張玉良再闖關(guān)東 綠地商住蕭條何時解？

　　再度加碼投資東北地區(qū)，綠地董事長張玉良稱：“這一平臺是綠地加速新一輪深耕發(fā)展的契機。”

　　文｜胡嘉琦 朱耘

　　再跨山海關(guān)，綠地在東北地區(qū)又有新動作。

　　2020年6月5日，綠地控股（600606.SH）在哈爾濱設立東北區(qū)域管理總部，并在綠地東北亞國博城舉行綠地哈爾濱全球商品貿(mào)易港先行館開館儀式。

　　在東北地區(qū)，綠地已經(jīng)有房地產(chǎn)事業(yè)部，新成立的區(qū)域管理總部似在昭示著自2003年便進軍東北的綠地調(diào)整組織架構(gòu)，再度加碼投資東北地區(qū)，綠地控股集團董事長張玉良稱：“這一平臺是綠地加速新一輪深耕發(fā)展的契機。”可見，東北地區(qū)在綠地戰(zhàn)略版圖的重要地位。

　　2019年年報顯示，綠地負債總額已達萬億元，這與綠地的全國戰(zhàn)略布局及管理水平有怎樣的關(guān)系？而近日綠地旗下公司更是為加快銷售涉嫌“虛假宣傳”被監(jiān)管部門罰款44萬元，此外，由于國家商住房政策出現(xiàn)變化，重倉商住的綠地也受到了很大的打擊。北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受《商學院》記者采訪時表示，綠地在北京區(qū)域有估值400億元貨值的商住類產(chǎn)品待售，主要集中在大興、房山等地。

　　就相關(guān)問題《商學院》向綠地控股集團品牌部發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復。

　　折戟東北

　　東北地區(qū)是綠地全國化布局的重要板塊之一。據(jù)了解，6月5日，綠地哈爾濱全球商品貿(mào)易港先行館將建設近20個國家館，匯集包括第二屆進博會同款展品在內(nèi)的萬余件商品。綠地東北亞國博城位于國家級新區(qū)哈爾濱新區(qū)和自貿(mào)區(qū)雙核心區(qū)，以國際會展中心、會議中心、全球商品貿(mào)易港等“三大中心”為核心，建設集貿(mào)易會展、總部經(jīng)濟、智慧科創(chuàng)、商務金融為一體的項目。該項目總用地面積約172萬平方米，地上建筑面積約361萬平方米，自2019年9月啟動至今，在建工程總建筑面積已達125萬平方米，進度完成34.6%。

　　中國區(qū)域科學協(xié)會理事長肖金成在接受《商學院》記者采訪時表示，東北地區(qū)的基礎(chǔ)設施完善，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，資源稟賦合理，因此，東北地區(qū)有較大的發(fā)展?jié)摿Α|北地區(qū)近年來發(fā)展滯后主要是歷史原因，體制機制存在很多問題，受大環(huán)境影響東北地區(qū)經(jīng)濟出現(xiàn)萎縮的現(xiàn)象，此外，營商環(huán)境也是東北地區(qū)投資的重要因素。受產(chǎn)業(yè)發(fā)展不增長的影響，年輕人在東北地區(qū)找不到合適的工作機會，收入達不到期望，很多東北人去東南沿海地區(qū)及京津冀地區(qū)尋找工作機會，東北地區(qū)近年出現(xiàn)資金外流和人才外流現(xiàn)象。肖金成認為，解決的辦法是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)今，我國由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟，因此，東北地區(qū)要實現(xiàn)振興，必須有大規(guī)模的投資者進行投資。

　　近年來，綠地借大基建多次在東北投資，2019年8月，綠地曾和沈陽簽訂協(xié)議，未來5年在沈陽擬投資300億元，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設施建設、城市綜合開發(fā)等項目。而2019年年報顯示，綠地在東北區(qū)域的營收僅為64.8億元，在各大區(qū)域?qū)儆趬|底排名。大基建具有回款周期長及行業(yè)毛利低等特點，綠地想要通過大基建重振東北業(yè)績?nèi)源嬖谔魬?zhàn)。

　　2014年是綠地的“高光時刻”，全年銷售額超過萬科，達256.7億元，登頂“房企一哥”的寶座，在東北區(qū)域的營收則達到129.66億元，房地產(chǎn)業(yè)務全年實現(xiàn)預銷售金額2408億元，較2013年增長50%。

　　然而，這種好的景象并沒有維持很久，2015年，“東北事業(yè)部出了大事”，綠地本溪山水城出現(xiàn)資管逾期，本溪山水城的業(yè)主發(fā)現(xiàn)綠地推遲交付事件。2019年，仍有購房者稱，貸款買的本溪綠地山水不能入住，當?shù)厥形k公室建議起訴綠地，法院會判綠地集團敗訴，并稱該案件已進入執(zhí)行階段。也就是在這一年，綠地東北所有項目均因項目資金短缺停工，綠地的售樓處也報出被砸。綠地在東北地區(qū)的營收出現(xiàn)“腰斬”，下滑至69.11億元，營收收入較2014年下滑46.7%。據(jù)企查查顯示，綠地控股旗下本溪綠地實業(yè)（集團）股份有限公司因自身失信被限制高消費，自身風險高達590條。

