樓市“初春”謹(jǐn)防熱炒

　　來源：經(jīng)濟(jì)參考報

　　□陳濤

　　近一段時間，沉寂近兩年的樓市人氣有所集聚，個別城市房地產(chǎn)中介電話營銷明顯活躍，市場炒作有所抬頭，房地產(chǎn)市場似乎再現(xiàn)久違的“小陽春”。但要看到樓市時過境遷，“房住不炒”定位已然深入人心，經(jīng)濟(jì)金融基本面決定房價增長空間日益狹小，需高度警惕樓市熱炒苗頭，堅決遏制房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作。

　　2017年以來，熱點(diǎn)城市先后出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，投機(jī)炒作勢力得到有效遏制，市場成交量萎縮。經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲調(diào)控后，房價出現(xiàn)回落，而市場需求有所累積，房貸利率穩(wěn)中有降，剛性需求入市意愿增強(qiáng)。因此，個別城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”，是需求正常釋放的結(jié)果。過去近兩年我國房地產(chǎn)市場實施“因城施策”調(diào)控措施，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，市場的投機(jī)炒作動能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅實步伐。

　　目前來看，我國房價上漲空間已經(jīng)較為狹小。房價過快上漲明顯透支了樓市增長潛力，大多數(shù)城市的房價收入比、租售比、居民杠桿率等多項指標(biāo)都已超出合理范疇，反映出房價對基本面的明顯背離。人口是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，人口總量和結(jié)構(gòu)變化在很大程度上決定了未來樓市的發(fā)展空間。2018年我國新生人口出生率為10.94‰，人口老齡化的加快到來，勢必削弱房價上漲的人口紅利基礎(chǔ)。資金面擴(kuò)張也受到市場投資收益率的剛性制約，房價上漲的資金驅(qū)動動能正在減弱。而房地產(chǎn)金融日漸規(guī)范，住房市場違規(guī)加杠桿成本急劇上升。在“房住不炒”大框架下，近期個別城市微調(diào)了政策措施，是對房價過快上漲時期出臺臨時管控措施的適當(dāng)修復(fù)，重在發(fā)揮市場信號的作用，并積極探索構(gòu)建長效機(jī)制。

　　應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)固然有很強(qiáng)的帶動作用，但住宅投資涉及居民跨期消費(fèi)選擇問題。在當(dāng)前居民高杠桿率的大背景下，家庭住宅不動產(chǎn)加快形成同時，消費(fèi)增長空間勢必會受到剛性擠壓，影響到未來經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定性。無論是熱點(diǎn)一線城市，還是三四線城市，家庭財富向住宅不動產(chǎn)加快轉(zhuǎn)移的同時，家庭消費(fèi)增長潛力受到了抑制。2018年全國居民人均可支配收入扣除價格因素實際增長6.5%，而城鎮(zhèn)居民實際增長5.6%。2018年12月，全國社會消費(fèi)品零售總額同比名義增長8.2%，低于上年同期1.2個百分點(diǎn)。特別是當(dāng)前我國城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系總量基本平衡，結(jié)構(gòu)矛盾較為突出。即便熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)相對潛在需求存在缺口，但過高房價已經(jīng)超出剛需實際經(jīng)濟(jì)能力。

　　當(dāng)前，要高度警惕房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)抬頭。歷史經(jīng)驗充分表明，房地產(chǎn)市場缺少理性。個別樓市炒作新聞所引發(fā)的“跟風(fēng)”行動，會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，加劇市場緊張氣氛。若不及時進(jìn)行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效應(yīng)”，將導(dǎo)致房價上漲預(yù)期陷入循環(huán)證明和自我實現(xiàn)的境地。這種房地產(chǎn)市場的非理性運(yùn)行，是以地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型受阻、經(jīng)濟(jì)活力受限、經(jīng)濟(jì)動能消減為代價的，同時又讓個別地方財政欲罷不能，將影響到經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程，值得高度警惕。

　　綜合來看，我國經(jīng)濟(jì)正邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時期，實體經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量才是基礎(chǔ)。外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型，都需要從發(fā)展高質(zhì)量的實體經(jīng)濟(jì)來應(yīng)對。房地產(chǎn)業(yè)既有實體經(jīng)濟(jì)的一面，住宅供應(yīng)和消費(fèi)等一系列經(jīng)濟(jì)活動可以支持社會就業(yè)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，滿足人民的居住需求；同時也有虛擬經(jīng)濟(jì)的一面，房地產(chǎn)投資屬性易引發(fā)市場的非理性炒作，催生房價泡沫，導(dǎo)致相關(guān)風(fēng)險高度聚集。因此，在加快推進(jìn)我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的過程中，既要合理發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實體經(jīng)濟(jì)面的積極作用，也要堅決消除房地產(chǎn)業(yè)虛擬經(jīng)濟(jì)面的消極影響。

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責(zé)任編輯：李鋒