本息逾期45億 千億級房企藍(lán)光發(fā)展如何陷入債務(wù)泥潭

　　作者： 馬一凡

　　[ 整個(gè)2020年，藍(lán)光有21幅新增地塊的溢價(jià)率超過了50%。直到2020年8月“三道紅線”新政出臺，藍(lán)光的瘋狂高溢價(jià)拿地行為才徹底停止。 ]

　　苦撐大半年之后，千億房企藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）無法應(yīng)付7月債務(wù)的傳言成真。

　　7月13日，藍(lán)光發(fā)展在公告中承認(rèn)，近期新增到期未能償還的債務(wù)本息金額達(dá)到20.6億元，包括銀行貸款、信托貸款、債務(wù)融資工具等，其中包含未能于2021年7月11日償付的中票本息金額9.675億元。

　　截至12日，藍(lán)光累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息已達(dá)45億元，而根據(jù)不久前的公告，藍(lán)光可自由動(dòng)用資金僅為2億元。

　　擁有29年歷史的藍(lán)光已經(jīng)到了生死存亡的時(shí)刻，一個(gè)多月前，創(chuàng)始人楊鏗把董事長的位置，扔給了“95后”的兒子楊武正。近日，曾出面安撫投資者的多名核心高管紛紛離職。

　　近四五年間，為了實(shí)現(xiàn)全國化和千億目標(biāo)，藍(lán)光大舉擴(kuò)張，一年前還在以超過100%的高溢價(jià)布局四線城市。如今，藍(lán)光也步上了泰禾、福晟、華夏幸福等房企的后塵。

　　千億房企違約

　　曾經(jīng)的“四川一哥”藍(lán)光，經(jīng)歷了首破千億、上海新總部開張、“A+H”雙資本平臺共舞的輝煌后，情況急轉(zhuǎn)直下，今年3月以來，藍(lán)光賣掉了物業(yè)公司股權(quán)和部分項(xiàng)目，斷臂求生，如今卻已經(jīng)命懸一線。

　　一家千億房企這跌宕起伏的歷程，都在短短兩年內(nèi)發(fā)生。

　　7月1日，藍(lán)光實(shí)控人、前董事長楊鏗在有四川證監(jiān)局官員以及債券承銷商代表的會(huì)議上承認(rèn)，已經(jīng)沒有足夠的流動(dòng)性履行7月到期的債務(wù)。這說明藍(lán)光數(shù)個(gè)月來的自救動(dòng)作，已經(jīng)無法延緩它的債務(wù)爆雷。

　　最新消息是，藍(lán)光7月11日到期的一筆中期票據(jù)違約了，而公司累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息已經(jīng)高達(dá)45億元。

　　而根據(jù)藍(lán)光不久前披露的資金情況，藍(lán)光貨幣余額為110億元，但可自由動(dòng)用資金僅為2億元。

　　剩下的貨幣資金，有64億元是預(yù)售監(jiān)管資金，需要優(yōu)先用于建設(shè)和經(jīng)營支出，即防止未交付項(xiàng)目爛尾，還有34.6億元是合作項(xiàng)目資金，無法單方面挪用；還有9億多是各種保證金及銀行凍結(jié)資金。

　　也就是說，藍(lán)光現(xiàn)在手中可以動(dòng)用的資金，相對于已到期債務(wù)，只是杯水車薪。

　　扎根房地產(chǎn)行業(yè)30年的楊鏗，遭遇他創(chuàng)業(yè)以來的最艱難處境。評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)藍(lán)光的評級，重大戰(zhàn)略伙伴、多年金主，以及手下的職業(yè)經(jīng)理人，也都棄他而去。

　　穆迪認(rèn)為，在未來12~18個(gè)月內(nèi)，藍(lán)光發(fā)展還有160億元的在岸和離岸債券，以及約180億元的非標(biāo)借款將要到期，并且認(rèn)為藍(lán)光無力償付這些債務(wù)。近期，穆迪、標(biāo)普、大公國際、中誠信、東方金誠等境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)全都下調(diào)了藍(lán)光發(fā)展的主體信用評級。

