實探深圳租房市場：旺季將至 農房搖身變公寓出租

　　每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

　　農民房間狹窄的過道里，趙姐飛快地蹬著縫紉機，不時抬眼掃望，尋找前來找房的租客。

　　趙姐幾乎代理了平山村口所有還沒被收購改造的農民房，隨著畢業季即將來臨，趙姐每天帶看量逐漸增多，隨著帶看一起增加的，還有片區的租金和她的成交傭金。

　　近期有市場消息稱，一線城市租金價格均出現了不同程度下調趨勢。但近日《每日經濟新聞》記者實地走訪深圳部分區域發現，無論是城中村的農民房，還是小區商品房、長租公寓，租金均有明顯提升。在走訪過程中，記者被提醒最多就是“畢業季房租還會漲，你要覺得合適就趕緊定。”

　　中國房地產測評中心近日發布的《2019年4月中國城市租賃價格指數報告》顯示，4月份北京、上海、深圳三個城市的租賃價格指數無論是環比方面還是同比均為上漲。貝殼找房報告顯示，2019年3月同期對比北京、上海、深圳等一線城市的房租均有所增長，其中，深圳漲幅最高。

　　深圳共有783萬套出租住房

　　位于南山區大學城附近的平山村，是深圳1000多個城中村之一，也是肖肖想要搬來的城中村之一。

　　肖肖是今年的畢業生，1月份從廣州奔赴深圳，在大學城附近的一家公司實習。來深圳小半年時間里，肖肖已經搬了兩次家。

　　起初，與朋友在大新地鐵站附近合租，年后朋友換了工作，肖肖隨著3月初的換房大潮，搬到了南山地鐵站附近的城中村。“新家環境還是可以的，4樓，面積接近40平方米，只不過搬過去時租金加了200元。現在租金是1500元，管理費50元。”

　　在畢業季還沒完全來臨前，肖肖打算再搬家到公司附近，節省通勤時間。“去看了下房子，不是很滿意，價格跟我現在租的差不多，甚至更高，空間還更小些，總體環境不如我現在住的這邊，所以就決定不搬，先住著，上班來回差不多一小時的路程也習慣了”。

　　趙姐告訴《每日經濟新聞》記者，每年房租都會緩慢上漲，近兩年漲租幅度確實比往年要高。但相對小區房來說，農民房性價比還是要高很多。普漲節點就那么幾個，過年后、畢業季、原合同到期時。而她代理的平山村片區房租，剛剛經歷過3月的普調。近期隨著畢業季的到來，大部分房源已經開始不同程度提升租金。

　　肖肖想要搬進去的平山村漲租并不是孤例。

　　《每日經濟新聞》記者多方采訪獲悉，在深圳另一個租房熱點區域——珠光村片區，去年帶廚衛單間的租金在1150元~1500元/月，一房一廳1700元~2400元/月，兩房一廳2500元~3000元/月；今年3月，上述戶型租金價格分別上漲至1450元~1800元/月、2000元~2700元/月、2800元~3300元/月。記者調查發現，該片區新出租房源大單間價格再次提升至1700元/月起，一房一廳2300元/月起，兩房一廳為2900元/月起。

　　據此前官方公布的深圳建筑物普查和住房調查測算，目前深圳全市共擁有各類住房大約1065萬套，總量約5.71億平方米，其中有783萬套屬于出租住房，占到了住房存量總套數的73.5%。783萬套出租住房中，城中村租賃住房約490萬套，提供了全市租賃住房的62.6%；工業配套宿舍約140萬套，占17.9%；政府公租房、單位低租金自用房、保障性租賃住房等政策性住房約110萬套，占14%。

　　農房裝成公寓受歡迎

　　趙晴最近下班都在看小區房和公寓，因為剛住進還不到半年的公寓，6月底又要裝修，所有租戶下月底必須搬離。

　　“我是公寓最早入駐的一批客戶，挑選了30平方米的單間帶小陽臺戶型，今年1月簽的半年期合同，一次性交6個月，租金折合下來1800元/月。”趙晴告訴《每日經濟新聞》記者。

　　趙晴租住的公寓，是城中村單棟整農民房改造而來。彼時，1800元/月的租金，以及精裝修、家具家電齊全、拎包入住等條件，相對于周邊環境相對差亂、不配任何家具家電的民房而言，確實吸引了不少租客。

　　記者在趙晴所租公寓的管家小劉帶看下，了解到目前公寓房源僅剩下兩套，其中28平方米的單間，租金已調整至2300元/月起，沒有任何優惠，只能短租一個多月。

　　《每日經濟新聞》記者隨即走訪了公寓周邊的農民房，房東玲姐看到有人在打電話，熱情走過來攀談，說她家房子在光前村還有6樓大單間，租金1600元/月，8樓一房一廳，租金2500元/月。記者上到6樓看到，即便是白天，房間仍十分昏暗，空蕩蕩的房間，目測只能放下一張床和書桌。而8樓一房一廳面積也僅30平方米左右，客廳旁邊被隔出了廚房和衛生間，陽臺為向外飄窗設計。

