企業(yè)退租換租 二房東撤退 深圳寫字樓空置率再創(chuàng)新高

　　科技之都深圳的寫字樓空置率再創(chuàng)新高。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個百分點，居四大一線城市之首，同期上?？罩寐?1%，北京13.8%，廣州5.2%。

　　近1/4空置不僅是一個數(shù)字。深圳擁有國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的民營企業(yè)孵化能力，過去幾十年誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一大批世界500強企業(yè)，比亞迪、中興、大疆科技、華大基因等新興科技公司更是代表了深圳明天。

　　金融、科技等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動的上下游產(chǎn)業(yè)聚集與產(chǎn)業(yè)鏈延伸，一直是支撐深圳寫字樓市場的重要力量。

　　與全球大多數(shù)城市一樣，經(jīng)濟下行疊加疫情效應(yīng)下，深圳也歷經(jīng)著“陣痛”，部分中小企業(yè)因市場低迷紛紛退租；一些大企業(yè)則通過縮減辦公面積或暫緩租賃來延長抗風險周期；聯(lián)合辦公和包租公司則選擇大面積撤退。

　　美聯(lián)物業(yè)深圳福田商業(yè)部區(qū)域總經(jīng)理劉湘娥發(fā)現(xiàn)，與疫情前相比，深圳寫字樓租戶心態(tài)發(fā)生較大變化，對租金的接受能力在降低。“很多企業(yè)客戶提到，現(xiàn)在空置率那么大，價格應(yīng)該很好談啊。”劉湘娥說，大部分業(yè)主接受10%-15%的租金降幅，但租戶希望降30%-40%。

　　供需雙方在租金期望值上的差異，導(dǎo)致寫字樓租賃成單率由60%、70%下降至不到50%。第一太平戴維斯報告稱，深圳租金跌幅壓力增大，導(dǎo)致投資收益率進一步萎縮。

　　“寫字樓市場與GDP關(guān)系密切，經(jīng)濟向好，寫字樓租金能跑贏GDP；經(jīng)濟疲軟，寫字樓消化能力便會受到影響?！敝性禺a(chǎn)寫字樓部董事總經(jīng)理范進佳表示。

　　哪些行業(yè)在退租

　　毗鄰深圳市福田區(qū)會展中心，矗立著幾座30層的復(fù)合型建筑群，總建面約15萬平方米。雖然不動產(chǎn)證標注的是住宅，但如今更多被當作寫字樓出租。程薇掛牌出租的辦公物業(yè)即位于此。

　　她的上一個租戶是一家留學(xué)咨詢公司，去年12月剛簽訂一年期租賃合同，剛過4個月，她再次面臨尋找新租戶的難題。退租理由簡單——“由于新冠肺炎疫情影響，老板決定提前退租，盡量在周末前將辦公室空出來”。

　　疫情在全球蔓延，直接影響這家留學(xué)咨詢機構(gòu)的生意。從2月中旬，境外多國簽證中心暫停接待，積壓一堆簽證無法辦理。4月13日，這家運作10多年的留學(xué)咨詢機構(gòu)選擇暫閉?！爸芤惶岢龀冯x，讓我協(xié)助辦理放行條?！蓖俗庾尦剔庇行┐胧植患?。

　　但她不得不接受這個現(xiàn)實，“一般退租要提前一個月告知，對方代理人跟我說，實在沒辦法，公司撐不下去了，就連他也在猶豫要不要出去投簡歷?！边@家留學(xué)咨詢機構(gòu)甚至拒絕程薇提出的轉(zhuǎn)租建議，直接賠償兩個月押金。

　　世邦魏理仕華南區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管程志文告訴經(jīng)濟觀察報，他們監(jiān)測到一些小企業(yè)退租案例，主要聚焦在非傳統(tǒng)金融和初創(chuàng)企業(yè)。“教育、非傳統(tǒng)金融、服務(wù)業(yè)或貿(mào)易公司”，劉湘娥列舉出更詳細的退租名單，“這些行業(yè)近期受影響較大”。

　　不僅中小企業(yè)退租，越來越多大企業(yè)也選擇縮小租賃面積或延期租賃計劃。“最近來了不少大企業(yè)租戶，希望能分租一部分面積出去，原本1000平方米起租，公司裁員后，這么大辦公面積用不了?！币幻麖氖聦懽謽亲赓U業(yè)務(wù)的中介人員表示。

　　程浩在深圳一家投資公司負責寫字樓租售和運營。他們服務(wù)的大企業(yè)租戶中，通過換租縮小辦公面積的比例達80%，疫情影響不是全部因素，部分大企業(yè)對后期經(jīng)濟預(yù)期降低，故而減員節(jié)流。

　　另一面，深圳各區(qū)政府正通過各種補貼吸引優(yōu)質(zhì)租戶進駐，部分對補貼敏感的中小企業(yè)，基于自身實際情況及補貼力度正考慮搬遷。

　　一家在深圳福田中心區(qū)甲級寫字樓辦公的傳統(tǒng)金融公司，租賃即將到期，業(yè)主讓價空間不大。而臨近羅湖區(qū)的創(chuàng)新金融總部基地，疫情期間制定了一系列資金、融資等穩(wěn)企穩(wěn)崗計劃。這家金融公司打算將總部搬到羅湖。同樣的面積辦公區(qū)，羅湖不僅可以節(jié)約一半租金，一年還能獲得上千萬元的政府補貼。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更迭同樣折射到寫字樓租賃上，傳統(tǒng)企業(yè)從寫字樓消失的同時，科技類、互聯(lián)網(wǎng)、直播、醫(yī)療器材等行業(yè)迎來蓬勃發(fā)展，“我前兩天接待過一家直播企業(yè)客戶，他們背后有投資方，資金不是問題。200多平方米的辦公室可以割出10來個直播隔間?！鄙鲜鰪氖聦懽謽亲赓U業(yè)務(wù)的中介人員說，這類客戶帶看兩天就可以簽約。