　　交付難、無法退款、項目停滯，業(yè)主的持續(xù)維權(quán)侵蝕綠地東北的品牌形象，綠地東北子公司也因債務逾期，多次被列為失信執(zhí)行人。據(jù)公告顯示，遼寧本溪綠地發(fā)生的逾期借款金額達到4.575億元，其中短期借款2.475億元，長期借款2.1億元。這家子公司也多次被列為失信被執(zhí)行人。據(jù)企查查顯示，本溪綠地實業(yè)是綠地遼寧投資建設控股集團有限公司的子公司曾因未按時履行法律義務而被法院強制執(zhí)行多次，目前已被最高人民法院列為失信公司，限制高消費。

　　2020年4月21日，人民法院網(wǎng)發(fā)布，綠地旗下綠地吉林置業(yè)有限公司也因欠款吉林市宏成電力工程有限公司被吉林省吉林市昌邑查封，凍結(jié)旗下價值172.3萬元財產(chǎn)。

　　綠地集團董事長、總裁張玉良曾在2016年業(yè)績快報媒體溝通會上，坦陳2016年綠地退房金額高達280億元，其中銷售每況愈下的東北地區(qū)，退房金額則為三四十億元。而綠地退掉的多數(shù)基于2014年、2015年銷售的房源，而2014年登頂行業(yè)榜首，2015年之后出現(xiàn)的東北地區(qū)大規(guī)模停工及維權(quán)事件也在向市場傳遞信號。

　　萬億負債

　　近日，綠地濟南公司因炒作“政府搬遷”，被罰44萬元。據(jù)山東省市場監(jiān)督管理局官方微信公眾號消息，因虛假宣傳“濟南市政府將搬遷至先行區(qū)”不實信息構(gòu)成不正當競爭行為。4月30日，綠地濟南公司在對某單位團購促銷中發(fā)放載有“濟南市政府將搬遷至先行區(qū)”不實信息的宣傳材料。之后，網(wǎng)上也有許多傳言“跟風”稱，濟南市政府將北遷至新舊動能轉(zhuǎn)換先行區(qū)。

　　在知名經(jīng)濟學家宋清輝看來，綠地旗下子公司出現(xiàn)虛假宣傳的原因或源于業(yè)績沖動，總部應該對綠地濟南公司加強管理，否則還有可能出現(xiàn)類似的違規(guī)違法行為發(fā)生。

　　綠地旗下公司鋌而走險的原因或是與公司的萬億負債有關(guān)。據(jù)2019年年報顯示，綠地控股公司年末總資產(chǎn)11457 億元，全年實現(xiàn)營業(yè)收入 4278 億元，同比增長 23%；利潤總額 306 億元，同比增長 26%；歸屬于母公司股東的凈利潤 147 億元，同比增長 30%；經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額 193 億元。

　　但值得關(guān)注的是，綠地控股負債總額突破萬億元，為10143.14億元，而這一數(shù)字在2020年一季度為9985.62億元，財報顯示，截至2019年末，綠地控股短期借款為296.85億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為868.84億元，二者合計組成的短期債務高達1165.69億元。

　　截至2020年一季度末，綠地控股短期借款為317.19億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為770.42億元，綠地控股合計短期債務超過千億元，達1087.61億元。與此相對應的，截至2019年末，綠地控股的貨幣資金為889.02億元，與短期債務之間存在276.67億元的缺口。至2020年一季度末，這一缺口擴大至306.20億元。貨幣資金與短期債務之間缺口不斷加大，與此同時，綠地控股2019年庫存貨值達6699.12億元，2020年第一季度，綠地控股的庫存依然還高達6272.37億元。

　　2020年一季度財報顯示，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入378億元，同比增長4.42%；基建產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入340億元，同比減少26%。一季度累計實現(xiàn)合同銷售金額505億元，同比下降27%；實現(xiàn)合同銷售面積425萬平方米，同比下降29%。截至2020年3月31日，綠地控股貨幣資金為781.41億元，同比下降12.1%。同時，公司的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流也大幅下降，從2019年同期21.53億元的凈流入下滑至79.91億元的凈流出，降幅471%。

