一宗地價格超全年地方財政稅收收入 一個中部縣城樓市樣本

　　盧志坤,余燕明

　　相比往年，2019年春節，趙先生回鄉除了可以陪父親過節，他也在縣城開拓了自己的生意。

　　他的家鄉在皖南大別山深處的一個縣城，地處皖鄂贛三省交界。

　　從20歲開始，趙先生就離開家鄉在外打拼，先后在合肥、滁州、南京等城市創辦了房地產經紀公司，從事新房銷售代理業務。

　　這個縣城是一個國家級貧困縣，為了實現該縣脫貧，所屬地市擬定了不少機關事業單位、國營企業、學校醫院、銀行商會逐一和該縣貧困鄉鎮及村落結對幫扶。

　　但這樣一個中部省區的貧困縣，縣城核心區的新房價格，從5000元/平方米左右，漲至7000元/平方米以上，卻只用了兩年時間。

　　受益于房價上漲，省會城市一家房地產開發企業得以進入當地市場。距離縣城核心區往北10公里的鎮區，這家省會城市地產商拿地開發了一個商品房項目。這個鎮區與縣城核心區之間，則是縣城里提供了最多工作崗位的工業園區。

　　趙先生在省會城市拓展的客戶關系，讓他有機會獨家代理了這個商品房項目。預計一直到2019年上半年項目開盤預售，他招募的經紀人都有了一份新的工作——留在縣城賣房。于他而言，2019年將多了些回家的機會。

　　“主要業務和項目還會繼續在省內城市，但會有意識地擴大一些縣城樓盤的銷售代理。”趙先生告訴《中國經營報》記者，“以前縣城樓盤銷售很慢，現在房價穩步上漲，庫存去化比較快，銷售代理的利潤也比較穩定。”

　　高達數億元的地價

　　皖南大別山深處的縣城里，難得出現一次大新聞。而在過去一年里，縣城的土地市場卻連續搞出了兩次“大動靜”，無不轟動。

　　2018年8月份，該縣東北新城一宗商住用地出讓成交，地塊面積3.7萬平方米，規劃建筑面積8.16萬平方米，成交價格接近3億元，平均樓面地價接近3600元/平方米。

　　2019年初，該縣東北新城又一宗商住用地出讓成交，地塊面積8.2萬平方米，規劃建筑面積逾18萬平方米，成交價格約5億元，平均樓面地價超過了2700元/平方米。

　　不過，這宗地塊出讓時設置了限制性條件，地塊當中約15%的計容建筑面積將建成商業部分，且要求開發企業對商業部分的自持比例不低于75%。因此，如果僅按照可售商住面積分攤地價，成交樓面地價約為3200元/平方米。

　　這是當地政府有意開發建設商業廣場，對于這樣一個縣城而言，購物中心與商場總是十分稀缺，且又十分必要。據記者了解，拿地的開發企業已經計劃將這宗地塊開發建設成“未來中心廣場”綜合性項目。

　　該縣東北新城出讓的兩宗地塊，合計成交地價接近8億元。根據該縣政府官方發布的統計信息，2018年全縣一般公共預算收入為12.56億元，其中地方財政收入7.46億元，地方財政稅收收入4.55億元。

　　這意味著東北新城兩宗地塊土地出讓金，相當于2018年該縣一般公共預算收入的2/3，也超過了該縣全年的地方財政收入；后一宗東北新城地塊近5億元土地出讓金，則超過了該縣2018年地方財政收入的稅收收入。

　　2018年該縣一般公共預算支出為51.9億元，與當期該縣的一般公共預算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出讓金（政府性基金預算收入）則成為當地政府預算外收入的重要來源與補充。

　　幾億元土地出讓價格，這在之前該縣土地市場的成交記錄上，無跡可尋。幾年前，該縣對東北新城的劃區開發，使得該區域的土地與新房價格水漲船高，財政上對土地出讓的依賴度提升。

　　東北新城毗鄰縣城最好的高中學校，同時規劃興建了政務服務中心、體育中心與縣委黨校等之后，新城名都、御園小區、龍溪山莊、新城華府等多個商品房項目相繼開發建設。

　　過去兩年間，東北新城的新房價格也從5000元/平方米左右，穩步上漲到7000元/平方米，部分樓盤報價甚至接近8000元/平方米。

　　“東北新城的房價，比某知名全國性品牌房企在所屬地市的商品房項目價格還高，該房企市區項目報價也只有6000元/平方米左右。”一位在縣城政府部門任職的人士告訴記者，他們的印象里，全國性品牌開發商，代表著區域的高房價水平。

　　但是，目前主導這個縣城房地產開發的地產商，仍然是本地企業，而省會城市等省內開發企業也已經嗅到了機會，開始陸續進入當地市場。

　　2018年8月份以近3億元代價獲取東北新城一宗地塊的開發企業，是一家名為“趙記永芳房地產開發有限公司”的地產商。這家由自然人股東出資的民營地產公司，它的實際控制人在縣城深耕已久，早年從事商貿物流業務，進而拓展至房地產開發與銷售業務。

　　而在2019年初以近5億元代價獲取東北新城另一宗地塊的開發企業，則是“海藍藍置業有限公司”，同樣是一家本地民營地產商。而當時與其一同競買該宗地塊的開發企業，包括上述全國性房企等4家地產商。

