曾郁蘭

　　就連富力地產(2777.Hk)這樣的盈利額、納稅額“雙料冠軍”，也開始抓住“五一”短短的3天假期進行降價促銷了。該公司2007年盈利53.2億元人民幣，成為盈利額最高的國內房地產公司，但由于冀望已久的回歸A股融資被一再推遲，在信貸緊縮之下，富力不得不展開“自救”行動。然而賣樓能救富力嗎？

　　資金壓力

　　資金壓力巨大來源于兩個方面，一是富力在2007年拿地過猛，二是近幾年富力有數百萬平米的高檔商業廣場、酒店等需要巨額的開發資金，而這些商業物業變現能力又很弱。

　　在高歌猛進的2007年，富力拿地1030萬平米，耗資近70億元，土地儲備的總建筑面積在2007年底一舉達到2617萬平米，比年初增加46%。激進拿地，造成巨大的開發資金壓力。據預測，富力預計需投入資金不少于85億元。

　　另一個對富力現實資金運籌產生極大壓力的是巨量的商業項目。富力在廣州、重慶、海南、北京的商業項目總計超過400萬平米。

　　而自去年第四季度以來，自深圳開始的房地產市場的價跌量縮向全國蔓延，富力的資金壓力更加顯露無遺。2007年底富力的資產負債率已高達76.57%；有息負債率高達1.57；凈負債權益高達139.5%。

　　除了開發資金壓力，2008年富力也背負巨大的到期債務償還壓力。根據富力年報，2008年富力需償還的銀行貸款和建筑工程款等流動負債達到207億元，而可以立即變現用于償還的現金等速動資產僅76億元，短期債務資金缺口高達131億元。

　　降價自救

　　加快銷售回款，是富力緩解資金壓力的自救路徑。富力2008年的目標是銷售額由2007年的161億元提升至2008年的240億元。為達這一目標，富力地產采用包括降價等各種促銷手段，甚至在銷售其旗艦項目廣州富力桃園時，采用非常規的“分期首付”來促銷。

　　若富力可實現2008年的銷售目標，或可緩解償債危機，但住宅和商業項目開發的巨額資金壓力仍然存在。富力董事長李思廉在業績發布會上公布2008年前兩個月完成20億元的合同銷售額，3月份前11日又完成6.13億元。分析人士認為：富力的銷售回款能否與200多億的短期債務相抵，關鍵看后續月份的銷售能否延續3月份的強勁態勢，而且資金回籠進度還得與短期債務到期時間相符。

　　另外，分析人士認為：2008年的降價促銷，或可增強短期償債能力，但無疑也會削薄利潤，降低長期償債能力。而富力2009年將到期的貸款為65億元人民幣，甚至超2008年的預計盈利。

　　事實上，進行降價銷售，已經成為很多地產企業自救的第一步，在廣州、深圳、上海等城市，近幾個月來實際樓價都存在不同程度下降。