對癥下藥防范住房租賃風險

　　金融時報 馬梅若

　　9月7日，住房和城鄉建設部將《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）向社會公開征求意見。《條例》除了針對此前住房租賃中常見的虛假房源信息、隱瞞重大質量問題、賺取租金差價等提出禁令外，還著重提及要嚴禁違規提供金融產品和服務，并要求加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

　　上述問題本質上都與企業的現金流是否健康高度相關。有觀點認為，監管層對上述問題高度重視，或緣于近期長租公寓的頻頻爆雷。

　　過去幾年，長租公寓快速發展，在一線、二線等熱點城市為不少老百姓提供了新的居住選項，但最近幾個月該領域風險事件頻發。8月27日，杭州友客公寓爆雷；8月29日，杭州巢客公寓爆雷；同一時間段，上海嵐越也傳出資金鏈斷裂問題。雖然各問題機構的具體情況存在差異，但“高進低出”“長收短付”的經營模式是爆雷的主要誘因。

　　針對上述風險問題，《條例》可謂對癥下藥，對住房租賃機構存在的經營性風險，明確監管禁區。

　　所謂“高進低出”，是指不少長租公寓、租賃中介機構為做大規模，會付給房主比較高的租金，但在激烈的市場競爭下，反而會以較低的價格向租戶出租；而“長收短付”則是指長租公寓或中介機構會按月向業主支付租金，但卻要求租戶一次性支付三個月甚至更長期限的租金。

　　這種價格倒置和資金錯配現象看似反常，在業內卻并非個例，其中蘊含的風險不言而喻。“高進低出”模式最初的廣泛應用是為了獲客、做大規模，從某種意義上講，也是為給此后融資提供更亮眼的數據。但與互聯網企業的技術成長遐想、邊際成本偏低等形成的明顯規模優勢相比，住房租賃行業盡管也受益于規模效應，但折本沖量所帶來的收益卻并不明顯。“高進低出”模式明顯不具備可持續性，這意味著企業存在較高的資金鏈斷裂風險。

　　“長收短付”雖然看似能緩解“高進低出”帶來的資金壓力，但這種緩釋卻并不能解決實際問題，反而更像是一場“以長補短”的擊鼓傳花游戲，最終只會讓后期的資金窟窿越來越大。

　　對此，《條例》第三十八條明確，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

　　相應的，金融產品和服務監管亟待加強，需要金融監管部門及早介入。

　　過去幾年，“租房貸”產品一度熱銷，后因亂象發生而被暫停。租房者大多數是年輕人，積蓄不多，為了享受長租公寓所謂的“一次性付長期租金，平均租金較低”的小利小惠而選擇一次性支付長期租金，但又因為手頭資金緊張而不得不求助于“租房貸”等產品。然而，由于爆雷的租房機構往往并不按時足額支付房東相應款項，導致不少租戶“房財兩失”。因為房東無法如期收到租金，租客往往會被責令強制搬出，同時還不得不按期還貸，否則其個人征信信息就會染上污點。

　　為了避免類似問題的發生，“利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金”被《條例》列為禁止行為。同時，違反《條例》規定開展住房租金貸款業務的，將會受到不同程度的責罰。其中，屬于金融違法行為的，由金融監管部門依法給予處罰。

　　當然，對于違規金融產品的嚴管嚴控，并不意味著堵上了長租機構借力金融之道。《條例》強調，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

　　目前來看，對長租公寓業務模式的探索尚在起步階段。政策鼓勵“租售并舉”，熱點城市也迫切需要繁榮穩定的住房租賃市場來留住人才。但業務創新絕非違規操作的幌子，在不可持續的商業模式下僅靠租戶不斷投入資金輾轉騰挪，注定難以獲得健康穩定的市場發展。

　　期待在住房和城鄉建設部、金融監管部門、金融機構、長租機構、中介機構等多方協同努力下，企業能夠放棄短視行為，建立可持續的業務和資金流模式，構建穩定的住房租賃關系，讓長租市場真正長久健康發展。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：戚琦琦