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　　降準沖擊波 房地產市場“早春”異動

　　本報記者 祁三連 實習生 王凡 北京報道

　　導讀

　　當房主看到或者聽到利好房市消息時，就會有人以多種方式或者意圖抬升房價，但現在整體來說，沒有見到大幅上揚或整體哄抬房價的趨勢，有也只是小范圍。

　　樓市對政策風向向來表現敏感。

　　近段時間以來，包括青島、杭州、菏澤、衡陽等地以微調方式試圖松綁房地產調整政策。再加之“全面降準”基調，樓市心理狀態開始發生變化。據21世紀經濟報道記者調研，不少城市市場已經出現回暖現象。而最直接的表現是房源成交周期縮短、議價空間逐漸變小等。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為：房地產調控政策最嚴格的時期已經過去。2019年，全國可能出現起碼30城以上房地產調控政策的微調潮。這標志著，本輪樓市調控全面見底。未來多個城市的很多微調寬松政策將密集出現。特別對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會調整執行中的信貸政策。從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過于嚴厲，部分城市樓市局部市場出現明顯調整信號，會有政策微調的可能性。只要房價不漲的城市，最近房地產政策都有松動的可能性

　　樓市異動

　　二手房市場是對政策導向最敏感的市場。

　　北京21世紀不動產的一位店東告訴21世紀經濟報道記者，“北京12月和1月這兩個月，二手房市場稍微回暖。我們服務的區域以置換群體為主，老城區西二環、西三環之間，年底出手（購房）的比較多，加上政策松綁比如降準等等會帶來客戶活躍度的增強。”以這位店東所在門店為例，“從整體來說，12月份要比11月份在需求程度上，上戶量增長了20%，我們整個成交數量增長了40%。從議價方面來說，客戶更能接受房主現在目前的這個價位區間，誠心賣的房主他的心理預期，也降低了一些，正好吻合了現在成交的市場價，所以說這都是便于成交的一種表現。”

　　問及是否有賣家在松綁調整消息發布后提高售價，該人士回答說：“這種情況肯定有，而且是一種常態，因為現在資訊也比較透明化，當房主看到這則消息的時候，或者聽到這些利好房市的消息時候，就會有人以多種方式或者意圖抬升房價，但現在整體來說，沒有見到大幅上揚或整體哄抬房價的趨勢，只是小范圍。

　　這位店東具體舉例稱，“房主和買主談判一般有兩個回合，之前看房會降50萬，談判過程當中我可能還會降價二三十萬，但是現在可能業主本身房源降價50萬之后就保持到這兒不動了，不會再降了。”

　　不僅是北京，其他地區也受到調控放松預期風聲的影響。

　　21世紀經濟報道記者隨機采訪了兩位中介。他們都肯定地告訴21世紀經濟報道記者，國家降準消息一出，二手房不好議價是真的。一位中介告訴21世紀經濟報道記者，“現在入手是價格低位狀態，因為一降準，會有很多人出來買房。以上海松江區新凱一期/二期的二手房為例，均價現在在33000-34000元/平方米左右，相比去年每套房總價大概降了30萬-50萬左右。今年這邊賣房的業主基本70%都是處于置換的。比如說房東誠心賣這個房子，報價245萬，電梯房邊套兩房，精裝修，但是最多也就能談個（議價）5萬左右，基本上就這樣。不可能再低了。年前的這一批低價房源會被賣空，過了年3-5月份基本不會存在還有低價房源的市場，每年的3-5月份是成交旺季，業主們基本不會怎么調整價格。”另一位中介也說：“年后肯定漲價。“

　　廣州富力城的一位二手房銷售告訴21世紀經濟報道記者，確實有房主在國家降準之后上調了售價，“一小部分有，但是這塊來說大部分業主都是置換為主，因此價格還是處于低位。其實房子降不降價主要取決于賣房子的業主急不急用錢，不急的，談價就不好談。但春節之前很難漲價了，一方面一手房沖擊，另一方面可選性多，大部分客戶都在觀望期。”

　　一位長期關注燕郊市場的購房者也告訴21世紀經濟報道記者，近段時間燕郊無論是成交量還是成交價都有回升。議價空間明顯變小。這相當于單價上漲1000元/平方米左右。

　　風聲

　　由于中國樓市已經歷經多輪調控以及多輪漲跌周期。因此，房地產市場受調控預期影響非常大，市場心態在政策影響下波動占據相當重要比重。

　　上述21世紀不動產店東認為，“首先這與客戶心態的調整有關。以北京為例，更多是以存量房的成交為主，老百姓/購房者已經習慣了這種趨勢，也就是政策調整有一定周期性，基本在半年左右（今年調控時間比較長）。加上老城區以置換客戶群體為主，很多人選擇年底在大多數人觀望的情況下出手。環境因素加上時間節點因素，造成了這段時間有小幅回暖。”

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，當前政策走向的邏輯是清晰的，會分為五步走。第一步，不收緊，即沒有打壓的含義。第二步，處理政策瑕疵，類似搖號、限價、限售等政策。第三步，二套房的認定標準會調整，即針對改善型需求先放開。第四步，限貸政策嘗試放松。但這個會根據各地的房價和交易情況決定。第五步，放松限購，尤其是在社保繳納等方面會嘗試松動。基本上是這個邏輯。市場走勢方面看，預計會呈現前冷后暖態勢。這也差不多是樓市四季的一個輪回概念。預計到了2019年5月份市場會有一波小高峰。

　　不過，由于僅僅是部分城市試圖松綁調控，而整體上調控仍然趨嚴。因此，市場基本面并沒有發生明顯的變化。麥田房產分析師張葉松告訴21世紀經濟報道記者，“從我們12月的數據看，議價超過5%房價以上成交的房源比例依然在上升。二手房議價比例依然處于高位，而定向降準對市場的實際影響其實很小。”對于明年房市的變化，他告訴21世紀經濟報道記者，“2019年上半年，二手房市場從價格上依然會小幅下滑，主要由于當前的交易條件和信貸政策，所以這種趨勢不會改變。交易量上春節會有傳統性低谷，春節后3、4、5月份相對較高。2019年下半年目前很難判斷，主要受宏觀經濟環境影響，從政策出發點來看是希望二手房市場保持穩定的節奏，價格不要大幅波動，允許適當的小幅波動，交易量也因此不會攀高。但由于此波政策已經維持較長周期，后續存在購房需求釋放壓力，可能會通過對政策進行微調，或者出臺長效機制，以保持房地產市場的穩定。”

　　易居房產研究院副院長楊紅旭也認為，單從數據上看并沒有發現最近二手房交易市場回暖的跡象。“12月份，我們跟蹤的全國十個城市，包括一線、二線、三線城市的二手房成交量相比11月環比跌了1%，目前是處于一個偏低水平，也是自2015年以來月度的最低水平（剔除春節月份）。所以從數據看，二手房市場沒有回暖。而像一些降準這樣的消息會刺激一下市場情緒，但是曇花一現，不具有可持續性。”

　　對于2019年樓市的預測，楊紅旭說：“我看全國主要城市的大面，市場還在繼續降溫，2019年的市場也不會出現明顯的升溫。我們預計全國的二手房市場、新房市場成交面積會出現6%的下跌，相比2018年，成交價格會出現3%左右的上漲。2019年的二手房市場，就全國主要城市來看，成交量會出現更明顯的下跌，大概在10%左右。2019年二手房的價格平均會跌10%左右。”

責任編輯：李鋒