　　盡管土地成交價格巨大，但無從得知這些本地開發商如何籌集資金支付巨額土地款，也無從知曉其與該縣國土部門簽訂的土地出讓協議的具體條款與約定條件。

　　由于市場透明度較低，這個縣城的房地產市場隱藏著諸多不規范情形，比如違規收取預訂金。

　　當地一位市場人士告訴記者，位于東北新城的一個商品房項目，彼時開發企業剛拍下土地，即向意向購房者提前收取10萬元預訂金，即便開發項目并不滿足預售條件。

　　另有一位當地購房者告訴記者，縣城一個價格稍低的商品房項目，爭搶者眾多，于是項目開發商也向意向購房者收取20萬元預訂金，以此才能參與搖號，而這樣一套商品房的首付款也不過20萬元左右。

　　“沒有達到預售條件收取客戶預訂金是違規的，但縣城許多開發項目都這么操作。”趙先生向記者介紹，“主要是本地開發商資金實力比較弱，需要向客戶收取一部分資金啟動開發項目，但也隱含著風險。”

　　勞動力輸出大縣

　　今年春節假期，趙先生許多時間都在樓盤案場盯守，接待客戶，不少從外地返鄉的居民攜家帶口地來到售樓處看房。

　　“多重因素推動縣城房價上漲，居民收入是首要的，其次是物價，當地物價與許多大城市不相伯仲。”趙先生說，“主要還是剛需客戶，為了結婚成家，還有孩子在縣城讀書。改善型客戶也有，但也是剛需性改善，比如買一套更大面積的戶型。”

　　這是一個大量向外地輸出勞動力人口的縣城，春節一過，不少當地居民都會候鳥般的前往東南沿海省市務工，集中在廣東、福建、浙江、江蘇、上海等地區。

　　因此，當地許多人調侃，東南沿海地區的工資收入漲幅，相當程度上反映了縣城居民的收入漲幅。實際上，這也是事實，或者至少是縣城居民收入增長的重要參考。

　　其實，該縣所屬的地市，在中部省區并不屬落后貧困地區，經濟相對發達。根據該省統計公報披露，該縣所屬地市在省內各市經濟生產總量（GDP）名單上排名第四，財政收入排名第三。但在經濟與薪酬競爭力上，相比東南沿海地區仍然缺少競爭力，而該縣的工業產業、就業機會則更加薄弱，常年形成了大量外出流動人口。

　　記者走訪了縣城西北方向的兩個村落，據官方統計口徑，其中一個村子總計2539位村民，勞動力人口1200多人，長年外出務工人口多達1000多人；另一個村子人口921人，其中勞動力人口580多人，大多數也都外出務工。

　　記者同樣走訪了縣城東南方向一個鄉鎮，這個鄉鎮根據官方統計擁有4萬人口，但常年外出務工勞動力人口逾2萬人，占比一半左右。

　　根據官方的統計公報，該縣戶籍人口約為88萬人，其中常住人口只有60萬人左右，流動人口接近30萬人，常住人口所占比例為2/3。而該縣所屬地市，這一比例接近9成。

　　該縣全部88萬戶籍人口里，其中城鎮人口不到21萬人，其余全部為鄉村人口，這也使得該縣成為省內對外輸出勞動力的重要縣域之一。

　　全縣廣袤分布的農村地區，并沒有像早年東南沿海地區一樣涌現大批鄉鎮企業，解決人口就業問題，全縣大量的農村人口難以找到謀生的工作崗位，不多的選擇便是離開家鄉外出求學、務工。

　　過去幾年，雖然承接了長三角地區服裝制衣等產業轉移，但當下縣城的工業產業仍然相對落后，而工資薪酬與東南沿海省市相比，缺少吸引力。

　　數以萬計的勞動力人口外出務工，成為這個縣城里大部分農村家庭主要的收入來源。

　　當地一些居民告訴記者，這些外出務工的農村人口，如果無法在勞動力輸送目的地或其他大城市購買住房，那么在縣城買房，則通常是他們結婚生子的必要條件之一。另外，當地不少農村家庭也考慮自建磚混結構、鋼筋混凝土結構住宅，如今造價也十分高昂。

　　根據當地政府新近對該縣逾18萬戶農村家庭生活條件的普查結果，其中大部分農戶家庭都擁有一套以上的住房，但擁有商品房的農村家庭僅有1.2萬戶，占比約為6.77%。

　　當地一位受訪的居民告訴記者，兩年前，他在縣城核心區位置也購買了一套商品房，但父母和自己一直都在外省工作，往年只有春節回家團聚，也都在老家房子居住，新買的商品房雖然已經交付，但至今沒有裝修。而2019年春節，他把父母接到了深圳一起歡度春節。

　　“長期仍然希望在深圳、廣州工作，也想在工作地買房生活。因為老家和縣城沒有工作機會，所在的村子基本上已經空心化，許多農村家庭都搬離了。”這位居民最后告訴記者，“縣城房價過去幾年一直在漲，漲起來之前，我們也買了一套房子，畢竟春節回家也需要一個住處。但由于與父母常年在外工作，所以也沒有急著裝修。”

責任編輯：張國帥