上海樓市調(diào)查：買房送寶馬 多項目加速入市

　　郭陽琛,張玉

　　在經(jīng)歷了國慶“黃金檔”銷量放緩之后，“銀十”以來，上海樓市很快迎來反彈。

　　中指控股統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月7日～13日，商品房成交34.27萬平方米，環(huán)比上升304.6%；成交套數(shù)3975套，環(huán)比上升416.9%。商品住宅成交13.40萬平方米，環(huán)比上升160.7%；成交套數(shù)1091套，環(huán)比上升193.3%。

　　連日來，《中國經(jīng)營報》記者走訪了萬科西郊都會、萬科天空之城、中海臻如府、華潤置地賽拉維等多個項目，發(fā)現(xiàn)各類促銷手段層出不窮，甚至還有項目喊出“買房送奔馳、寶馬”的口號吸引消費者。此外，多項目在近期集中入市但市場分化依舊明顯，上海中心城區(qū)項目去化大多優(yōu)于外圍項目。

　　對于各大房企在“銀十”中的表現(xiàn)，記者先后致函、致電中海、萬科等多家房企。中海地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，目前對于中海臻如府所在片區(qū)的宣傳較少，主要因為近期還有拍地計劃，在該片區(qū)還會規(guī)劃其他項目，全部與政府協(xié)商好之后會調(diào)整具體方案，“預(yù)計在11月份發(fā)布”。截至發(fā)稿前，上海萬科還未有回復(fù)。

　　房企花式促銷

　　“一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度，而沒有后續(xù)壓力的樓盤則放緩腳步。隨著上半年一批需求集中釋放后，新增需求的接續(xù)成為制約成交的阻礙。本質(zhì)上，上海調(diào)控政策并未發(fā)生改變，因此市場需求受到抑制。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

　　如其所言，想要在“銀十”期間促銷推售的項目不在少數(shù)。“買賽拉維疊墅，贏奔馳好禮。”位于奉賢區(qū)肖南路的華潤置地賽拉維一直去化不佳，國慶期間的促銷手段卻奪人眼球。

　　據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，該項目在今年2月17日和7月30日先后兩次開盤。截至10月16日，總共732套住宅，目前已售91套、已登記70套，去化率剛過兩成。

　　近日，記者實地走訪華潤置地賽拉維，發(fā)現(xiàn)該項目異常冷清，記者是當日的第一名顧客，直至中午離開也沒有其他顧客來訪。置業(yè)顧問告訴記者，“買房送奔馳”是項目與附近上海中升奉星4S店的國慶合作促銷，購買疊墅最高可獲得30萬元的購車基金，購買小高層、洋房根據(jù)房款多少也有5萬~8萬元的購車基金，也可直接抵銷相應(yīng)的房款。

　　在樣板間，置業(yè)顧問表示，項目均價約3.7萬元/平方米，小高層、洋房是精裝修，疊墅則是毛坯，預(yù)計2020年6月交付。“小高層和洋房現(xiàn)在房源充足，可選擇性較大，疊墅還有十套左右，現(xiàn)在的優(yōu)惠是在7天內(nèi)簽約付清首付可以打九九折。”

　　無獨有偶。國慶期間，位于寶山區(qū)富長路聯(lián)誼路交匯處的央璽，在售樓處門口擺出一輛寶馬5系，并喊出“華宅+寶馬”一步到位的口號。據(jù)了解，活動期間認購指定樓盤的客戶，會送華為最新款手機，并有資格參加抽獎獲得寶馬。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，該項目由建發(fā)、中糧、首開三家知名房企在2016年以67.9億元合作拿地，成為顧村板塊的“地王”，折合樓板價高達5.37萬元/平方米；扣除無償交給寶山區(qū)政府的5%保障房和15%自持租賃住房后，項目可售商品住宅的樓板價超過了6.67萬元/平方米。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，央璽在今年6月27日開盤，共344套住宅，目前仍有206套可售，去化率剛過四成。盡管一期去化不佳，但央璽仍將在10月18日再次開盤，計劃推出331套房源。記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，國慶過后，各項目的優(yōu)惠力度逐漸收緊。例如，萬科西郊都會7天內(nèi)簽約可優(yōu)惠2萬元；中海臻如府一周內(nèi)簽約房款可享受九八折；而在青浦區(qū)的萬科天空之城，推薦同事購房可優(yōu)惠4萬元。

　　樓市冷熱不均

　　盡管國慶期間銷售數(shù)據(jù)不理想，市場對于“銀十”的關(guān)注度依然不減。記者日前在實地走訪中了解到，上海樓市銷售呈現(xiàn)冷熱不均的狀況。

　　國慶小長假的最后一天，上海浦東前灘板塊的福晟錢隆廣場，34套房源吸引了221組認籌，認籌率達到驚人的650%。此前，頂著超過300%認籌率的光環(huán)，同一板塊的前灘晶萃名邸開盤首日就實現(xiàn)“光盤”。數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海地區(qū)預(yù)計將有26個項目開盤或加推入市，合計超過6300套房源。

