原標題：領地集團千億征程遇阻，欲借赴港上市按下規模擴張“加速鍵”

　　來源：國際金融報

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　　在沖擊千億目標的路途上，領地集團決定先備上“加速器”。

　　4月9日，港交所披露了四川房企領地集團的招股說明書。據披露，2017年-2019年，領地集團分別實現收入53.39億元、45.14億元及75.68億元，同期利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元、6.72億元。

　　與不算亮眼的數據相呼應的是，領地集團在規模上的艱難爬坡。據報道，領地集團曾設定銷售目標，即2018年實現300億、2019年達成千億。可惜，現實總是骨感的。中指院數據顯示，2017-2019年間，領地集團實現銷售額194億元、292億元、399億元。

　　2019年，領地集團便又定下了新的時間節點——“在2020-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越”。如今，即將跨入資本市場的領地集團，能否如愿達成這一目標？

　　毛利率波動明顯

　　擴張計劃遇阻的領地集團，在盈利能力上也顯得有些不穩定。據披露，2017-2019年間，領地集團的綜合毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%。

　　對于毛利率的震蕩，領地集團在招股書中稱，主要是由于個別項目的毛利不同，且項目銷售尾聲階段所剩物業位置吸引力不足而價格較低。

　　具體來看，領地集團在2018年毛利率同比上漲逾15個百分點，“主要由于2018年我們的創收項目（如成都錦巷蘭臺）錄得相對較高的毛利率”。2019年毛利率同比下降了7.9個百分點，則是由于“占2019年所確認建筑面積最大部分的西昌領地蘭臺府于2019年錄得毛利率17.9%”，同時，“成都錦巷蘭臺于2019年錄得毛利率26.1%，較2018年的毛利率43.4%有所下降”。

　　由此來看，當前領地集團的毛利率情況系于少數的幾個項目上。有資深行業分析師直言“畢竟（領地集團規模）小”。

　　諸葛找房數據研究中心分析師國仕英亦分析稱，毛利率受單一項目影響的下滑，主要是因為毛利率受結轉收入的影響，這些項目都是企業前幾年的銷售項目，竣工交房才能結轉。“之前領地集團整體規模沒有這么大，單一項目占比重較高，單一項目的銷售不好會對毛利率造成較大影響。”

　　房地產評論員嚴躍進表示，個別項目若對企業產生了較大影響，說明項目不均衡，個體量比較大的項目可能會影響企業的經營，后續還是要相對平均地分配項目。“從上市角度來講，盈利數據表現好，投資者會更加關心，在當前房地產調控和疫情的影響下，投資者還是有很多顧慮的”。

　　這或許也是領地集團喊出千億目標的動力之一。據公開信息，領地集團曾定下過“2019年實現千億”的目標。

　　不過其官方微信公眾號披露的信息顯示，據中指院數據，其在2019年實現銷售金額為399.1億元，銷售面積為442.8萬平方米。距離千億的銷售目標尚遠。

　　事實上，領地集團已將千億目標推遲。2019年4月，其曾在20周年品牌戰略發布會上提出，“將全力以赴完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標，最終在2020年-2021年實現領地集團千億戰略的新跨越”。

　　目標推動下，領地集團在2019年加速了拿地儲糧的腳步。

　　克而瑞研究中心披露的“新增土地貨值TOP100”榜單中，2019年，領地集團以214.5億元的新增貨值位于榜單第91位，同時新增土地建面為171.8萬平方米；2018年，領地集團未入榜。

　　但這樣還不夠。據招股書，截至2020年2月29日，領地集團總土地儲備為1331.45萬平方米。

　　“目前領地控股集團企業項目和土儲主要位于二線及三四線城市，今年三四線城市受疫情影響較為嚴重，從目前土儲量來看，也并不能支撐其突破千億目標。”國仕英分析，2020年應加大土儲規模，擴大規模，在2021年或許可以實現千億戰略的新跨越。

　　此外，國仕英也表示，受大環境影響，近幾年房企毛利率多有所下降，房企追求規模發展的同時，企業的盈利能力也會有很大的挑戰。事實上，2019年西昌領地蘭臺府項目毛利率不足18%的原因之一便是“設定較低價格，快速周轉以產生收益。”

　　負債接連上漲

　　盡管距離千億門檻尚有距離，不過，已經邁開擴張步伐的領地集團，對資金的需求也同步開啟。

　　數據顯示，2017年-2019年間，領地集團的現金及銀行結余分別為9.96億元、14.63億元、31.78億元，這其中還包括受限制現金和已抵押存款。

　　同期，領地集團的未償還銀行及其他借款（包括信托及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元。截至2020年2月底，該數字增長至119.09億元。

　　這其中，利率較高的信托融資占據了不小的比例。截至2020年2月29日，領地集團信托融資借款總額為60.92億元。

　　在截至2019年底共計26個未償還信托融資安排中，有18個的生效日在2019年內。而截至2020年2月29日，上述18個信托融資安排的本金余額約為46億元，其票面利率保持在7.91%-14%，其中多數為12%、13%。

　　于是，2017年-2019年間，領地集團的未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%；其銀行及其他借款利息也是逐年上漲，分別為3.89億元、6.69億元、14.45億元。

　　同時，領地集團凈資產負債比率也水漲船高，2017年-2019年，其凈資產負債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍。領地集團在招股書中稱，該指標增長與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。

　　領地集團招股書便提到，募集資金中除了用于項目建設與土地收購之外，還有一定比例的募集資金“將用于償還項目開發的現有計息借款”，包括一筆信托融資及一筆銀行貸款。其中，據披露的信息，這筆信托融資本金余額約為7億元，年利率為10.3%；同時，銀行貸款的年利率也高達9%。

　　國仕英認為，領地集團現在選擇赴港上市，對于提高企業信用，打通企業融資管道，獲取資金有很大的幫助，“今年受疫情影響，一季度房企銷售回款影響較大，現在赴港上市有助于后期融資進而獲取更多的資金，便于后期的運營和拿地土儲。”

　　與此同時，在千億道路上，領地集團已開始尋求伙伴，拓展未來擴大規模的方式。

　　公開信息顯示，2019年6月，領地集團在競得了雅安市雨城區的一宗面積約105畝的住兼商用地后，便引入了金科、碧桂園進行合作開發。2020年3月18日，領地集團又與大發地產達成合作，雙方擬在房地產開發等領域建立戰略合作關系。

　　事實上，近年來，房企通過合作開發，以更少的資金撬動更多資源，在實現規模的快速擴張的同時，降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，成為業內普遍存在的發展方式。

　　有分析人士指出，為了沖規模，領地集團未來或許也會更多地采用這種形式，“可能后面權益比低點”。

責任編輯：王帥