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　　盈利額最高的國內(nèi)房地產(chǎn)公司富力地產(chǎn)自2007年年報(bào)發(fā)布后，遭遇了上市以來最嚴(yán)重的對(duì)其資金鏈狀況的質(zhì)疑：負(fù)債比率高達(dá)140%，總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.6%，2008年需歸還的銀行貸款近74億元，需要支付的土地款超過80億元，而目前富力地產(chǎn)手中現(xiàn)金卻僅有約13億元，由于冀望已久的回歸A股融資被一再推遲，在信貸緊縮之下，富力不得不展開“自救”行動(dòng)。[全文][評(píng)論] >>查看全部公司觀察


信貸政策從緊
·國務(wù)院今年嚴(yán)打炒地炒房 ·堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房產(chǎn)開發(fā)用地 ·土地閑置費(fèi)將按地價(jià)款20%征收 ·房企IPO募資用于買地將不予核準(zhǔn)


富力地產(chǎn)簡介
公司注冊(cè)資金7.6億人民幣，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，公司于2005年7月14日在香港聯(lián)交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)之一。截至07年，富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備版圖擴(kuò)展到了除廣州、北京、上海、天津之外的成都、重慶、西安、海南、沈陽以及太原等10個(gè)城市。


董事長李思廉簡介
1957年出生，中國香港人，畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系。現(xiàn)任富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長。1993年與他的老搭檔--富力地產(chǎn)集團(tuán)副董事長、總裁張力以2000萬元資金攜手進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)業(yè)，拆遷廣州嘉邦化工廠建設(shè)富力新居，掘得“第一桶金”。2002年3月，建設(shè)北京富力城。

　　2007年取得的幾幅重要土地，即包括天津富力津門湖項(xiàng)目土地，總建筑面積約157.5萬平方米，土地成本約50億元，是迄今為止土地成本最高的地塊。僅去年下半年取得的天津、佛山、廣州三幅“地王”，富力地產(chǎn)合計(jì)要繳付的地價(jià)款就達(dá)到112億元之多。　

資金鏈繃緊

回歸A股路途漫漫

　　富力擬發(fā)行4.5億A股：公司07年4月發(fā)布公告稱，一旦股東大會(huì)審議通過，富力地產(chǎn)將向上海證券交易所提交發(fā)行A股相關(guān)事宜的申請(qǐng)，發(fā)行量不超過4.5億股A股，其融資所得將用于物業(yè)發(fā)展及其他用途。
　　股東大會(huì)通過： 07年6月20日，富力地產(chǎn)在香港聯(lián)交所發(fā)布公告稱，在6月18日富力地產(chǎn)召開的臨時(shí)股東大會(huì)上，針對(duì)富力打算發(fā)行A股的提案，富力股東大會(huì)已經(jīng)以99.62%的高票通過。
　　爭取年底回歸： 07年8月底的業(yè)績說明會(huì)上，董事長李思廉表示，在香港表示，隨著申請(qǐng)發(fā)行A股上市進(jìn)入最后階段，爭取在今年年底前達(dá)成目標(biāo)，所得資金會(huì)繼續(xù)吸納土儲(chǔ)。
　　A股發(fā)行待批： 08年3月，富力地產(chǎn)董事長李思廉出席業(yè)績說明會(huì)時(shí)表示，已向中國證監(jiān)會(huì)提交申請(qǐng)發(fā)行A股所需文件，正待有關(guān)部門審批，期望兩個(gè)月內(nèi)可落實(shí)。
　　有效期再延長： 08年4月，富力地產(chǎn)宣布，回歸A股有效期延長的申請(qǐng)將于今年5月底提交股東大會(huì)批準(zhǔn)。據(jù)悉，該申請(qǐng)將提議發(fā)行A股的有效期再度推遲12個(gè)月。

小調(diào)查

　資金鏈緊張

	負(fù)債率高達(dá)139.5%

負(fù)債比例達(dá)到139.5%，較06年的71.5%，上升近一倍，目前，富力地產(chǎn)手中的現(xiàn)金僅約13.3億元。這些數(shù)據(jù)來源于富力地產(chǎn)發(fā)布的2007年年報(bào)。　　富力年報(bào)稱，集團(tuán)的利率風(fēng)險(xiǎn)來自銀行貸款。集團(tuán)管理層致力維持充裕現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，或透過充足的信貸額度為建設(shè)項(xiàng)目提供資金。集團(tuán)會(huì)在必要時(shí)于資本市場增加資金或銀行貸款。　　“當(dāng)負(fù)債率超過65%時(shí)，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。”宏源證券分析師楊國華表示。[全文]