　　10月9日，位于青浦區(qū)諸陸西路966號的萬科天空之城開啟認籌，售樓處現(xiàn)場集聚了不少人氣，樣板間也時常有兩三組顧客同時參觀，不時傳來“祝賀顧客認籌成功”的慶賀聲。

　　置業(yè)顧問向記者介紹，此次三期有417套房源，主要為75平方米和102平方米兩種戶型。一期政府備案價曾達到7萬多元/平方米，但因為政府限價，目前均價為5.8萬元/平方米。9日開始進行一周時間的20萬元“大籌”，16日結(jié)束后開始5萬元“小籌”，參與“大籌”的可以優(yōu)先選房。“項目還是比較火的，一個上午我已經(jīng)簽了2組認籌了。”

　　與萬科天空之城項目的銷售火爆相對，上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，位于嘉定區(qū)博園路6666弄的萬科西郊都會開盤一個月，截至10月16日，該項目303套住宅僅售出66套，去化率僅為20.18%。

　　近日，記者現(xiàn)場走訪了萬科西郊都會，發(fā)現(xiàn)售樓處只有三、四組顧客在看房，與萬科天空之城相比冷清許多。在樣板間，置業(yè)顧問告訴記者，主要房源是79~117平方米的精裝修小高層，將在2021年交付。“目前房源主要集中在中上層，可選擇空間也是不錯的。”

　　對于去化問題，該置業(yè)顧問表示：“業(yè)主在簽署認購合同后，可能會因為種種原因首付款難以短期到位，我們一般會根據(jù)實際情況給一個付款期限，實際賣出的房子肯定比網(wǎng)上數(shù)據(jù)多。”

　　銷售冷清的不僅是萬科西郊都會，位于普陀區(qū)靜寧路100號的中海臻如府亦非常冷清。10月8日下午，記者現(xiàn)場走訪大約一小時，期間整個售樓處只來了一位顧客。記者了解到，9月13日，該項目拿地7個月后就首開，均價9.5萬元/平方米，352套房源獲得171組有效意向認購客戶，認籌率約48.6%。

　　上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至10月16日，中海臻如府第一批住宅售出126套，去化率僅約為35.80%；第二批548套住宅于9月27日開盤，至今僅售出一套。但9月15日，該項目官微卻宣稱“首開勁銷近八成”。

　　對此，中海地產(chǎn)公關(guān)部相關(guān)負責(zé)人表示，業(yè)主首付款交付往往需要時間，簽署銷售合同還有不少程序，走完后才會到銀行和房管局備案。“政府公開的數(shù)據(jù)有時還會延遲，我們的銷售是不會進行虛假宣傳的。”

　　房貸利率新規(guī)實施

　　除了樓市基本面的變化，進入10月以來，房貸利率新規(guī)的開始實施也成為市場關(guān)注的重點。

　　今年8月底，央行宣布，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。此前，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新LPR，5年期以上LPR為4.85%。

　　李倩（化名）的丈夫在一家世界500強國際投資公司工作，夫妻倆已經(jīng)在上海工作、生活了七年。今年4月份起，負責(zé)“主內(nèi)”的她開始物色夫妻倆的首套房。

　　“丈夫工作忙出差多，我負責(zé)挑房子，政策上的事情都是他研究，”李倩表示，“看到政策，我以為上海房貸利率會漲，但他研究后和我說影響不大。”

　　連日來，記者也采訪了多名項目置業(yè)顧問和中介，大多均表示新的房貸利率計算方式對上海影響不大，“我們現(xiàn)在幫顧客計算房貸，基本就直接使用原先的利率，粗略估計每個月房貸與新算法最多上下幾十元。”

　　10月8日，有接近央行人士透露，上海當前執(zhí)行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點即4.85%，二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點即5.45%。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)除個別銀行仍按照貸款基準利率4.90%來進行報價，其他銀行在掛鉤LPR以后，大部分銀行首套房水平暫時低于新政要求的全國下限4.85%。

　　具體而言，中行、農(nóng)行、交行、華夏銀行等7家銀行首套房水平為4.65%，即LPR減20個基點，比原來基準利率的95折略低；工行、郵儲、招行等11家銀行首套房報價水平為4.85%。

　　二套房貸利率方面，17家銀行和新政下限持平為5.45%，較之前提高了6個基點，其他大部分銀行也按照加點數(shù)來進行報價。

　　上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾認為，隨著四季度低基數(shù)的來臨，預(yù)計同比會有比較好的表現(xiàn)。新的貸款利率與以前相比也相差不大，“以貸款300萬元、期限30年為例，等額本息還款月供的差別僅在百元以內(nèi)，所以對購房者的心理影響有限。”

　　“10月份還是值得期待的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，目前房地產(chǎn)企業(yè)還有不少降價促銷措施。同時，隨著新的銀行貸款利率調(diào)整的明晰，也會促進購房者結(jié)束觀望，積極地進行簽約、購房。

責(zé)任編輯：覃肄靈