　　同時(shí)，過去多年都是藍(lán)光重要合作伙伴，為藍(lán)光的全國化擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金的金主中航信托、百瑞信托，都已因?yàn)楹贤m紛、股票質(zhì)押違約等原因，向法院申請對藍(lán)光集團(tuán)進(jìn)行司法凍結(jié)。6月10日，中航信托申請對藍(lán)光集團(tuán)持有的1.55億股股份執(zhí)行司法凍結(jié)；7月1日，百瑞信托申請對藍(lán)光2.35億股執(zhí)行司法凍結(jié)，占總股本的7.75%。

　　7月初，藍(lán)光發(fā)展人事震蕩，公司總裁遲峰、首席財(cái)務(wù)官歐俊明、監(jiān)事會(huì)主席王小英等重要高管一同請辭。

　　早在一個(gè)月之前，60歲的實(shí)控人楊鏗，更是將董事長一職讓位給了年僅26歲的兒子楊武正。這一舉動(dòng)被外界解讀為藍(lán)光的深陷泥潭，楊鏗失意抽身。

　　被欲望驅(qū)馳

　　過去，楊鏗的經(jīng)商之路曾經(jīng)順風(fēng)順?biāo)?/p>

　　他家庭出身不錯(cuò)，26歲就當(dāng)上成都大型國企的開發(fā)部主任，29歲創(chuàng)立自己的公司生產(chǎn)汽車配件。1992年，剛30歲出頭的楊鏗在沿海地區(qū)考察一圈后，敏銳察覺到中國房地產(chǎn)大有可為，回成都創(chuàng)辦了“成都藍(lán)光房屋開發(fā)公司”，多年后成為四川地產(chǎn)“一哥”。

　　在這次資金鏈危機(jī)前，楊鏗遇到的最大危機(jī)就是2008年的汶川地震和金融危機(jī)了，受大環(huán)境及當(dāng)時(shí)四川房地產(chǎn)市場影響，藍(lán)光打折出售項(xiàng)目，一度被謠傳將破產(chǎn)，楊鏗包下全成都的報(bào)紙頭版廣告，強(qiáng)力辟謠稱“我們沒有破產(chǎn)”。

　　在那之后，藍(lán)光一心想要走出四川，開啟全國化，然而大規(guī)模擴(kuò)張一直成效不顯。直到2015年，藍(lán)光成功借殼上市登陸A股，融資渠道打開了，開始大力進(jìn)行全國化布局。

　　此后，藍(lán)光的新增土儲(chǔ)數(shù)量翻倍增加，銷售額也從2015年的百億級發(fā)展到2019年的千億級。該公司財(cái)報(bào)顯示，2015年至2020年，藍(lán)光發(fā)展拿地?cái)?shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

　　該公司土地投資金額在2015年時(shí)是118億元，到2018年已達(dá)310億元，翻了一倍不止。而根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，藍(lán)光發(fā)展到2019年的土地投資金額已達(dá)654億元的頂峰，2020年全年回落至352億元。

　　2015~2020年是中小房企的密集擴(kuò)張期，數(shù)十家房企喊出過破千億的口號，藍(lán)光便是其中之一。在規(guī)模擴(kuò)張的路徑上，藍(lán)光一度以激進(jìn)著稱，多次在全國各地橫掃高溢價(jià)地塊。數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年及2020年的平均拿地樓板價(jià)分別為2520元/平方米、4743元/平方米、6160元/平方米，每年都上一個(gè)新臺階。

　　比如2015年，藍(lán)光發(fā)展以近20億元拿下合肥市高新區(qū)230畝的地塊，樓面地價(jià)5540元/平方米，溢價(jià)率124%；2016年，藍(lán)光發(fā)展以9.97億元在青島拿地，溢價(jià)率高達(dá)204%。

　　2018年，小開發(fā)商京奧港在南京盲目高溢價(jià)拍地，結(jié)果遭遇資金鏈斷裂，京奧港南京項(xiàng)目險(xiǎn)些成為爛尾樓，最終由藍(lán)光接手。

