深圳“CBD之王” 卓越集團再傳高層變動

　　孫夢凡 陳淑貞

　　[2018年，卓越集團拿地總面積896.93萬平方米，其中，長三角區域占比44%、中西部區域占比26%、粵港澳區域占比25%。]

　　經歷掌門人卷入“調查風波”后，卓越集團再傳高層人事變動。

　　業內消息稱，卓越集團執行總裁王衛鋒已于春節前離職。對此，王衛鋒對第一財經表示，自己目前還在卓越。但來自卓越內部人士的說法是：“往年開年舞獅，王衛鋒會出席并為舞獅點睛，但他今年并沒出現。”

　　此前有消息顯示，因疑卷入深圳原市委副書記李華楠涉嫌貪腐案，卓越集團董事局主席李華被有關部門帶走協助調查。第一財經獲悉，李華已于春節前回歸。2月11日，李華出席了公司的開工儀式。

　　人事迷局

　　人事變動迷霧重重，但這家偏居南方且并未上市的企業卻走入大眾視野。

　　在深圳，李華被譽為商業地產界的“隱形大佬”；卓越更是被稱為“隱形”CBD寫字樓之王，在全國多地開發有項目。

　　而王衛鋒已為卓越效力近七年。2012年，他加入卓越，任職集團高級副總裁，分管集團戰略、運營、設計、成本、工程等業務。2016年出任執行總裁，主持公司日常經營管理工作。此前，王衛鋒曾供職萬科多年。

　　離開萬科后，王衛鋒依然對老東家的職業經理人情有獨鐘。他不斷從萬科挖來職業經理人，充盈集團管理團隊。但不可忽視的是，盡管起用職業經理人管理公司，卓越集團的“家族氣息”仍非常濃厚。

　　作為家族化運營的企業，如果未能實現經營上的職業經理人化和社會化，一旦核心控制人“消失”，后果不堪設想。因此，日前李華的“被帶走”事件，結結實實讓卓越恐慌了一把。

　　消息顯示，李華楠被調查，是因其主政深圳光明新區時的土地問題。而據公開資料，早在2013年11月，李華執掌的卓越集團就與光明新區管委會簽訂協議，對田寮片區等8個重點區域進行改造，改造面積共計約101公頃。

　　值得注意的是，被帶走協助調查的地產商不只卓越一家。2018年10月，皇庭國際（000056.SZ）董事長鄭康豪也被要求協助調查，時間長達一個多月，現已回歸正常履職。

　　反觀李華，半個月左右時間就從這場風波中暫時脫身，給卓越吃下一顆定心丸。王衛鋒被傳離職的原因，尚不能獲悉。但卓越對公司發展和規模的渴求已一望而知。

　　千億之坎

　　這家于1996年成立的公司趕上房地產黃金時期大肆開發住宅。但從2004年開始，風向轉變，卓越向商業地產進軍。“卓越時代廣場”這個標桿性項目，為李華樹起了卓越的品牌。

　　2012年，卓越銷售額首次突破百億，進入全國TOP50榜單。2017年其銷售規模456億，較2016年325億元增長34.5%。但這個量級，李華并不滿意。2017年，他換掉一批高管，并對作為職業經理人的執行總裁王衛鋒發出擴規模的要求。強力高壓下，2018年卓越交出的成績單是553億元，較2017年增長20%。

　　“從2004年開始到2011年，在深圳CBD，我們連續做了六個項目，差不多占福田CDB四分之一的市場份額。在那期間，公司銷售物業里面商用物業份額大于住宅物業。”王衛鋒在2018中國房地產業戰略峰會上對外表示。

　　據悉，其商業地產知名項目包括卓越前海壹號、卓越城、卓越后海金融中心等，還控股上海卓越世紀中心、上海寶山商務中心、青島CBD卓越大廈等標桿項目。

　　擴大規模、走向全國是每個區域房企的目標。近幾年，卓越集團為做大規模，重新回歸“高周轉”住宅項目。李華改變過去卓越集團主要參與舊改的模式，加大公開市場拿地以及收購項目的力度。

　　在2018年的新年致辭中，李華為卓越提出1000億目標。“2018年，通向千億的道路已逐漸清晰。以卓越效率為前因，高土儲、高周轉、強融資，三年千億目標已觸手可及。”他說。

　　不過，千億之路對于卓越而言道阻且長。有業內人士分析，卓越集團如果要完成三年千億的目標，必須保持不低于32%的復合增長率。而要完成這個目標，離不開土地儲備的支持。

　　土地戰爭

　　從實際情況來看，卓越集團在土地市場確實表現積極。在市場下行的環境下，與多數同行的謹慎投資選擇不同，其在土地市場頻繁出手。

　　2017年，卓越開始全國化擴張的步伐。其在該年新獲取項目39個，貨值共計1361億元。新進入江門、湛江、中山、嘉興、寧波、保定、海口、南通、蘇州、南京、中山等11個城市。

　　提出千億目標后，卓越在土地市場更為賣力。2018年，卓越集團拿地總面積896.93萬平方米，其中，長三角區域占比44%、中西部區域占比26%、粵港澳區域占比25%、京津冀區域3%、環渤海區域占比2%。

　　行業慘淡之時，卓越如何實現持續拿地，通過收并購模式增加土儲？業內人士表示，能夠在土地市場大手筆購買土地，從側面顯示出卓越財力。

　　李華以卓越集團全資子公司深圳市卓越商業管理有限公司為主體，發行資產證券化產品、私募及小公募公司債券。在其發行的債券中，曾披露母公司口徑卓越集團2018年上半年資產負債率為73.28%，低于79%的行業平均水平。

　　作為一家偏居南方且并未上市，排名在Top30之外的企業，卓越的融資卻頗有優勢，此乃因其擁有深圳CBD多個商業項目。熟知卓越融資業務的一位人士告訴第一財經，卓越融資成本一直維持在較低水平，目前約是加權6點幾左右。

　　此外，卓越與其他企業積極合作，聯合獲取土地。2018年5月，金科集團與卓越集團簽署戰略合作協議，雙方將通過成立平臺公司聯合獲取土地，同股同權投資開發。

　　早在2008年，卓越集團曾試圖在香港上市，但因遭遇金融風波擱淺。上市暫且不提，在“高周轉”和“千億目標”加持下，卓越前路依然漫長。人事變動迷霧之外，李華面臨的或是更多挑戰與未知。

責任編輯：李鋒