房企債務(wù)壓頂： 泰禾的“活下去”之戰(zhàn)

　　本報(bào)記者 祁三連 實(shí) 習(xí) 生 卜筱溪 北京報(bào)道

　　“我們和泰禾絕對不止兩個項(xiàng)目的合作，實(shí)際上合作范圍要比現(xiàn)有的大很多，陸續(xù)會有更多的項(xiàng)目收購。”3月26日，世茂房地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“世茂”，00813.HK）副主席、總裁許世壇在世茂2018全年業(yè)績會上說。

　　許世壇這番話背后意味著，泰禾集團(tuán)除了近期已經(jīng)公告轉(zhuǎn)讓的五個項(xiàng)目部分股權(quán)，它還將繼續(xù)向世茂轉(zhuǎn)讓更多項(xiàng)目。此前，有消息稱，泰禾集團(tuán)對外甩賣的資產(chǎn)包中多達(dá)12個項(xiàng)目，總貨值超600億元。多位泰禾內(nèi)部人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)了該信息。據(jù)知情人士透露，在泰禾對外甩賣項(xiàng)目信息披露后，有不少買家尋求合作。不過，泰禾集團(tuán)董事長對買家選擇很有標(biāo)準(zhǔn)，要求“門當(dāng)戶對”。

　　顯然，被評價為閩系地產(chǎn)中“清流”的世茂在黃其森眼中是“門當(dāng)戶對”的買家。但是，如何“活下去”才是擺在黃其森面前最重要的功課。

　　根據(jù)東方金誠出具的《泰禾集團(tuán)：主體及相關(guān)債項(xiàng)2018年度跟蹤評級報(bào)告》顯示，從公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，以泰禾集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)為基礎(chǔ)，在考慮債券提前回售情況下，泰禾在2018年4-12月、2019年和2020年到期需償還的債務(wù)分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元，存在集中償付壓力。2018年的三季報(bào)顯示，泰禾的負(fù)債總額高達(dá)2052億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到84.7%，短期借款188.8億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債高達(dá)457.93億元，長期借款及應(yīng)付債券合計(jì)788.36億元，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和為貨幣資金的3倍。

　　這位在地產(chǎn)界以高杠桿著稱，且尤其擅長并購的金融高手，如何安然度過2019年，是目前行業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的事情。

　　泰禾“甩賣”資產(chǎn)包

　　3月以來，不少房企已經(jīng)公布2018年業(yè)績報(bào)告。泰禾集團(tuán)的業(yè)績預(yù)告寫到，2018年歸屬于上市公司股東的凈利潤23.42億元至29.74億元，比上年同期增長10.24%-39.99%。

　　因大股東質(zhì)押全部股權(quán)融資以及泰禾集團(tuán)甩賣資本包和北京項(xiàng)目降價行為，泰禾集團(tuán)資金鏈引起外界關(guān)注。3月25日早間，泰禾集團(tuán)公告稱，公司就具體地產(chǎn)項(xiàng)目與其他機(jī)構(gòu)或地產(chǎn)公司合作開發(fā)，屬于正常的經(jīng)營行為；根據(jù)具體地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營情況，與其他機(jī)構(gòu)或地產(chǎn)公司合作開發(fā)，目的是為了提升地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，為正常業(yè)務(wù)，符合行業(yè)管理； 對于具體合作項(xiàng)目，根據(jù)相關(guān)規(guī)則要求，交易確定后達(dá)到信息披露標(biāo)準(zhǔn)的，公司將及時履行信息披露義務(wù)。另外，泰禾集團(tuán)還在公告中提及，公司已足額準(zhǔn)備了專項(xiàng)資金用于“16泰禾01”的還本付息，不存在兌付風(fēng)險，公司到期債券的兌付情況以公司在深圳證券交易所固定收益品種業(yè)務(wù)專區(qū)發(fā)布的債券兌付公告及實(shí)際兌付結(jié)果為準(zhǔn)。這是一筆將于3月28日到期、發(fā)行量為30億元的債券融資。

　　3月22日晚間，泰禾集團(tuán)公告，全資子公司杭州泰禾向上海世茂全資子公司上海煦曉轉(zhuǎn)讓杭州泰禾持有的杭州藝輝商務(wù)咨詢有限公司51%股權(quán)，股權(quán)對價為3.79億元。本次交易前，杭州泰禾持有杭州藝輝100%股權(quán)。

　　3月25日晚間，泰禾再發(fā)公告，全資子公司將向世茂房地產(chǎn)全資子公司轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項(xiàng)目51%股權(quán)，總計(jì)代價18.05億元。交易完成后，泰禾將間接持有茵夢湖項(xiàng)目49%股權(quán)。

　　無疑，這是泰禾甩賣資產(chǎn)包的前奏。許世壇在其3月26日的業(yè)績會上稱，在泰禾對外出售的12個項(xiàng)目資產(chǎn)包中，世茂從中優(yōu)先挑選了數(shù)個項(xiàng)目，挑選的標(biāo)準(zhǔn)是：項(xiàng)目位于世茂長久比較看好的城市，土地價格也不高。許世壇認(rèn)為，泰禾拿地比較早，地價跟今天比還是有優(yōu)勢的。

