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　　特約撰稿 朱麗娜 香港報道

　　導讀

　　香港財政司司長陳茂波在1月6日發布的網志上坦言：“過去一段時間，由于按揭比例較緊，導致一些市民即使有能力供款，卻因首期不足而未能置業安居的情況。在不致令樓市’火上加油’、不影響銀行體系風險的前提下，研究為有能力供款但首期不足的上車客，尋求解決方案，并非不可考慮。而且，這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會?！?/p>

　　自2018年8月以來，香港樓市開始轉勢，量價齊跌。

　　香港差餉物業估價署的指數顯示，2018年11月私人住宅售價指數為366.3點，環比下跌3.5%，創下自2008年11月以來的十年最大單月跌幅，同時該指數已連續四個月下跌，累計跌幅達到7.2%。香港樓市在2018年7月見頂，漲幅一度高達11.94%，隨后明顯轉淡，截至2018年11月的樓價漲幅已大幅收窄至3.86%。

　　同時，樓市成交亦進一步萎縮。根據香港土地注冊處1月3日公布的數據顯示，2018年12月物業注冊量跌至3038宗，而成交金額則為430.44億港元，環比分別下跌23.1%及0.6%，而成交宗數則同比下挫57.56%。

　　一直以來，俗稱“銀主盤”（法院強制拍賣物業）的數量被視作樓市下行的先行指標?！霸?997年亞洲金融危機時期，銀主盤的存量一度高達6000個單位。而相比之下，目前市場上的銀主盤仍維持在100個左右的低位，預計樓市不會出現崩盤的情況。”某物業拍賣公司人士向21世紀經濟報道記者表示。

　　“盡管貿易摩擦等外圍因素會影響樓市的氣氛，但短期來看，決定樓市走向主要是本地經濟情況以及就業市場的動態，未來三至六個月，香港經濟明顯轉差及失業率大幅上升的機會較小，因為我們預測今年第一季度樓價可能下調3%-5%，然而在第二季度會有所反彈?！辟Y深測量師（編者注：在香港指對提供與房地產相關的專業服務的專業人員，包括房產估價等）張翹楚在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

　　2018年9月底，香港銀行12年來首次啟動加息周期。然而，2018年12月美聯儲加息，香港銀行則選擇按兵不動。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓接受采訪時表示：“由于港美息差再度擴闊，套息交易頻繁容易使港元匯率再度觸及弱方兌換保證，屆時香港金管局不得不出手買入港元以保衛匯率，但銀行體系結余將進一步縮減。事實上，香港的銀行儲備由2018年年初的1800億港元已下降至現時約763億港元。預計，今年上半年銀行體系結余將跌破500億港元的水平，屆時銀行將再加息，上調0.125%至0.25%?！?/p>

　　然而，她坦言：“本地銀行仍然相當積極搶占按揭市場的份額，除了調低按揭息率，現金回贈亦不斷加碼，相信未來低息環境仍會是大趨勢。預計明年香港仍會跟隨美國的加息步伐，但由于本地經濟狀況仍然樂觀，今年年內實際按揭利率不會超過3.5%，對供樓人士影響輕微。”

　　或放寬按揭

　　近年來，特區政府先后推出多輪“辣招”來遏制樓市過熱。盡管樓市冷風頻吹，很多買家受制于按揭比例限制只能“望樓興嘆”，外界不斷呼吁政府“減辣”。事實上，香港財政司司長陳茂波近日開始放出口風，暗示特區政府正在考慮放寬按揭政策。

　　他在1月6日發布的網志上坦言：“過去一段時間，由于按揭比例較緊，導致一些市民即使有能力供款，卻因首期不足而未能置業安居的情況。在不致令樓市‘火上加油’、不影響銀行體系風險的前提下，研究為有能力供款但首期不足的上車客，尋求解決方案，并非不可考慮。而且，這樣做還可以讓買家有更多在二手市場選購單位的機會?！?/p>

　　然而，他強調，特區政府無意放寬“額外印花稅”、“雙倍印花稅”及“買家印花稅”，同時會綜合考慮樓價下跌的幅度與速度、樓市成交量、未來住宅樓宇的供應量以及整體經濟情況與展望等因素，尋求合適的時機。

　　香港中文大學經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量坦言，特區政府過往的按揭政策過于嚴格，放寬按揭成數并不一定會使樓市升溫，“放寬按揭成數可以分階段進行，先放寬5%，其后按市況而言再放寬5%，恢復到過去最多可借七成按揭的水平”。

　　按照香港現有的按揭政策，售價在1000萬港元或以上的物業，買家僅能獲得最多50%的按揭，而600萬至1000萬港元的物業按揭比例則最高可達60%，貸款上限為500萬港元，同時買家需要通過加息3%的壓力測試，才能從銀行獲得按揭貸款。因此，市場人士認為，特區政府可能會考慮局部放寬按揭成數至70%，特別是600萬港元以下的自住物業，或首次置業人士作優先考慮。