	現(xiàn)金和銀行存款少

SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹曾出示了一份針對(duì)SOHO中國、華潤、碧桂園、富力等19家上市房企的一組數(shù)據(jù)顯示，除了SOHO中國、瑞安、華潤、綠城、碧桂園5家的速動(dòng)比率比值在1和2之間外，其余14家都小于1。　　在潘石屹看來，企業(yè)的速動(dòng)比率，即速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)。如果速動(dòng)比率非常低，企業(yè)的資金鏈條就很緊張，難以禁得起資金緊縮對(duì)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)，比值在1和2之間則屬于合適狀態(tài)。　　根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，富力的速動(dòng)比率僅為0.3，且富力現(xiàn)金也僅約13億元，但總負(fù)債約為415億元，短期銀行貸款約38億元，長期銀行貸款當(dāng)期部分約35.6億元。另根據(jù)分析師測算，富力2007年拍買下的土地今年要付出80億元左右的土地款。[全文]

	銀行加預(yù)售款支撐資金鏈

富力相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前富力主要依靠預(yù)售回款和銀行的資金運(yùn)作。若集團(tuán)成功發(fā)行A股，將大大調(diào)低負(fù)債比率。　　“富力去年為了回歸A股大舉拿地有些激進(jìn)，富力希望能撐到A股成功。但是目前看來A股進(jìn)展未必那么順利。現(xiàn)在富力只能靠預(yù)售款來支撐公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，壓力肯定非常大，如果市場成交量持續(xù)低迷就更難預(yù)測后市了。不排除如果土地款支付出現(xiàn)問題，富力拋售部分土地。”中金公司研究部高級(jí)經(jīng)理白宏煒說。 [全文]

　壓力來源

	百億買地籌備A股回歸

07年上半年，富力主要通過收購方式，買下上海、昆山、天津、海南及沈陽合共7幅土地，總建筑面積約為274萬平方米。　　9月19日，富力攜手深圳鼎力創(chuàng)業(yè)投資有限公司以47.1億元買下佛山一幅建筑面積超過216萬平方米的綜合商住地塊。　　10月3日，它又?jǐn)y手廣州合景泰富集團(tuán)以46億元拍下廣州CBD一幅總建筑面積超過56萬平方米的大型商業(yè)地塊。　　10月4日，富力再次于成都以8.1億元拍下一幅建筑面積超過84萬平方米的大型住宅地塊。[全文]

	50億天津拿地創(chuàng)最高紀(jì)錄

集團(tuán)斥資50億元，通過協(xié)定轉(zhuǎn)讓方式取得天津市河西區(qū)梅江灣一塊總建筑面積達(dá)157.47萬平方米的土地，創(chuàng)下富力集團(tuán)最高土地收購額的紀(jì)錄。　　富力地產(chǎn)董事長李思廉稱，“此次收購成本高達(dá)50億元人民幣，創(chuàng)下集團(tuán)最高土地收購額的紀(jì)錄。” [全文]

	發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)：5年內(nèi)17家酒店

從2003年介入商業(yè)地產(chǎn)開始，目前在這方面的投資額占富力近年累計(jì)投資額的15%左右。而富力的聯(lián)席董事長張力則表示，目前在建及擬建的酒店約17家，將在未來3-5年內(nèi)完成。　　在08年內(nèi)，富力地產(chǎn)約60萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)出租，到了2009年預(yù)計(jì)投入使用的項(xiàng)目面積超過240萬平方米。[全文] 　　評(píng)論：中金公司研究部高級(jí)經(jīng)理白宏煒：“市場認(rèn)可開發(fā)商持有更多的商用物業(yè)，但是這類物業(yè)投入大，回報(bào)期長，沉淀資金太多，回報(bào)也并不容易達(dá)到預(yù)期。不排除如果公司資金壓力太大，也會(huì)選擇出售投資型物業(yè)。”[全文]

	回歸A股再拖后

08年4月14日，富力地產(chǎn)(2777.HK)宣布，回歸A股有效期延長的申請(qǐng)將于今年5月底提交股東大會(huì)批準(zhǔn)。據(jù)悉，該申請(qǐng)將提議發(fā)行A股的有效期再度推遲12個(gè)月。　　“目前富力所有的前期手續(xù)已經(jīng)完成，只等中國證監(jiān)會(huì)的批復(fù)。為穩(wěn)妥起見，決定申請(qǐng)延長一年的有效期。”富力集團(tuán)董事長助理陳志濠表示，在回歸A股后才會(huì)展開土地拓展的計(jì)劃，此前會(huì)暫停買地。[全文]