　　“二房東”撤退

　　深圳寫字樓里更大面積撤退的是聯(lián)合辦公和包租公司。

　　深圳南山科技園附近工業(yè)區(qū)一棟稍舊的大樓，深圳本土聯(lián)合辦公空間思微SimplyWork的招牌依然隨處可見，但主人已經(jīng)換成優(yōu)客工場。

　　從2015年元旦算起，思微走過了5年，2016年思微背后的資本出現(xiàn)過IDG資本、華住酒店集團及萬科商產(chǎn)的身影。根據(jù)官網(wǎng)信息，思微在深圳運營8個空間，此次被優(yōu)客工場收購的為南山科技園和龍崗坂田兩個空間。

　　一位思微工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，去年12月底，思微被優(yōu)客工場收購，“外面招牌還沒來及換，思微已經(jīng)解散了，員工從1月正式轉(zhuǎn)入優(yōu)客工場?！?/p>

　　思微位于南山科技園的空間1500平方米。春節(jié)前，半年工位租金1500元/個/月，一年的價格1380元/個/月；目前租金已經(jīng)下調(diào)到1200月/個/月，開放式工位還有談價空間。疫情以來，將近一半的開放工位遭遇退租。

　　該店一位工作人員說，思微在南山科技園一帶布局了5家店，“現(xiàn)在只留下這一家，其他店都撤了?！?/p>

　　包租公司也在撤退，深圳福田中心區(qū)的財富大廈有60%的樓層被包租公司承租，目前包租公司已全部撤離；稍早時間，進駐京基100長達10年的資產(chǎn)運營商MFG在合同期滿后也退出。“去年下半年到現(xiàn)在，包租小散戶或聯(lián)合辦公走得七七八八，大型運營商或退掉出租率不高的樓宇，或者與業(yè)主協(xié)商減租金。”范進佳觀察到，如果業(yè)主方愿意一起承擔成本壓力，運營商可能選擇留下，反之只能選擇退租。

　　2016-2017年是深圳聯(lián)合辦公與包租公司快速擴張的兩年，經(jīng)常出現(xiàn)幾家運營商同時搶租一棟寫字樓，為了搶到大面積物業(yè)，個別運營商將租金單價可以抬高10元，甚至私下給大業(yè)主好處費。

　　但目前租戶不穩(wěn)定、流動性頻繁、空置率上升，這些運營商普遍面臨巨大考驗，而且還要承擔渠道代理費。與以往相比，目前渠道代理費普遍上升了一倍。

　　程浩公司旗下運營的寫字樓，一季度出租率75%，同比下降10個百分點?！懊刻於荚谥Ц冻杀荆L險系數(shù)越來越大”。

　　劉湘娥指出，無論聯(lián)合辦公還是包租公司，除非本身現(xiàn)金流充裕，大業(yè)主給的租金價格低，否則不敢再輕易拿貨。“MFG退出后，京基發(fā)現(xiàn)寫字樓市場風向變了，消化能力很弱，租金降幅大，招商團隊壓力山大?！币幻咏┗娜耸客嘎丁?/p>

　　在程浩看來，寫字樓開發(fā)商壓力源于對市場的誤判，過去深圳寫字樓依靠運營商管理和服務(wù)，開發(fā)商不了解市場真實狀態(tài)，也沒有更多的應(yīng)對措施，同時，開發(fā)商對寫字樓供需和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不了解，難以匹配到合適租戶。

　　供需錯位

　　退租、換租背后是深圳經(jīng)濟波動與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更迭。2019年深圳GDP增速6.7%，與2017年比降低2.1個百分點。從結(jié)構(gòu)來看，2019年金融業(yè)增加值增速遠高于2017、2018年，但新興產(chǎn)業(yè)增加值合計10155.51億元，增速和比重較2017、2018年均有小幅下滑。

　　2020年1-2月，深圳市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比下降18.5%，大于全國13.5%的下降均值。其中，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)等多個行業(yè)，超過一半的行業(yè)增加值在下降。寫字樓作為實體經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)的窗口，釋放出的信號是空置率走高。

　　由于統(tǒng)計口徑的差異，各家機構(gòu)給出的數(shù)值略有不同，第一太平戴維斯的報告指出，一季度，深圳寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.2個百分點至26.2%；戴德梁行為環(huán)比上漲2.6個百分點至24.6%；世邦魏理仕則是21.2%。

　　按照上述機構(gòu)說法，因企業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)延后，目前空置率尚未完全顯現(xiàn)疫情對寫字樓市場影響。

　　位于深圳福田中心區(qū)的免稅大廈，近期因一個大租戶退租10層近2萬平方米，導(dǎo)致空置率增加20%；同區(qū)域的卓越世紀中心1號樓，同樣空置了近2萬平方米；平安金融中心與皇庭廣場的空置率均徘徊在30%左右。

　　造成深圳寫字樓空置率上升的還有新增供應(yīng)的集中交付。戴德梁行報告顯示，一季度深圳南山區(qū)有3座甲級寫字樓投入使用，帶來30萬平方米新增供應(yīng)，將全市存量推升至582.4萬平方米。

　　第一季度，在深圳經(jīng)濟總量大、活躍的南山區(qū)，寫字樓空置率達34.8%，其中前海自貿(mào)區(qū)空置率更是高達66%。

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計，未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應(yīng)高峰，今年預(yù)計共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年，新增供應(yīng)面積達到507萬平方米。

責任編輯：覃肄靈