平穩(wěn)的業(yè)績表現(xiàn)，保利地產(chǎn)過去十年加權(quán)ROE均超過15%，業(yè)績起伏較小憑借著較強的綜合開發(fā)能力，毛利率長期維持在30%以上，凈利潤率在15%左右。較高的利潤率水平也是保利地產(chǎn)在杠桿率較低且周轉(zhuǎn)率一般的情況取得較為客觀的凈資產(chǎn)收益率的原因。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩(wěn)健，2019年上半年，保利地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為4.99%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率和凈負債率一直控制在較為合理的水平。

　　各項償債指標合理，保利地產(chǎn)的短期債務占比為17.22%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋，不過，現(xiàn)金流作為融資回款之外的另一大資金來源，近年來起伏較大。經(jīng)營活動現(xiàn)金流對于當期利息支出的覆蓋較為充足。

　　關注：

　　周轉(zhuǎn)效率略低，2019上半年，保利地產(chǎn)的拿地強度（拿地金額與銷售金額之比）為0.21，與前幾年的“進攻”策略不同的是，公司在行業(yè)調(diào)整時期公司的戰(zhàn)略有些保守。同是，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率一直不高，今年上半年及前三季度僅為0.09、0.14，與碧桂園、融創(chuàng)中國等有著明顯的差距。

　　周轉(zhuǎn)率慢加大土儲風險，截止上半年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)的土儲貨值為21283.6億元，這一貨值水平僅次于恒大、碧桂園、融創(chuàng)，超過綠地和萬科。充足的貨值總量僅為上半年銷售額的8.43倍。不過保利地產(chǎn)的土地儲備中，三四線城市占比不小，在公司存貨周轉(zhuǎn)率較慢的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)趨緊的調(diào)控政策給三四線樓市帶來不確定性的同時，也加大了保利地產(chǎn)土地儲備的風險。

　　關于2019新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以保利地產(chǎn)、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產(chǎn)市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結(jié)果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營的典型，從拿地、開發(fā)建設、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對于資產(chǎn)負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分。

責任編輯：李勇飛