　如何面對(duì)

	賣樓求生

“富力地產(chǎn)今年計(jì)劃銷售240億元，其中上半年85億元，若不能回歸A股，富力地產(chǎn)將拼命賣樓，放緩拿地。”最近，富力地產(chǎn)董事長李思廉的此番表態(tài)在樓市引起廣泛關(guān)注，同時(shí)，這也被業(yè)界視為富力地產(chǎn)資金鏈告急的重要信號(hào)之一。　　近日，天津富力地產(chǎn)攜旗下富力津門湖、富力城、富力灣及富力桃園四盤聯(lián)展，聯(lián)手推出“3＋2尊享大禮”活動(dòng)：3送，即送契稅3%、送維修基金1%、送購房產(chǎn)權(quán)交易印花稅0.05%；兩重大禮，為99折購房優(yōu)惠，另加贈(zèng)送2777元購房喜宴。[全文]

	A股融資

對(duì)于如何降低高達(dá)139%的凈負(fù)債權(quán)益比，富力董事長李思廉表示方法之一是成功在A股上市。在回歸受阻下，富力計(jì)劃在未來的一年內(nèi)，繼續(xù)鍥而不舍申請(qǐng)A股發(fā)行，但是，在目前的形式下，股市對(duì)地產(chǎn)企業(yè)提出了非常高的要求，恒大地產(chǎn)在香港上市遇挫即是明證。沒有人可以當(dāng)救世主，錦上添花易，雪中送炭難。[全文]

	轉(zhuǎn)讓股權(quán)

08年4月22日，據(jù)媒體報(bào)道，穗恒運(yùn)收購廣州證券的方案出爐。此次出讓股權(quán)的公司均為廣州公司，且三家公司均不同程度涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，三家地產(chǎn)公司此舉無疑是為緩解資金緊缺。　　廣州富力地產(chǎn)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓4360萬股。根據(jù)此次轉(zhuǎn)讓價(jià)格2.5元/股估算，富力地產(chǎn)賣掉廣州證券股權(quán)能回籠資金1.09億元。[全文]

	尋求兼并

2008年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩種反差較大的情況，一方面是有地籌錢無門；另一方面則是資金實(shí)力雄厚手中無地，在此背景下兼并、收購將風(fēng)起云涌。　　富力董事長李思廉在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：對(duì)于目前較高的負(fù)債率，短期內(nèi)不買地。在短期內(nèi)看，資金中壓下的富力可以通過轉(zhuǎn)賣地產(chǎn)項(xiàng)目，以獲得資金。成為兼并潮中的一環(huán)。 [全文]

　各方回應(yīng)

	樓市觀望氣氛濃厚

根據(jù)富力地產(chǎn)方面的說法，今年一季度富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售35億元，這離李思廉所說上半年計(jì)劃銷售85億元還有一定的距離。若局勢(shì)持續(xù)下去，將對(duì)富力地產(chǎn)全年完成240億元銷售額進(jìn)度乃至資金鏈的安全構(gòu)成直接的威脅。 [全文]

	投資者：擔(dān)心銀行逼還錢

公司負(fù)責(zé)投資者關(guān)系的何子鈞先生透露，近段時(shí)間，致電富力地產(chǎn)的投資者突然增多。“大家關(guān)注的問題主要是富力地產(chǎn)現(xiàn)在的市場狀況是不是很差，價(jià)錢是不是下降了很多；另外就是詢問公司的銷售情況、銀行信貸的松緊以及與負(fù)債率有關(guān)的問題。”“投資者大多擔(dān)心富力地產(chǎn)負(fù)債率過高，銀行會(huì)逼我們還錢。”[全文]

	公司回應(yīng)：運(yùn)轉(zhuǎn)正常

盡管外界一直對(duì)富力地產(chǎn)的資金鏈表示質(zhì)疑，但富力地產(chǎn)的投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人表示富力地產(chǎn)目前還是有足夠的現(xiàn)金去支付急需的開支。“短期債務(wù)我們還會(huì)再借，銀行對(duì)于我們目前也沒有太多壓迫，沒有逼債，公司的運(yùn)轉(zhuǎn)正常。” [全文]

	業(yè)界人士：房企資金鏈普遍吃緊

“今年房企資金鏈普遍吃緊，銀根緊縮，銀行貸款更加困難，一些地方原有的授信額度還需要重新審查，擴(kuò)張過快的企業(yè)有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。”一位業(yè)界人士說。 [全文]

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