　　記者下樓后房東問道：“看得上嗎？看不上我新屋村還有房子，比這兒離地鐵近，環境好點，要不要去看？”

　　當被問及可否配備家具家電時，房主玲姐立馬提高音調說，配齊了誰還這價格出租，裝修成公寓房租起碼漲1000元。在被問及為何不裝修時，她說：“懶得打理，東西多了也不好管理、維護，裝修也要空租很久，再者裝修完租金是高了，原本的租客就會流失好多，有些租客租金漲個兩三百就要走，更別說漲1000元。”

　　記者注意到，被收購改造后的農民房，從里到外裝修后，價格比原來城中村房要高出許多。

　　在深圳，企業、個人收購單棟農民房，整改為青年公寓后再出租的不在少數。小劉管家向記者介紹，他們公寓目前在深圳算中等規模，有9家店。去年幾個老板集資在各個熱點區域收購了房屋后，一般會將內部再分割成面積更小的戶型，然后精裝修出租。對于公寓為何才開業半年又要整體裝修，小劉管家說“公司的決定，我也不知道”。

　　據不完全統計，目前深圳市住房租賃企業進駐城中村數量約200個，包含洽談中的改造住房約10萬套，占城中村租賃房的2%。租賃企業大批量進駐城中村，導致2017年9月以來，深圳市房租已經連續出現同比上漲的態勢，其中2018年1至10月商品房租金同比上漲7.9%，城中村住房租金同比上漲6.8%。

　　給房東們漲房租的底氣，大概源自深圳不斷增加的人口流入，以及人口租房居住的高占比。近三年來，深圳常住人口保持較高增速，分別為5.6%、4.7%、4.6%。據廣東省統計局發布的《2018年廣東人口發展狀況分析》，2018年深圳常住人口達1302.66萬人，比上年凈增49.83萬人。其中常住戶籍人口454.70萬人，增長4.6%，占常住人口比重34.9%；常住非戶籍人口847.97萬人，增長3.6%，占比重65.1%。增幅占同期全省以及珠三角核心區常住人口增量的60.11%。

　　廠房改公寓 違規違法要慎避

　　“公寓成交周期變長，租金穩步上漲。”對于預算有限趙晴來說，租金本就相對較高的小區房跟漲，使得她大概率仍只能選擇公寓。

　　《每日經濟新聞》記者從中介門店處了解到，南山區多區域的小區房均出現了200元~600元/月不等的漲租，如原本報價4500元/月和4700元/月的一房一廳，現在都漲到了5000元/月。

　　而年后深圳公寓也普遍調高了價格，專門代理深圳公寓出租的中介小徐表示，只是現在淡季公寓出租成交周期變長了，部分位置偏、價格高的公寓，會以簽約減免管理費、網費等活動來吸引租客。即便這樣，總體來說，公寓租金還是要比去年年底高。

　　龍崗區一大型連鎖公寓店店長告訴《每日經濟新聞》記者，年后公寓所有戶型租金在去年基礎上調了150元/月，因為馬上要到畢業季，公司已經下發了文件，現在只能選擇簽一年或兩個月，之后還會漲價。現在是淡季，除了簽一年可以享受去年價格，沒有別的活動。

　　就目前深圳主流公寓運營商而言，房源主要由城中村或閑置的工業用房改造而來，但工業用房改造為公寓出租，在市場上仍存在一定風險。

　　信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮分析認為，未經批準，擅自將廠房改公寓改變了房屋的原設計用途及土地規劃用途，違反了深圳相關的城市規劃法規。部分改造廠房過程中還常常伴隨著大量的違建，由此導致即便改造完成，業主方、長租公寓運營方、租客各方相關合同協議也多為無效，且面臨改造過程中被政府強拆的風險。深圳寶安曾出臺過嚴打政策，對涉及其中的各方都有隱藏風險，提醒租客租房過程中，要盡量避開此類改造房屋。

　　此外，針對近年來租金大幅上漲情況，去年8月，深圳市提出了“穩租金商品房”試點計劃，計劃在核心市區開發一個精品公寓試點項目，一房一價，接受政府的租金管制，一年一調，租金年增長率最高不超過5%。

　　深圳市規劃和國土資源委員會房地產業處研究員付菲菲曾表示，“穩租金商品房”試點計劃，更大意義是會對全市的租金價格起到一個很好的引導作用，引導全市來進行合理定價。每年末根據當年市場發展情況，及周邊商品房的租金漲幅情況，對試點區租金價格進行一個調整，我們對它的控制標準是漲幅不超過正負5%。

　　房租、水電、交通等費用，幾乎占去了晴晴的近半工資，但她還是喜歡深圳的發達和活力，所以選擇留在深圳。而之前與趙晴合租的朋友，已離開深圳，回到了更熟悉、舒適的老家湛江。

　　在平山村居住多年的趙姐說，她沒擔心過租不出去房子，來來往往的深圳，走了老面孔，新生力量很快就會補充進來。

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責任編輯：魏雨