周雪松

　　透視地產上市公司資金困局(一)

　　“距自然很近，離繁華不遠。”在購房者看來，這句廣告語一下拉近了人們與富力津門湖的距離。然而，富力地產��02777.HK�爡s似乎離自己的夢想總是有那么一步之遙。

　　近段時間，內地股市一路狂瀉，滬指直逼3000點；富力地產回歸A股延后，上周股價大跌接近兩成。由于股市一片陰霾，加之“回A”之路征途漫漫，富力地產資金鏈將遭遇空前考驗。

　　“富力地產今年計劃銷售240億元，其中上半年85億元，若不能回歸A股，富力地產將拼命賣樓，放緩拿地。”最近，富力地產董事長李思廉的此番表態(tài)在樓市引起廣泛關注，同時，這也被業(yè)界視為富力地產資金鏈告急的重要信號之一。

　　近日，天津富力地產攜旗下富力津門湖、富力城、富力灣及富力桃園四盤聯展，聯手推出“3＋2尊享大禮”活動：3送，即送契稅��3%�牎⑺途S修基金��1%�牎⑺唾彿慨a權交易印花稅��0.05%�牐粌芍卮蠖Y，為99折購房優(yōu)惠，另加贈送2777元購房喜宴。

　　記者注意到，去年11月，富力津門湖項目均價為12000元／平方米，如今，即使忽略上述促銷優(yōu)惠，該項目業(yè)已直降1200元／平方米，為10800元／平方米；除此之外，富力地產天津在售項目在此期間還推出了66套特價房。富力地產“拼命賣樓”有了一個新的注腳。

　　“富力危機”的前世今生

　　剛公布不久的2007年年報顯示，富力地產去年實現協議銷售額161億元人民幣，銷售可售面積約為141.2萬平方米，分別較2006年增長40%和18%。應該說，去年是富力地產豐收的一年，憑借這一驕人的業(yè)績，富力地產董事局聯席主席以420億元身價，繼續(xù)穩(wěn)居近日剛剛發(fā)布的胡潤百富榜前五位。

　　為何富力地產曝出資金鏈吃緊，以至于如李思廉所言要“拼命賣樓”？這還得從富力地產瘋狂圈地說起。

　　近年來，富力地產急速擴張，大量囤積土地，尤其2007年，富力地產更是上演了一場囤地大躍進。僅2007年一年，富力地產的土地儲備就增加了46%，總建筑面積達到約2617.1萬平方米。按照富力地產有關人士的說法，富力地產現有的土地儲備足夠5年開發(fā)建設之需。

　　截至2007年，富力地產的土地儲備版圖擴展到了除廣州、北京、上海、天津之外的成都、重慶、西安、海南、沈陽以及太原等10個城市。2007年取得的幾幅重要土地，即包括天津富力津門湖項目土地，總建筑面積約157.5萬平方米，土地成本約50億元，是迄今為止土地成本最高的地塊。僅去年下半年取得的天津、佛山、廣州三幅“地王”，富力地產合計要繳付的地價款就達到112億元之多。

　　年報顯示，富力地產現金僅為13億元(包含現金等價物不到23億元)，而富力地產債臺高筑，負債總額已高達415億元，凈負債比率高達139.5%。截至2007年年底，富力地產共向銀行舉債199億元，除要向政府支付的地價款外，2008年，富力地產需歸還的貸款近74億元。

　　這就意味著富力地產經營活動的現金流量需要凈流入74億元，這還是在其2008年不拿一塊地的前提下。不僅如此，作為衡量企業(yè)可以立即變現用于償還流動負債能力的速動比率指標，富力地產也只有0.3。富力地產應對突發(fā)危機及債主上門逼債能力之捉襟見肘，由此可見一斑。

　　早在去年六月，富力地產股東大會就全票通過了A股IPO的決議。如前所述，為配合其回歸A股，富力地產早已運籌帷幄，加速了在全國的囤地和擴張。但“天有不測風云”，由于有關部門加強了對股市樓市的宏觀調控，且當局明確表示不支持房企囤積土地，時局斗轉星移，這給急需“回A”融資的富力地產之路蒙上了一層陰影。

