自首批公募REITs上市以來,上交所持續引領重點領域項目推進擴募,為REITs市場發展提供主要驅動力。目前滬市首批基礎設施公募REITs擴募項目——中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT上市交易后,滬市迎來了更多REITs項目宣布擴募的消息。
擴募機制是REITs市場持續穩健增長的重要源泉
縱觀海外REITs市場發展,擴募是實現REITs市場規模增長的主要方式,也是REITs產品外延式增長的重要途經,海外成熟市場在經歷了前期REITs產品數量的快速增長后,整體市場趨于穩定,每年新增規模逐漸由新發產品數量轉變為存量產品的規模擴張。
美國房地產信托協會數據顯示,2000年至2021年,美國REITs市場首發上市的規模平均每年約為21.93億美元,平均每年增長率為4.4%;擴募增發規模平均每年約為251.89億美元,平均每年增長率為14.7%。
對于管理人而言,通過擴募的方式適時收購物業資產,不僅能擴大管理規模、提升基金業績表現、增加管理費收入,也能有效控制產品的總體負債率,從而提升了基金的競爭力和投資者信心。
由此可見,擴募機制是REITs市場持續穩健增長的重要源泉。目前我國REITs市場也已探索并成功落地了首批REITs擴募項目。2022年5月31日,上交所發布并施行REITs擴募規則;2023年6月16日,中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT等首批基礎設施公募REITs擴募項目正式在上海證券交易所上市。擴募項目的落地,充分激發了市場主體的參與熱情,支持運作良好的REITs通過擴募機制做優做強,健全了正向激勵機制,發揮了REITs產品作為資產上市平臺的長期戰略價值,體現REITs平臺的可持續發展能力。
滬市REITs擴募加速推進,市場發展注入強勁動能
2024年以來,滬市REITs市場共有6單REITs發布擴募公告,其中4單已經受理。從行業分布來看,發布擴募公告的REITs項目涵蓋了產業園、清潔能源、保障房等多個領域,在REITs項目擴募消息不斷出現的同時,基金管理人、原始權益人、地方政府等紛紛表示,通過擴募機制將越來越多的優質資產推向基礎設施REITs市場,為REITs市場的生態建設貢獻力量。
在各行業REITs擴募加速推進的同時,涌現出大類行業資產混包等創新機制。
作為今年第一單獲受理的擴募項目,中航京能光伏REIT本次擬購入基礎設施項目為位于云南省保山市騰沖市的蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。這也是國內首單跨區域探索光伏+水電資產混裝的擴募項目。根據招募說明,兩個水電站項目擬募集規模為28.6億元。經測算,擴募前內部收益率(IRR)為5.88%,擴募后IRR為6.46%,擴募后IRR相比擴募前提升了0.58%。未來若是成功獲批,公募REITs有望實現從單一資產擴募邁進混裝資產擴募的2.0時代。
作為全國首單標準廠房產業園區基礎設施REITs產品,國泰君安臨港創新產業園REIT擴募創新推出“工業廠房+研發辦公”的資產組合,本次擬購入康橋項目位于浦東新區張江科學城片區,是臨港產業導入張江科學城的“橋頭堡”。
上交所推動REITs擴募機制持續完善,雙輪驅動市場高質量發展
近年來,上交所作為我國公募REITs主要的上市場所,在REITs市場提質增速的同時,不斷推動完善擴募機制,目前已上市項目形成“首發+擴募”雙輪驅動格局,為REITs市場發展提供強勁內生動力。支持已上市REITs持續擴展和整合具有區域和行業協同和互補的資產,優化資產組合,降低組合風險、增厚投資回報,為市場穩健發展提供支撐。同時,上交所在擴募推進中持續關注投融資對接工作,提升信息披露的透明度和規范性,督促各方優化擴募方案設計,通過優化決策流程、優先認購安排等,平衡新老投資者利益,保障投資者合法權益。REITs市場相關機制的持續完善,著力構建Pre-REITs、持有型ABS、公募REITs、REITs擴募等多層次全鏈條的成熟市場,打造公募REITs全生命周期的產品體系。
實際上,除REITs擴募外,上交所還在REITs市場生態建設方面持續發力,引領REITs市場高質量發展。上交所堅持“好項目好待遇”理念,引導原始權益人深度參與REITs平臺建設,通過“激勵到人”激發運營管機構積極性,優化制度規則提升信息披露針對性及有效性,“以誠相待”促進市場投融雙方的協同發展。
上交所有關負責人表示,未來將繼續優化擴募機制,持續引導基礎設施REITs提高規范運作水平、督促各參與方積極履職盡責,促進基礎設施項目提升運營質效和投資者回報,形成“投融方互信、投融端協同、投融資暢通”的市場生態,打造透明、規范、具有成長性的REITs市場。
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