　　截至2020年6月16日，綠地股價為5.61元/股，綠地控股總市值為683億元。而其上市首日股價為25.1元/股，市值達3054億元，此時市值已較初開盤時縮水2371億元。在資本市場，有投資者質(zhì)疑，“綠地自上市以來，股價跌跌不休，投資者虧慘，張玉良董事長數(shù)次喊話股價被嚴重低估，最近一次是年初股價7.9元/股時說的，公司竟然準備打八折增發(fā)股票，意欲何為？”投資者認為，綠地的這種融資方式嚴重損害中小投資人的權(quán)益但是中小投資人卻無計可施。綠地在回復中也承認，非公開發(fā)行事項仍處于中國證監(jiān)會審核過程中，何時能審核完成尚不確定。

　　在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，綠地控股多元化戰(zhàn)略未能令其償債指標優(yōu)化，并導致其整體利潤率不高，一定程度上影響到其在房地產(chǎn)主業(yè)上的表現(xiàn)。同時由于資金緊張也影響到其部分項目的建造進度。對于綠地來說，仍需加快在售項目的去化速度，或?qū)Y金緊張也會起到一定緩解作用。值得關(guān)注的是，綠地在部分項目的投入的資金量過大也在很大程度上影響到其負債水平，例如2019年接手中民投董家渡地王項目50%股權(quán)及相應債權(quán)，花費高達121億元，同時部分大體量項目的后持續(xù)投入也會讓現(xiàn)金流頗有壓力。總體來看，綠地中短期內(nèi)面臨的資金壓力將持續(xù)存在，但不會明顯影響到企業(yè)的正常運作。

　　宋清輝認為，綠地控股負債高企的原因源于盲目擴張，如何協(xié)調(diào)好高增長、高負債和高周轉(zhuǎn)之間的平衡關(guān)系，是控制其中風險的“法寶”。

　　資深地產(chǎn)人士優(yōu)淘城總裁薛建雄在接受《商學院》記者采訪時表示，“由于太多的商辦物業(yè)處置不力，住宅土地又儲備不足，影響了綠地業(yè)績表現(xiàn)。”綠地前幾年做了很多商辦項目，這些項目銷售不理想，留下很多資產(chǎn)，導致負債越來越高。薛建雄建議，綠地需要下決心專門處置這些資產(chǎn)，變成現(xiàn)金流。此外，由于受限購限售政策的影響，綠地存在很多大型商辦項目滯銷也是綠地業(yè)績受影響的原因之一。

　　商住蕭條

　　國家杜絕“商改住”，“限購”等政策的實施，綠地集團在北京房山、大興等地有多個商住類的項目，受到了很大影響。

　　《商學院》記者走訪發(fā)現(xiàn)，綠地房山良鄉(xiāng)諾亞方舟項目周邊人煙稀少，周邊配套措施并不完善，招商廣告貼滿樓體底層部分，底商即使在馬路沿線，但是仍有大量閑置房屋尚未出租。多家底商貼滿“出租” “出售”字樣，更有廣告寫出“公寓100萬元一套，特價房源100萬元”等。而由于該樓盤開發(fā)銷售周期過長等因素，據(jù)銷售人員介紹，現(xiàn)在銷售該項目并不是綠地方面直銷，而是由萬佳喜地產(chǎn)與綠地簽署合作協(xié)議，進行代銷。“由于著急回款，所以現(xiàn)在的平層價格在1.8萬元/平方米，”記者走進銷售的房屋發(fā)現(xiàn)，銷售的房屋內(nèi)部地面存在積水及多種雜物尚未整理。

　　北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超向《商學院》記者介紹，綠地集團在北京有400億元貨值項目待售，房山良鄉(xiāng)的項目綠地已經(jīng)銷售很久了，綠地大量待售項目主要分布在大興及房山等區(qū)域。

　　黎乃超認為，由于2017年3月17日陸續(xù)出臺的關(guān)于北京商辦住房政策，國家打擊亂象，其中，不許分割出售、限購，銀行從50%貸款提高到80%，一系列的政策對商辦項目包括綠地在內(nèi)的這類五環(huán)外的寫字樓項目影響很大，北京五環(huán)以內(nèi)或在五環(huán)附近主要是辦公區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增加，分流商圈及辦公場所疊加農(nóng)村集體用地建房增加，租戶可選擇余地更大了，綠地在房山大興項目不同于五環(huán)內(nèi)受疫情影響的商業(yè)項目，屬于商辦類項目，當年拿地的時候多是為了以公寓的目的進行出售，因為北京拿住宅用地難且貴，所以企業(yè)想通過商住改公寓的方式進行“曲線救國”，進而進行公寓出售。但是由于商住類項目不能落戶及就近上學，購買需要公司資質(zhì)，轉(zhuǎn)手難，五環(huán)以外出租困難等于因素，即使價格較低，消費者仍不愿意買賬。

　　未來，綠地將如何挽回品牌形象，再次加碼布局東北能否走出之前的“失意”？在北京的大量商住待售項目又將如何處置？對此，《商學院》記者將持續(xù)關(guān)注。

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責任編輯：李思陽