原標題：罕見多融資渠道收緊 樓市或將再迎降溫潮

　　嚴厲調控之下，難言避風港。

　　房地產行業(yè)正迎來罕見多種融資渠道收緊階段。融資代表著房企再生能力，在整體銷售難有大突破背景之下，部分房企或將面臨生存焦慮。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年是房地產政策最密集的年份。上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產的192次調控，同比上漲了31%。其中，上月單月，全國房地產調控政策次數(shù)高達46次，超過了5月份的41次。值得關注的是，在本輪調控政策中，房地產金融風險被頻繁提及。具體來看，5月，銀保監(jiān)會發(fā)布通知表示，銀行、信托必須嚴格執(zhí)行房地產宏觀調控政策；6月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源；7月，監(jiān)管層連續(xù)2次針對房地產信托及美元債發(fā)布政策。至此，房企融資各個渠道均受到不同程度的阻礙。

　　2018年，房企融資收緊政策還主要針對國內發(fā)債渠道，而到了2019年，監(jiān)管層已經將防控房地產金融風險的領域延伸至信托、海外融資等。

　　“目前來看不是掐斷而是收緊，融資收緊會加快行業(yè)的整合速度，對于高負債率房企來說存在更大挑戰(zhàn)。”58同城安居客房產研究院首席分析師張波表示。

　　罕見融資收緊

　　“目前，開發(fā)貸、房地產信托、內債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭向記者表示，此次調控之前，2018年11月到2019年4月，房企融資環(huán)境相對寬松，再往前追溯，2017年到2018年的前三季度，融資環(huán)境較為緊張，2016年前三季度融資環(huán)境非常寬松，很多房企都是在2016年大量發(fā)債。

　　今年5月份之前，監(jiān)管部門早已發(fā)出預警信號。3月7日，粵財信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬元罰款，原因包括“違規(guī)開展房地產業(yè)務”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監(jiān)局處罰，原因是“違規(guī)發(fā)放房地產自營貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產信托業(yè)務不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。今年以來，各地銀保監(jiān)局已對8家信托公司開出14張罰單，粵財信托、北方信托、百瑞信托、華信信托、中泰信托、華寶信托、浙金信托和中融信托被罰款金額合計超過1200萬元。

　　落實到具體政策上，5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)的“23號文”被許多人認為是信托融資監(jiān)管的開始，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導；7月6日銀保監(jiān)會針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警，要求控制房地產信托業(yè)務增量和增速。

　　可見，近年來炙手可熱的房地產信托已經成為監(jiān)管部門的重要盯防對象。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，截至2019年1季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個百分點。今年一季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意愿增強，預計短期內房企的信托融資需求或難以降低。

　　境內融資渠道收緊時，境外債券融資都是房企資金來源的重要補充渠道。根據(jù)慧博投資的數(shù)據(jù)，在7月初問詢房地產信托融資將收緊后的一周內，約有15家房地產企業(yè)火速在離岸市場發(fā)行了總計約50億美金的外債以備糧草。

　　然而，此次融資收緊政策中，海外融資這一渠道也沒能幸免。

　　7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，與此同時，房企還需詳細披露其海外發(fā)債的具體情況和資金用途。因此，境外融資渠道也將進一步收窄。

　　為何如此嚴厲？

　　對于融資政策收緊的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，房地產市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產最主要的是防止出現(xiàn)金融風險。所以在最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規(guī)范與收緊。

　　楊紅旭也作出了類似的解釋。他表示，一方面，在“三大攻堅戰(zhàn)”中，“防范化解重大風險”居首位，即防范重大金融風險傳遞到房地產，這是一個總體要求。另一方面，今年二季度，部分城市出現(xiàn)“小陽春”，樓市“過熱”的現(xiàn)象引起了對融資面的額外收緊。

　　張波觀察到，2019年第一季度房企融資規(guī)模是最大的，融資環(huán)境也是最寬松的。目前房企融資環(huán)境再度收緊，他認為存在兩方面的原因，一方面是在“房住不炒”的大背景下，對于房企側強化監(jiān)管，另一方面是對于房地產行業(yè)的產能的結構性調控，引導資金合理流向。“除了防風險外，這次針對于房地產的金融側調控有個很大的目的，即改變房地產結構性產能過剩的現(xiàn)狀，這需要通過金融收緊政策來實現(xiàn)?！睆埐ū硎尽?/p>

　　那么，未來房企融資又將呈現(xiàn)怎樣的局面？

　　張宏偉認為，目前只是階段性收緊，未來融資環(huán)境仍具不確定性。

　　張波也表示，房地產及上下游行業(yè)對于國內經濟的帶動作用不容小覷，為保持國內房地產市場的穩(wěn)定性，下半年即使對于房企融資的限制不放松，更為收緊的空間和可能性也相對較小。但不可忽視的是，對于現(xiàn)有負債率過高且規(guī)?；^于“激進”房企的融資監(jiān)管會有所加強。

　　“影響是立竿見影的，開發(fā)企業(yè)的拿地量已經開始在減少了。下半年，房企在部分城市的促銷和降價也會增加，樓市的溫度相比上半年會明顯降低?！睏罴t旭表示。

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責任編輯：鮑一凡