國際金融報

　　2月24日，有網傳文件顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市實現兩集中，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。文件還表示，近期將召開視頻會議，在視頻會議之前22個重點城市暫停發布住宅用地公告。

　　據網傳消息，22個重點城市除了北上廣深四個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

　　目前，22個網傳城市中，青島已經披露了官方文件，而天津、鄭州則有關于宅地出讓的相關文件流出。

　　2月24日，記者在青島市自然資源和規劃局官方網站上看到題為《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的文件。

　　文件表示，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

　　另外，網傳天津市規劃和自然局文件披露了關于“兩集中”更詳細的信息。

　　其一，集中發布出讓公告，原則上天津市全年不超過3次，時間間隔和地塊數量要相對均衡；其二，集中組織出讓活動，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期，以拍賣方式出讓的，應當連續集中完成拍賣活動。

　　天津市確定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不再發布住宅用地的出讓公告。

　　鄭州的網傳文件則要求航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區等區域自2月23日起禁止發布住宅用地出讓公告，將由鄭州市自然資源和規劃局進行統一組織發布實施。

　　值得一提的是，此前各地實行的雖然也是集中供地模式，但相較而言，是“高頻集中”。

　　以上海為例，中指院統計顯示，截至2020年12月15日，上海共成功出讓各類土地368宗，分散在全年進行，其中92宗宅地在12個月均有出讓。

　　2020年6月至8月時，由于供應加大，并且有多幅市區優質宅地掛出，上海的土拍市場多次上演數家房企爭奪競價的激烈場面，土拍溢價率逐漸走高，在此期間宅地平均溢價率高達23%；同年9月以來，為了給土地市場降溫，上海通過“降質減量”的方式來平抑，月均成交宅地數量控制在4到5宗，四季度宅地平均溢價率亦回落到5%以內。

　　這表明，上海目前“集中供地”的頻率更高、出讓日期分散且靈活；而“兩集中”的供地模式則將推地的時間也進行了統一規定。

　　行業認為，如果照此執行，無論對土地市場還是開發商都將帶來不小的變化，具體表現為：

　　1．首先是每批次涉宅地塊數量會有一定程度的增加；

　　2．集中用地無疑對房企資金要求更高，此前地產公司拿地很大程度依靠錯位來打時間差，如果22個重點城市都集中在3個月供地，房企單筆資金的使用率將大大降低。房企需要加強現金流管理能力，調整銷售節奏，確保在供地前儲備大量資金。此外，開發商聯合拿地會將一步涌現，房企權益占比持續降低；

　　3.22個城市集中供地使得房企投資團隊的壓力更大，也對房企的投資研判能力提出更高要求，否則拿錯地的概率也將增加；

　　4．如果22個重點城市供地被嚴格控制，房企在這些城市拿地越來越受限，不排除其將更多精力投入到其他城市的土地市場，進一步下沉；

　　5．集中賣地或將導致新房集中上市。市場短期內會有大量新盤集中上市，同策研究院資深分析師肖云祥認為，后續伴隨著新房集中供應，市場競爭加劇，銷售存壓，為了保證利潤，房企拿地時要“克制”。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示，集中供地政策是土地供給端長效機制的重點內容。

　　李宇嘉認為，目前，金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要有所行動。在他看來，土地和金融端的長效機制建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價意義重大。

　　對于“集中供地”前后土拍的差異，李宇嘉形容道：“過去供地計劃缺乏約束，對于開發商來說，有一宗地掛牌就去搶，因為不知道未來還有沒有地供應，在哪里供應，什么時候供應，是不是自己心儀的地塊。部分房企城市公司為了生存，不得不去搶地，從而造成了高地價。”“集中供地”后，開發商將明確地知道，未來有幾批供地，要供在哪里，公司是否需要參拍，如同“三道紅線”一樣，有了明確的規則。開發商可以根據自己深耕和發展的需求，選擇拿地的時間和區位，從而促進土地市場健康發展。

　　“集中供地”的影響除了涉及開發商外，李宇嘉認為還將倒逼地方政府。他補充稱，過去，熱點城市供地計劃較為隨機，存在完不成計劃的情況，且供應規模、節奏、分布也不明確，從而導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲。集中供地將倒逼地方政府編制好供地計劃，供地的批次、時間、規模，可以根據市場熱度決定供地計劃的調整。

　　記者 孫婉秋 鄭娜

　　編輯 沈玉潔

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責任編輯：梁斌 SF055