　　中資搶地熱潮退去

　　土地拍賣一直是樓市的“風向標”，近年來積極在香港“圈地”的中資開發商，也開始更加謹慎。

　　根據仲量聯行的統計數據，2018年11幅公開招標的住宅地中，僅3幅由中資奪得。中資成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中資機構成功中標的三幅地皮，包括由保利置業投得的油塘住宅地皮，以及高銀集團及中國海外發展分別投得的舊啟德機場跑道的兩幅地皮，其中兩幅地皮中標價為市場估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型開發商投得。

　　香港地政總署2018年12月27日公布九龍東啟德跑道區第三幅住宅地的招標結果，內地開發商中國海外集團以貼近市場下限約80.34億港元的價格中標，每方呎樓面地價13523港元，與臨近地塊單價相比在一個月內下挫了12.7%，也創下了該區近19個月以來的價格新低。

　　2018年11月以來，香港地政總署共批出3幅啟德跑道區住宅地。中國海外集團參與了前兩幅地皮的競標，但未能中標，相隔一個多月后，終于成功擊敗新鴻基地產、華懋、新世界財團等多個香港本地老牌開發商，成功勝出。

　　仲量聯行研究部資深董事鐘楚如表示：“我們預期中資開發商在短期內在港投地仍會傾向細選地皮及抱審慎態度；若政府進一步收緊資金外流的管制，此情況將更會加劇。來自中資開發商的競爭減少的情況下，本地大型開發商將把握機會增加土地儲備，預料將繼續主導賣地市場。此外，預期住宅樓價于2019年將下跌15%，地價料將跟隨?！?/p>

　　一直以來，香港市場是內地開發商走向國際市場的“練兵場”。“香港房地產市場高度透明，比較少政府干預，很多內地開發商將香港市場視為海外發展的踏腳石，因此近年來在香港土地市場十分活躍。”高力國際高級分析師鄧仲楠向21世紀經濟報道記者表示。他透露，目前香港住宅開發的利潤率大約為30%，遠遠高出內地市場約10%的利潤水平。

　　長期土地供應難題待破

　　香港特首林鄭月娥在2018年10月發表的施政報告中首次提出了“明日大嶼愿景”，該計劃涵蓋中部水域交椅洲和喜靈洲附近共約1700公頃的人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶，跨越未來二三十年，可提供26至40萬住屋單位，供70至110萬人口居住，其中70%為公營房屋。

　　填海造地一直是香港由漁村發展為國際都會的主要土地供應來源。在1985至2000年期間，香港透過填海創造了超過3000公頃土地，即每年平均約200公頃。但在2001至2015年的15 年期間，以填海所造的土地卻下降至約 690 公頃，相等于每年平均40多公頃，這是近年土地供應大幅減少的主要原因。

　　經過5個月的“土地大辯論”后，香港土地供應專責小組于2018年12月31日向特首提交報告，建議政府優先落實8個土地選項，釋出約3000公頃土地，選項包括填海、發展棕地及粉嶺高球場等。

　　然而，這份報告對于特首的“明日大嶼愿景”計劃卻著墨不多，“政府預計在2019年第一或第二季向立法會尋求撥款，啟動前期研究。作為這個跨越二三十年的愿景之一部分，‘明日大嶼’建議于中部水域填海約1700 公頃，政府首階段會先聚焦發展鄰近交椅洲約1000公頃的人工島?！眻蟾嬷赋?。

　　相比之下，特首提出的“明日大嶼”以及團結香港基金會提出的“強化東大嶼都會”計劃的填海面積分別達到1700公頃、2200公頃。然而，上述報告著重強調的“發展東大嶼都會”人工島計劃，填海面積僅為1000公頃，并稱之為“是突破現有各類土地長期短缺困局的主要關鍵”。

　　土地供應專責小組于2017年9月成立，由香港特區行政長官委任22名非官方成員及8名官方成員組成。據介紹，這份報告是小組經梳理及考慮超過2.9萬份問卷、3000個隨機抽樣的電話調查訪問以及接近7萬份公眾的意見而寫成的。

　　香港土地供應專責小組主席黃遠輝表示，報告中有列出反對填海的意見，而政府亦不能說社會支持填海就等于主流民意支持政府提出的“明日大嶼”愿景填海1700公頃；他表示，不清楚政府最終將如何開展“明日大嶼”填海工程，但假如要修改填海規劃，應詳細向公眾交代。

　　報告中的反對意見包括，東大嶼都會的填海規模龐大，填海工程（包括使用大量海砂）對環境及海洋生態所造成的破壞會更大；亦有意見認為大型填海計劃會加劇海平面上升及氣候變化，更擔心由于近年如強臺風等極端天氣越趨頻繁，位處中部水域的人工島將難以抵受可能出現的巨浪。此外，有不少團體及人士質疑大規模填海造地的需要，并關注興建人工島及大型基建設施所需的高昂成本和時間，較近岸填海甚至其他選項為多，效益不彰，更難以實時紓緩眼前的“土地荒”。

責任編輯：李鋒