原標(biāo)題：京西豪宅板塊火藥味漸濃

　　來源  北京商報(bào)

　　與限競(jìng)房相比，此前一向低調(diào)的內(nèi)城高端樓盤近來頻頻亮相發(fā)聲。其中，包括之前較少品牌露出的位于西三環(huán)萬壽路區(qū)域核心地段的西釣魚臺(tái)·御璽，以及位于西四環(huán)附近的保利·和光逸境都在近日公開亮相。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著北京高端項(xiàng)目取證、網(wǎng)簽的紅線放開，城市核心區(qū)蟄伏的高端項(xiàng)目都在近期積極尋求入市。北京西部區(qū)域之前已有九龍倉(cāng)西城天鑄、泰禾西府大院兩個(gè)高端項(xiàng)目在售，隨著兩新貴樓盤加入，區(qū)域短期內(nèi)供應(yīng)增加，即便區(qū)位、產(chǎn)品、戶型上均有差異，但局部區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)依舊難免。總體而言，長(zhǎng)久以來北京四環(huán)內(nèi)高端改善型供應(yīng)空白將有望在近期得到緩解。

　　西部10萬+集中亮相

　　4月20日，位于西四環(huán)大成路的保利·和光逸境售樓處預(yù)開放。一位受邀看盤的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，讓人意料不到的是，單價(jià)超過10+的高端樓盤居然有這么多人把售樓處擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。

　　據(jù)說，周末兩天項(xiàng)目的到訪客戶量接近800組，為了讓到訪客戶都能獲得良好的體驗(yàn)，項(xiàng)目甚至一度被迫限流，示范區(qū)大門外排起了長(zhǎng)隊(duì)。目前和光逸境已是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，實(shí)景園區(qū)和實(shí)樓樣板間也對(duì)外開放。

　　與此同時(shí)，位于西三環(huán)區(qū)域的豪宅項(xiàng)目西釣魚臺(tái)·御璽在幾乎同一時(shí)間對(duì)外亮相。而且從地段、自然資源來看，位于昆玉河畔的西釣魚臺(tái)·御璽則更占有資源優(yōu)勢(shì)。

　　對(duì)此，一位市場(chǎng)營(yíng)銷人士分析，北京西部城市核心區(qū)域，近年來純商品住宅供應(yīng)十分有限。目前在西局板塊有九龍倉(cāng)西城天鑄、泰禾西府大院兩個(gè)高端項(xiàng)目在售。隨著兩大新項(xiàng)目入市，以往西部地區(qū)長(zhǎng)期處于空白狀態(tài)的高端市場(chǎng)將從以往的供應(yīng)緊缺變成扎堆。

　　又見核心區(qū)豪宅

　　但也有專家認(rèn)為，西局板塊隸屬豐臺(tái)區(qū)，與本輪即將入市的兩個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域在區(qū)位上還有所差異。在區(qū)位上，本輪新入市項(xiàng)目在地段價(jià)值上優(yōu)勢(shì)更為明顯。

　　其中，西釣魚臺(tái)·御璽所在的西三環(huán)萬壽路區(qū)域地處內(nèi)城核心地段，在此之前，該區(qū)域幾十年來都沒有過新盤開發(fā)。目前區(qū)域內(nèi)流通的二手房主要是過去福利分房年代的公房，且房齡大多為二三十年，普遍存在戶型設(shè)計(jì)不合理、停車難、無電梯等老問題，市場(chǎng)流通性很低。西釣魚臺(tái)·御璽的出現(xiàn)打破了萬壽路周邊無豪宅的局面。

　　項(xiàng)目附近包括世紀(jì)城商圈、翠微商圈、五棵松及金融街商圈等在內(nèi)的商圈。重點(diǎn)中小學(xué)、高校以及包括三級(jí)甲等醫(yī)療資源也很集中。

　　和光逸境所處的西四環(huán)，正是北京設(shè)定的城市開發(fā)邊界。2018年，北京首次在用地性質(zhì)上設(shè)定“負(fù)面清單”，明確規(guī)定“限制四環(huán)內(nèi)各類用地調(diào)整為商品住房”。

　　而即將上市的和光逸境位置則更靠近西四環(huán)，周邊北接地鐵1號(hào)線，交通暢捷；同樣商圈、學(xué)校、醫(yī)療資源匯聚，是海淀區(qū)城市發(fā)展含金量最高的區(qū)域之一。

　　和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析，四環(huán)正是北京設(shè)定的城市開發(fā)邊界。2018年，北京首次在用地性質(zhì)上設(shè)定“負(fù)面清單”，明確規(guī)定“限制四環(huán)內(nèi)各類用地調(diào)整為商品住房”。最近五年，北京共出讓241宗住宅用地，但只有11宗位于四環(huán)內(nèi)，占比不到5%。并且，其中6宗限競(jìng)房地塊還限定了“9070”的產(chǎn)品規(guī)劃要求，只能設(shè)計(jì)90平方米以下小戶型為主的住宅產(chǎn)品。物以稀而貴——四環(huán)內(nèi)商品住宅的售價(jià)普遍達(dá)到10萬+。

