原標(biāo)題：先行示范區(qū)的深圳，是否會(huì)樓市先行？

　　文|涂夢(mèng)瑩

　　隨著利好政策的發(fā)布，8月中下旬，平淡許久的深圳樓市逐漸顯露出“金九銀十”的跡象。

　　8月18日，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）正式發(fā)布。《意見(jiàn)》表示，要加快推進(jìn)在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善保障性住房與人才住房制度。

　　這意味著，在粵港澳灣區(qū)規(guī)劃和社會(huì)主義先行示范區(qū)的重大利好之下，深圳成為粵港澳大灣區(qū)未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展城市，將持續(xù)受到關(guān)注。

　　相比7月的觀望情緒明顯、項(xiàng)目放緩入市與成交量下滑，8月市場(chǎng)新房供應(yīng)量有所回升。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全市新房住宅有7個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，批售面積合計(jì)21.41萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21.44%；推售面積合計(jì)21.41萬(wàn)平方米，環(huán)比增加5.44%。

　　截至8月30日，深圳當(dāng)月新房住宅成交3038套，環(huán)比下滑16.29%。月成交面積為28.72萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑17.4%。

　　從數(shù)據(jù)看出，在房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊、國(guó)內(nèi)外環(huán)境不明朗等因素影響下，深圳樓市連續(xù)幾個(gè)月新房供應(yīng)放緩，購(gòu)房者在選擇有限之余，置業(yè)熱情有所下降。

　　分區(qū)域來(lái)看，8月龍崗超越寶安成為全市一手住宅成交面積最大的區(qū)域，成交面積為8.68萬(wàn)平方米，占全市成交面積的30.24%。寶安和龍華分別以6.11萬(wàn)平方米和3.40萬(wàn)平方米的成交量位居第二、第三。

　　從成交面積環(huán)比變動(dòng)的情況來(lái)看，8月僅龍華、福田和羅湖三個(gè)區(qū)域的成交面積呈上升的狀態(tài)。而成交面積前五位的區(qū)域中僅龍華區(qū)的成交面積出現(xiàn)增加的情況。羅湖則因成交體量小，成交面積波動(dòng)幅度大。

　　整體而言，在延續(xù)7月相對(duì)頹靡的行情下，8月前半月的市場(chǎng)并不樂(lè)觀。直到月底連續(xù)4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，銷售額破百億元，才使得市場(chǎng)熱度有所提升。

　　8月29日晚間，位于龍華的新盤(pán)華盛瓏悅開(kāi)盤(pán)，推售370套住宅新房，主打戶型為建筑面積89—383平方米3房，單價(jià)區(qū)間在6.1-10萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間為555-3795萬(wàn)元/套。當(dāng)日，該項(xiàng)目成交186套，去化率5成左右。

　　一天后，光明熱盤(pán)勤誠(chéng)達(dá)正大城二期開(kāi)盤(pán)，共推售308套住宅產(chǎn)品，當(dāng)天成功銷售287套，去化超9成。

　　31日，中洲濱海商業(yè)中心開(kāi)啟線上選房，推出1900多套公寓，半個(gè)小時(shí)內(nèi)售出800多套，去化近5成；同日上午，天健天驕南苑開(kāi)盤(pán)，515套住宅房源，去化近8成，攬金逾50億元。

　　二手房方面，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅成交6680套，環(huán)比下滑5.2%，同比下滑7.3%。與一手房相似，二手房在8月上旬較為低迷，下半月市場(chǎng)出現(xiàn)較為明顯的回升。

　　二手房均價(jià)整體小幅下滑0.1%，為5.3萬(wàn)元/平方米。分區(qū)域來(lái)看，鹽田、龍華、龍崗三區(qū)均價(jià)有所上升，其他四區(qū)均價(jià)出現(xiàn)下滑。鹽田均價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.7%，漲幅最大；而福田跌幅最大，均價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，下滑1.0%。

　　從樣本房源的漲跌區(qū)間上來(lái)看，上漲房源占比達(dá)到53%，其中漲幅在5%-10%的占比達(dá)到28%。而降幅在5%-10%區(qū)間的占比為21%，比例最低。

　　從宏觀政策來(lái)看，8月政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊是嚴(yán)控監(jiān)管的態(tài)勢(shì)，特別是在資金流入方面，加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管，同時(shí)也在加大對(duì)銀行違規(guī)貸款的監(jiān)管。一方面，控制房企負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率，另一方面，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)整體節(jié)奏，保持市場(chǎng)環(huán)境處于理性狀態(tài)。

　　值得注意的是，8月17日，央行宣布全面改革中國(guó)的利率制度，推出了“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）”。意味著日后在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。

　　8月25日，央行再次宣布，10月8日起開(kāi)始全面調(diào)整房貸利率計(jì)算方式。公告明確指出，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

　　按8月20日發(fā)布的5年期以上LPR計(jì)算，購(gòu)房者首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%=4.85%+0.6%（即60個(gè)基點(diǎn)）。

　　圖片來(lái)源：樂(lè)有家研究中心

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。日后，在LPR利率是浮動(dòng)的狀態(tài)下，房貸利率也會(huì)是隨著市場(chǎng)環(huán)境而浮動(dòng)。”

　　總體來(lái)看，經(jīng)歷前兩個(gè)月的淡季后，市場(chǎng)反彈情緒明顯，未來(lái)有望回升，“金九銀十”值得期待。

　　深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，9月份深圳潛在入市項(xiàng)目有11個(gè)，基本為新房住宅產(chǎn)品。龍崗、寶安剛需片區(qū)依舊占主導(dǎo)地位，南山、福田等區(qū)預(yù)計(jì)無(wú)新入市項(xiàng)目。

責(zé)任編輯：鮑一凡