　　2020年4月，藍(lán)光歷經(jīng)近3個(gè)半小時(shí)、196輪激戰(zhàn)，以溢價(jià)率123%拿下河南南陽一幅地塊；隨后的5月和6月，又以151%、149%的溢價(jià)率繼續(xù)在河南補(bǔ)充土儲(chǔ)；8月，藍(lán)光百輪激戰(zhàn)擊敗央企中海，首進(jìn)石家莊，溢價(jià)率達(dá)到99%。

　　整個(gè)2020年，藍(lán)光有21幅新增地塊的溢價(jià)率超過了50%。直到2020年8月“三道紅線”新政出臺，藍(lán)光的瘋狂高溢價(jià)拿地行為才徹底停止。

　　脫困路漫漫

　　為了實(shí)現(xiàn)大舉拿地，藍(lán)光啟用多種高成本的融資渠道，導(dǎo)致融資利率居高不下。2016年時(shí)，剛上市不久的藍(lán)光全年平均融資成本高達(dá)9.06%，2019年成為千億房企以后，藍(lán)光的融資成本仍然高達(dá)8.65%，去年的融資成本為8.2%，仍在行業(yè)中處于相對高位。

　　“三道紅線”后，三線全踩的藍(lán)光就遭遇了資金鏈危機(jī)。

　　藍(lán)光此輪危機(jī)的導(dǎo)火索，被認(rèn)為是去年10月與平安之間的一場“意外”，因?yàn)樗{(lán)光對于一筆款項(xiàng)未予重視，導(dǎo)致延期還款給平安，因此上了平安內(nèi)部黑名單，繼而在金融機(jī)構(gòu)間引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。

　　對于“意外”一說，有了解內(nèi)幕的人士告訴第一財(cái)經(jīng)，實(shí)際上在藍(lán)光違約前，平安已經(jīng)做足警告工作。由此可見藍(lán)光早在去年下半年就遭遇資金危機(jī)了。

　　實(shí)際上，去年6月，上證所就對藍(lán)光的債務(wù)問題和周轉(zhuǎn)能力進(jìn)行過問詢，這算是一種對投資者的警示。當(dāng)時(shí)上證所發(fā)現(xiàn)藍(lán)光發(fā)展上一個(gè)財(cái)年期末貨幣資金為260億元，無法覆蓋其一年內(nèi)到期的各項(xiàng)金融負(fù)債357億元。

　　去年7月底，藍(lán)光一邊繼續(xù)高溢價(jià)拍地，一邊開始“賣子”，以9億元的出售價(jià)格將旗下迪康藥業(yè)100%的股份轉(zhuǎn)讓給漢商集團(tuán)股份有限公司和漢商大健康產(chǎn)業(yè)有限公司。

　　今年3月，藍(lán)光把剛上市不到一年的藍(lán)光嘉寶物業(yè)以48億元賣給了碧桂園。將上述最大的兩個(gè)子公司出售后，藍(lán)光獲得近60億元現(xiàn)金來填補(bǔ)債務(wù)窟窿，藍(lán)光曾稱在4月份這些資金已經(jīng)到位，結(jié)果還不夠藍(lán)光再撐3個(gè)月。

　　有福晟、泰禾、華夏幸福的前車之鑒，想在這個(gè)時(shí)候引入戰(zhàn)略合作已經(jīng)非常難了，龍頭房企也需要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。“萬科將入股藍(lán)光”已經(jīng)傳了數(shù)個(gè)月，結(jié)果至今萬科只是挑挑揀揀，買走了藍(lán)光5個(gè)較好的項(xiàng)目。

　　“藍(lán)光過去幾年拿的不少土地，利潤算不過賬，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多，但是仍有多家房企在跟藍(lán)光接觸，估計(jì)藍(lán)光將進(jìn)一步通過出售資產(chǎn)求生。”華東地產(chǎn)圈一名投資人士表示。

　　對于目前的困境，藍(lán)光發(fā)展則稱，為化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司正全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問題，公司將在地方政府的大力支持下，在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的積極協(xié)調(diào)下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當(dāng)前問題。

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責(zé)任編輯：李桐