　　因此，除了城市資源之外，引發(fā)購(gòu)房者關(guān)注的原因，更在于項(xiàng)目不僅填補(bǔ)了四環(huán)商品住宅存在已久的供應(yīng)空缺，而且可以預(yù)見項(xiàng)目未來稀缺甚至絕版可能帶來增值與保值潛力。

　　另一位市場(chǎng)觀察人士表示，地段在當(dāng)前確實(shí)是決定項(xiàng)目生死的最核心要素。以限競(jìng)房為例，在當(dāng)前市場(chǎng)去化普遍低于四成的情況下，銷售看好的項(xiàng)目無不位于靠近城市核心地段。以之前熱銷的四環(huán)附近小瓦窯板塊上，世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安和華潤(rùn)電建橡樹藍(lán)灣為例，兩家項(xiàng)目均為容積率高達(dá)2.8的高層產(chǎn)品，無論是戶型設(shè)計(jì)還是整體舒適度與五環(huán)外很多容積率2.0以下的洋房規(guī)劃的限競(jìng)房項(xiàng)目相比毫無優(yōu)勢(shì)。其中，甚至國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安還有兩梯18戶的奇葩設(shè)計(jì)產(chǎn)品。但兩家卻在銷售業(yè)績(jī)上遙遙領(lǐng)先，靠的就是靠近城市核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)。

　　高端樓盤迎窗口期

　　“資源型豪宅越來越活躍，”上述觀察人士分析，隨著北京高端項(xiàng)目取證、以及網(wǎng)簽紅線限制的減少，豪宅市場(chǎng)有開閘的傾向。而且受限競(jìng)房項(xiàng)目低密產(chǎn)品的倒逼作用，一些前期受制于政策而不得已蟄伏的高端產(chǎn)品推盤的意愿上升明顯。

　　僅在四環(huán)周邊，包括泰禾西府大院、懋源璟岳、懋源璟璽、九龍倉(cāng)壹亮馬以及蟄伏三年的葛洲壩北京中國(guó)府在內(nèi)，這些高端項(xiàng)目要么已亮相，要么將在近期開盤。

　　按照相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015-2016年，北京至少拍出10塊以上高價(jià)地塊，至少有半數(shù)還沒有形成供應(yīng)。但從2018年以來，這些項(xiàng)目入市意愿開始增強(qiáng)?！柏?cái)務(wù)成本也是一個(gè)原因”，上述人士補(bǔ)充表示，未來隨著豪宅窗口期的來臨，10萬+豪宅將不斷增多。

　　從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2019年一季度，單價(jià)在7萬元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目共成交938套，同比上漲158%；成交面積12.91萬平方米，上漲126%；成交金額112.54億元，上漲136%。

　　地產(chǎn)營(yíng)銷人韓樂表示，過去高單價(jià)、高總價(jià)的項(xiàng)目網(wǎng)簽受到限制，最近有所釋放。但網(wǎng)簽成交的上漲并不能簡(jiǎn)單歸結(jié)為高端住宅市場(chǎng)的回暖，有簽約滯后因素。但他也表示，2018年豪宅市場(chǎng)并沒有因?yàn)槭袌?chǎng)下行而產(chǎn)生巨大波動(dòng)，成交排名前5位的項(xiàng)目中，單盤成交金額都在20億元以上，也說明高端市場(chǎng)需求依舊保持穩(wěn)定。其中改善升級(jí)需求仍是主流。此外，受去年出現(xiàn)多次高端樓盤的交付品質(zhì)爭(zhēng)議影響，考慮購(gòu)買期房和現(xiàn)房的客戶也有所增加。

　　郭毅表示，由去年到今年，北京高端樓市始終讓人感覺像霧里看花。既有開盤售罄，甚至屢開屢罄的爆款，也有價(jià)格向下調(diào)整的幅度超過20%，把渠道費(fèi)用追加到5%，卻依然無法拉動(dòng)銷量的滯銷盤。而且以往百試百靈的價(jià)格工具，仿佛也失去了以往的魔力。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來豪宅的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是類似當(dāng)前北京西部區(qū)域幾個(gè)新項(xiàng)目集中入市的情況，一些面積和總價(jià)比較接近的情況下，難免面臨正面對(duì)比和競(jìng)爭(zhēng)。因此，這些平層豪宅項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)熱銷，除了依靠地段資源優(yōu)勢(shì)外，產(chǎn)品品質(zhì)的打磨也是其中最主要核心要素之一。

　　此外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，影響豪宅新房市場(chǎng)銷售的核心還是要看信貸政策的寬松情況。

　　北京商報(bào)記者 董家聲

責(zé)任編輯：楊希 1904183207