原標題：房地產貸款集中度管理 對市場影響深遠

　　尹中立（榮盛發展首席經濟學家，中國社會科學院房地產金融研究中心主任）

　　齊心（榮盛發展研究院研究員）

　　2020年最后一天，中國人民銀行、中國銀行（維權）保險監督管理委員會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。這是繼去年8月份監管部門對房地產開發企業出臺監管指標之后對房地產行業采取的又一重要措施，將對房地產產生深遠影響。

　　對房地產金融設置“兩條紅線”

　　《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“《通知》”）要求在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。市場稱之為給商業銀行的房地產貸款設置“兩條紅線”。主要內容如下：

　　一是將銀行的房地產貸款占比進行分檔考核。第一檔包括六大國有大行，兩個上限（房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比）分別為40%和32.5%；第二檔包括招行、農發銀行、浦發等17家中型銀行，兩個上限分別為27.5%和20%；第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

　　二是對商業銀行達標設置了過渡期。《通知》對于目前超過要求的銀行給予一定過渡期安排，對于距離達標2個百分點以內的，過渡期為2年，超過2個百分點以上過渡期為4年。

　　對房地產金融設置監管紅線的目的是什么？

　　2019年以來，金融監管者多次提示房地產金融的風險。2020年，銀保監會主席郭樹清表示房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。

　　房地產曾經是中國經濟增長的發動機，但隨著個人負債的快速增加，房地產市場對其他行業的“擠出效應”日益明顯。在“雙循環”的經濟戰略要求下，房地產與金融必須與其他部門協調發展，這是監管部門出臺房地產金融監管指標的宏觀背景。

　　2020年8月出臺的“三條紅線”限制房企融資需求，此次又出臺“兩條紅線”約束金融機構信貸供應，二者相結合，將有助于防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性。

　　2020年10月21日，中國人民銀行副行長潘功勝曾在2020金融街論壇年會上指出，人民銀行將推動完善房地產金融宏觀審慎管理，逐步實施房地產貸款集中度、居民債務收入比、房地產貸款風險權重等宏觀審慎政策工具。

　　對房地產開發企業設置“三條紅線”和對商業銀行設置“兩條紅線”都屬于宏觀審慎管理措施。在此次新政之后，估計還會陸續有規范約束性政策出臺。

　　新政對房地產市場的影響是深遠的

　　房地產貸款增速將回歸平均貸款增速，對房地產市場而言是緊縮的信號。我國的房地產貸款增速持續高于總體貸款增速，對商業銀行設置“兩條紅線”之后，意味著房地產貸款的增速只能與其他貸款保持同步。

　　需要強調的是，在過去的 20多年里，房地產市場的快速發展不僅帶動上下游行業的快速發展，也是金融信用的創造者。對房地產金融設置紅線指標監管，不僅意味著房地產行業增速需要放緩，金融信用的創造速度也會放慢。

　　但也不要夸大短期的影響程度。其實，商業銀行自2019年起已經開始進行貸款的結構調整，房地產貸款增速持續回落。從上市銀行2020年半年報數據來看，大部分銀行房地產貸款存量占比基本符合監管要求，尤其是第一梯隊的大型銀行基本都沒有觸及監管紅線。這意味著2021年金融機構涉房貸款額度將有所收縮，但短期內收縮力度有限。

　　“兩條紅線”使商業銀行的競爭格局得到固化，大型銀行的市場地位更加鞏固。2020年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.4萬億元，其中大、中型銀行占比近八成；個人住房貸款余額32.36萬億元，其中大、中型銀行占比九成多。隨著新的監管指標的實施，大型銀行的強勢市場地位將更加鞏固，因為第一檔銀行的房地產貸款占比最高限為40%，而第二檔銀行的房地產貸款占比最高限為27.5%。從最近幾年的業務發展狀況看，第二檔銀行的房地產貸款增速明顯高于大型銀行，該策略成為中型銀行挑戰第一檔銀行的制勝法寶。為了滿足監管指標的要求招商銀行、興業銀行、平安銀行都必須收縮房地產貸款業務，必須進行業務結構的調整。

　　房地產業融資成本將進一步提升。2020年四季度以來，房企融資成本已經開始回升。貝殼研究院數據顯示，2020年11月房企境內債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個百分點。境內融資成本自2020年8月以來一直保持上升趨勢。此次新政影響下，踏線的金融機構勢必將收縮涉房信貸，通過提高利率迫使企業需求轉移，其他金融機構也會遵循政策引導，對企業進行更嚴格的審核；房地產業融資成本將整體有所提升。

　　房地產開發企業如何應對？

　　行業兼并重組提速，關注收并購機會。在“三條紅線”和此次新政的影響下，中小開發商的生存空間或將被進一步壓縮。大銀行出于維護戰略客戶的考慮，房地產貸款額度會優先保證頭部開發商。企業通過加杠桿快速擴張的路徑已經不復存在，中小規模的開發企業將面臨融資困難、融資成本提升的困境，行業兼并重組將加速。企業應加大對相關項目的關注，通過二級市場收并購，擴大土儲，降低土地購置成本。

　　民營房企應加大與國企的合作。實際上頭部民營企業早已著手“國有化”或是與國企合作。萬科的大股東先有華潤，后有深圳地鐵，都是國有資本，該結果并非偶然，是萬科決策層有意而為之的戰略選擇。

　　據媒體報道，融創有至少兩成以上的項目與國企、央企合作，合作伙伴既有北京住總、首創置業、山西通建、廈門建發、首鋼等地方國企，也有中國金茂、保利發展、葛洲壩地產等央企。

　　適度關注租賃住房建設相關政策。人民銀行、銀保監會表示，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。2020年末的幾次重要會議均提出，要大力發展租賃住房，要高度重視保障性租賃住房建設。雖然在保障性住房建設領域國有企業將更多發揮作用，但在土地改革推動下，集體建設用地建設租賃住房，自持租賃住房等相關政策機會仍值得關注。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：李桐