　　有分析指出，富力地產資金鏈危機重重，如果在極端情況下，銀根緊縮，富力地產不能借新債還舊債，或者銀行與政府也來逼債，富力地產的資金鏈有斷裂的危險。

　　賣樓求生，現實的選擇？

　　近日，中國經濟時報先后致電富力地產的數名高管，對方不是婉言謝絕記者的采訪，就是手機處于繁忙或干脆關機的狀態(tài)，感覺富力地產的高層都很忙碌，對于資金鏈問題，記者接觸到的富力地產相關人士顯得頗為敏感。

　　據富力地產負責投資者關系的何子鈞先生透露，近段時間，致電富力地產的投資者突然增多。“大家關注的問題主要是富力地產現在的市場狀況是不是很差，價錢是不是下降了很多；另外就是詢問公司的銷售情況、銀行信貸的松緊以及與負債率有關的問題。”也許是每天需要面對大量投資者解答他們疑惑的緣故，何先生的嗓子有些沙啞。“投資者大多擔心富力地產負債率過高，銀行會逼我們還錢。”何說。

　　除銀行與股市外，談到公司目前是否有別的融資渠道，何子鈞表示“暫時還沒有”。盡管外界一直對富力地產的資金鏈表示質疑，但他表示富力地產目前還是有足夠的現金去支付急需的開支。“短期債務我們還會再借，銀行對于我們目前也沒有太多壓迫，沒有逼債，公司的運轉正常。”何稱，一季度，富力地產實現協議銷售35億元，達成了原來的預期。

　　“如果上不了A股，公司將暫時不拿地，今年我們將努力工作，先做好自己應該做的事情，做好銷售，努力賣房子。”何子鈞的說法與富力地產董事長李思廉的前番表態(tài)依然如出一轍。他同時表示，一旦回歸A股，富力地產的負債率將會下降到50%以下。

　　從富力地產方面了解的情況來看，如果所言屬實，富力地產的運轉目前基本還算正常。據了解，目前除回歸A股一事暫時擱淺外，富力地產的其他目標和銷售策略仍舊沒有改變。不過，這并不意味著富力地產的危機已經不復存在。

　　按照富力地產既定且目前尚未改變的計劃，今年富力地產的協議銷售額是240億元，原計劃近年竣工可售面積250萬平方米，開工建設面積800萬平方米，按上述目標，僅算地價和建安成本，就需要155億-160億元資金；與此同時，富力地產今年還有大約80億元到期債務需要償還，也就是說，要保障全部項目按原計劃開工建設，全年至少需要235-240億元資金，這還不包括公司維持正常運行所需的其他資金，其前提首先是項目銷售必須如期實現目標。

　　顯然，目前的形勢并不樂觀。根據富力地產方面的說法，今年一季度富力地產實現協議銷售35億元，這離李思廉所說上半年計劃銷售85億元還有一定的距離。盡管眼下已逐漸進入銷售旺季，但今年樓市的成交量仍大大低于歷史同期水平，觀望氣氛仍然十分濃厚，房企“歉收”已是不爭的事實，設若局勢持續(xù)下去，將對富力地產全年完成240億元銷售額進度乃至資金鏈的安全構成直接的威脅。

　　“今年房企資金鏈普遍吃緊，銀根緊縮，銀行貸款更加困難，一些地方原有的授信額度還需要重新審查，擴張過快的企業(yè)有可能出現資金鏈斷裂。”一位業(yè)界人士說。

　　另有權威人士在接受中國經濟時報記者采訪時說，像富力地產這樣的企業(yè)，除了拼命賣樓求生以外，還可以賣地，或像當初順馳那樣進行股權轉讓重組，而降價拼命賣樓則是其回收現金最快，也是最現實的選擇。

　　在天津，記者注意到，富力津門湖、富力城、富力灣及富力桃園最近都不約而同地加大了促銷力度，購房者最高可獲35萬元減免。

　　值得一提的是，富力地產負責投資者關系的何子鈞透露，必要時刻，富力地產還打算將旗下擁有現金流的持有型商業(yè)物業(yè)出售，以渡過難關。