煙臺房價破萬已趨穩 地價仍在飆升

　　■本報記者 李未來 煙臺報道

　　1.7萬元/平米的均價，讓萬科翡翠長安成為煙臺萊山區的房價標桿。它所在的雙河東路和長安路交叉口周邊，是眾多品牌房企爭相進駐的熱土。

　　近日，《華夏時報》記者走訪了煙臺萊山區、芝罘區、開發區樓盤，其單價普遍從2017年上半年的萬元以下漲到如今的1.2萬元以上，“2017年下半年和2018年上半年漲得比較多。”萊山區一個項目營銷負責人告訴記者。

　　記者調查發現，近幾年煙臺房價“騰飛”一是因為棚改貨幣化安置的助力，二是受全國大環境影響。2018年下半年后煙臺房價趨于平穩，但地價卻又水漲船高，某品牌房企駐煙臺分公司的品牌負責人告訴記者，煙臺房價經歷了那波猛漲之后，現在穩定下來了，市場熱度也減退了很多，以前是一房難求，現在開盤能售罄的幾乎已經沒有了，但是地價還是很高，有些房企以高溢價率和高樓面價拿地，未來可能會有價無市。

　　一年間單價普漲5000元

　　煙臺在渤海之尾，與大連隔海相望，它的城區在渤海海峽的南岸，沿著海岸線呈東西向“一”字排開。煙臺港和煙臺火車站所在的芝罘區是這座城市興起的地方，也是老城區，由于商圈聚集、人口眾多，房價也相對較高。但老城區老舊社區眾多，規劃配套跟不上，居住品質并不高。在芝罘區的東西兩側各崛起了一個新區：萊山區和開發區。后者產業聚集，配套完善，規劃整潔，在房價方面很快就趕超了芝罘區。

　　芝罘區東側的萊山區在2002年迎來了煙臺市政府的進駐，隨后眾多市政工程在此落地，永旺、華潤也在此開辟了商圈；開發區產業眾多，擁有消費電子、化工新材料、生物醫藥與健康、節能環保、智能制造、海洋科技、大數據與云計算、新能源等十大產業集群，也有萬達廣場、萬行廣場、永旺夢樂城等商圈。

　　目前上述三個區是煙臺市GDP貢獻最高、人口最集中的地方，也代表了煙臺市區房價最真實的水平。在房價方面，芝罘區和萊山區不相上下，開發區緊隨其后。記者調查了解到，芝罘區和萊山區在售新房均價在1.5萬元/平米左右，開發區均價約1.2萬元/平米。

　　而在2017年上半年，這三個區域的均價都不到1萬元/平米。

　　多名置業顧問告訴記者，煙臺的房價是在2017年下半年和2018年上半年漲起來的。以萊山區大華上海灘公園為例，其高層住宅在2017年5月份的時候均價為7500元/平米，2017年底漲到9200元/平米，2018年5月則漲到了1.2萬元/平米，到了2018年底又漲到了1.4萬-1.5萬元/平米。這個價格一直持續到現在，目前該項目已基本售罄。幾乎翻了一倍。

　　開發區的崳景華城項目2017年上半年時均價只有6500元/平米，2017年底漲到8000元/平米，2018年年中漲到1.1萬-1.2萬元/平米，這一價格一直延續到現在。

　　土地競爭仍激烈

　　和所有三線城市房價“騰飛”的原因一樣，煙臺也是因為棚改貨幣化安置的助力。

　　2017年，煙臺啟動棚改計劃，煙臺市政府發布《關于進一步加快城鎮棚戶區改造工作的實施意見》，提出到2019年底完成全市現存棚改任務的總體要求。具體方案是：2017-2019年全市計劃實施包括城中村、城邊村、城市危房及建制鎮在內的各類棚改15.94萬戶。其中，2017年改造2.77萬戶，2018-2019年改造13.17萬戶。芝罘區、萊山區2018年要完成總任務量的80%以上；福山區、牟平區、高新區、煙臺開發區2018年要完成總任務量的70%以上；其余市縣2018年要完成總任務量的50%以上。

　　該實施意見還對安置補償方式提出了要求：對商品住房庫存較大、去化周期較長的縣市區，要積極引導棚戶區居民選擇貨幣化安置。

　　不過，在2018年10月8日國務院常務會議提出“嚴格評估財政承受能力，嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為”之后，煙臺市及時調整了工作思路，煙臺市住房和城鄉建設局在回復咨詢者提問時表示，“煙臺市棚改工作將按照‘盡力而為、量力而行’的原則，力爭2020年基本完成現存棚改區改造工作”。

　　調整后煙臺2019年棚改任務大大縮減。而煙臺房價也是在此之后趨于穩定。

　　雖然房價趨于穩定，但煙臺土地市場卻仍在“暗流涌動”，最為典型的便是萊山區雙河東路和長安路交叉口周邊地塊。今年7月2日，該交叉口東南側一宗約10萬平米地塊掛牌結束，起始總價就高達10.23億元，起始樓面價4985元/平米，該地塊的土拍拉鋸戰持續了近7個小時，出價1175輪，最終由中海以約16.11億元摘得，樓面價7848元/平米，溢價率57%。

　　“這么高的樓面價，后續它只能賣到1.5萬以上，否則不能保本。”該項目附近一樓盤銷售人員告訴記者。

　　而在該地塊周邊，萬科、遠洋等大牌房企早已進駐。單價1.7萬元/平米的萬科翡翠長安便位于該地塊西側，北側是遠洋集團開發的遠洋東萊郡和本土房企開發的萬光中華城，遠洋東萊郡均價約1.5萬元/平米，萬光中華城在1.65萬元/平米左右。

　　遠洋東萊郡和萬科翡翠長安所在的兩宗地塊是在去年9月3日同一天被拿下的，萬科以樓面價3118元/平米摘得西側地塊，為萬科翡翠長安，遠洋以樓面價5560元/平米摘得北側地塊，為東萊郡項目。

　　2018年以來，煙臺多次出現高溢價率土地成交情況，今年甚至有地塊樓面地價破萬元。2018年上半年龍湖拿下芝罘區只楚路以南一宗地塊，該地塊競拍次數達到1152次，溢價率高達243%，樓面地價約8644元/平米。2019年上半年，某頭部房企拿下芝罘區南大街以北、建設路以東地塊，樓面地價高達1.1萬元/平米。

責任編輯：張國帥