　　除此之外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)還分別于2018年3月31日轉(zhuǎn)讓了天津金尊府項(xiàng)目100%股權(quán)，2018年12月14日轉(zhuǎn)讓泰禾分別持有的三家公司100%股權(quán)。

　　房企面臨還債高峰

　　調(diào)控高壓之下，房企還債高峰正在到來。

　　同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在假設(shè)沒有新增債券發(fā)行的情況下，2019年起，到期債券規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)同比翻倍的情況，達(dá)到3783.13億元。到2021年，到期債券達(dá)到近年來峰值6901.68億元。由此可見，未來三年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的還款壓力將逐漸加大。此外，債務(wù)額度水平以及組成結(jié)構(gòu)直接影響企業(yè)的融資意愿與融資壓力。根據(jù)2018年中報(bào)的公開數(shù)據(jù)，監(jiān)測的40家典型上市房企中，部分負(fù)債壓力大的企業(yè)凈負(fù)債率突破190%，速動比例低至0.425，中期報(bào)告時賬面現(xiàn)金無法覆蓋一年以及一年之內(nèi)到期的短期負(fù)債。

　　泰禾就是還債高峰中的典型房企。在過去幾年間，為了加杠桿擴(kuò)張，泰禾集團(tuán)窮盡各種途徑融資。2018年半年報(bào)顯示，負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，銀行貸款約309億，占比約21%；公司債（3-5年）306億，占比約21%；信托借款約613億，占比約42%；資產(chǎn)管理約192億，占比約13%；其他產(chǎn)品約51億，占比約3%。

　　杠桿擴(kuò)張背后是其凈負(fù)債率高企。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)在2014年-2018年上半年，其凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、342.14%。據(jù)其年報(bào)顯示，2014年-2018年上半年，泰禾集團(tuán)營業(yè)收入分別為83.71億元、148.13億元、207.28億元、243.31億元、195.82億元；凈利潤分別為7.12億元、12.15億元、17.14億元、22.33億元、21.32億元。但拿地方面，泰禾集團(tuán)卻尤為激進(jìn)。公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，泰禾集團(tuán)共斥資400.22億元拿地，2017年拿地金額則高達(dá)509.9億元。

　　當(dāng)龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍一直強(qiáng)調(diào)要對市場保持克制和敬畏之時，泰禾集團(tuán)卻成為2016-2017年間，業(yè)內(nèi)激進(jìn)擴(kuò)張的典型房企之一。公開資料顯示，2017年泰禾集團(tuán)共計(jì)獲取36個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中有30個項(xiàng)目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取。這一年，泰禾集團(tuán)總耗資超過500億元。

　　2017年12月22日，黃其森放出豪言，泰禾集團(tuán)2018年的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)銷售額翻番，達(dá)到2000億元，負(fù)債率降到75%以下。此言一出，泰禾集團(tuán)的股價就如同坐上火箭一般，一個月時間就從16元暴漲至43元，公司的市值從200億飆升至520億。

　　但顯然，黃其森這一目標(biāo)隨著調(diào)控深入成為“水中月”。自2018年下半年開始，泰禾集團(tuán)開始傳出裁員消息。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在證監(jiān)會房地產(chǎn)行業(yè)中選取市值最高的10家與泰禾集團(tuán)進(jìn)行對比。比較顯示，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)排名第5，但凈利潤及增速均處11家企業(yè)之尾。其中2018年三季度，泰禾集團(tuán)凈利潤同比增長僅為1.11%，行業(yè)最高為金地集團(tuán)132.21%；同期，泰禾集團(tuán)凈利潤為14.44億元，而行業(yè)最高萬科A為1845.37億元。而泰禾集團(tuán)的總負(fù)債情況在133家證監(jiān)會房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中，2016-2018年第三季度均為行業(yè)前十。

　　“在市場上行周期，2016、2017、2018上半年，泰禾集團(tuán)發(fā)展是比較快，因?yàn)樯闲兄芷趦r格上漲比較快，市場對于比較高端的產(chǎn)品接受度比較高，所以泰禾集團(tuán)可以迅速在各個城市進(jìn)行擴(kuò)張，包括比較激進(jìn)地拿了一些地王。但是進(jìn)入2018年下半年到現(xiàn)在為止，市場需求無法支撐銷售，包括之前通過高杠桿所拿到的高價地，在銷售層面遇阻。整個企業(yè)資金面就難免出現(xiàn)問題。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于泰禾集團(tuán)，保持現(xiàn)有資產(chǎn)比保持現(xiàn)有的杠桿率和風(fēng)險來講更重要，目前來說生存最重要，所以采取賣股權(quán)賣資產(chǎn)的方式保生存。目前來說，整個行業(yè)的調(diào)整趨勢還會繼續(xù)存在，并不會因?yàn)橥恋厥袌龅暮棉D(zhuǎn)而改變。所以，泰禾集團(tuán)出售股權(quán)的做法是比較明智的，先存活后發(fā)展。

　　針對泰禾集團(tuán)高企的負(fù)債，泰禾集團(tuán)相關(guān)人士認(rèn)為，“并不需要擔(dān)心。公司目前有7000多億貨值，但才1000多億債務(wù)。”

責(zé)任編輯：李鋒