以按揭利率的名義：深圳萬科星園“維權(quán)”事件

　　陳博

　　“到耶路撒冷第四個(gè)安息日。亞歷山大先生邀請(qǐng)，同其臺(tái)灣太太和兩位活蹦亂跳的孩子晚餐……”12月1日晚上9：47分，萬科創(chuàng)始人王石發(fā)表了第569條“人生軌跡”微博。

　　兩天之后，這條微博的評(píng)論里，涌入一群特殊的粉絲，他們留言稱“王石先生，普通剛需沖著萬科品牌買了萬科的住宅，但貴企業(yè)卻不站在為百姓謀利益的角度出發(fā)，為了自己企業(yè)收款快選擇15%的上浮利率的銀行合作，上浮10%利率的銀行一概驅(qū)除，難道我們看錯(cuò)了萬科？看錯(cuò)了這個(gè)企業(yè)？請(qǐng)你關(guān)注深圳萬科星城貸款門這事件，上帝保佑您。”

　　這群粉絲的聚集是有原因的。11月28日，位于深圳市寶安區(qū)的萬科星城以“30分鐘，1900套”的開盤“戰(zhàn)績(jī)”，刷新今年深圳新房市場(chǎng)的銷售紀(jì)錄。然而，直至兩天后交付裝修款，準(zhǔn)業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)、提前一天開盤的華強(qiáng)城，首套房貸利率只上浮10%，但在萬科星城，上浮15%。

　　多出的這5%，在準(zhǔn)業(yè)主們算來，超過了10萬元的購(gòu)房成本“鴻溝”，一場(chǎng)降利率大戰(zhàn)打響了。

　　降利率

　　買房第二天，林舒（化名）被拉入“萬科星城業(yè)主利率維權(quán)”微信群。群內(nèi)人數(shù)逼近300位，一封《關(guān)于反對(duì)萬科星城樓盤項(xiàng)目侵犯消費(fèi)者自主選擇權(quán)的號(hào)召書》（以下簡(jiǎn)稱“《號(hào)召書》”）剛剛上傳。

　　善于總結(jié)的帶頭人將準(zhǔn)業(yè)主們的質(zhì)疑與訴求集中到這封《號(hào)召書》里——“目前，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)基準(zhǔn)利率上浮10%的銀行，并且據(jù)了解，相關(guān)銀行額度充足，能滿足貸款要求。但是，萬科星城為提高放款速度，完成回款指標(biāo)，與個(gè)別銀行相互勾結(jié)，統(tǒng)一利率為上浮15%。另一方面，萬科指定合作銀行的行為嚴(yán)重侵犯了消費(fèi)者自主選擇權(quán)。”

　　猶如火上澆油，對(duì)話框里三言兩語的抗議和抱怨緊隨而上。林舒這才知道，自己所購(gòu)買的萬科星城，按揭貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%，但距離不遠(yuǎn)、僅相差一天開盤的華強(qiáng)城，首套按揭貸款利率只上浮10%。

　　選房搶房都如愿以償，盡管利率并非林舒買房的首要考慮，但微信群里一觸即發(fā)的焦慮感，開始在林舒心底蔓延。

　　萬科星城位于深圳市寶安區(qū)，11月28日晚采用線上選房方式開盤，共推出3337套79-136平方米的三至四房，整體備案均價(jià)約4.39萬元/平方米（毛坯）。因定位剛需、性價(jià)比高，這個(gè)“網(wǎng)紅盤”當(dāng)晚以“30分鐘，1900套”的“戰(zhàn)績(jī)”，刷新了今年深圳一手房市場(chǎng)的銷售紀(jì)錄。

　　但很快，曾為搶中“網(wǎng)紅盤”滿心歡喜的部分萬科準(zhǔn)業(yè)主們，憤怒地聚集在萬科星城銷售中心門口討要“說法”。現(xiàn)場(chǎng)照片經(jīng)過轉(zhuǎn)發(fā)，在微信群與朋友圈流傳。

　　當(dāng)天晚上，深圳萬科旗下深圳市西城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第一份回應(yīng)“出爐”。回應(yīng)指出，銀行利率并非由開發(fā)商決定，而是銀行根據(jù)政策及客戶個(gè)人情況綜合確定，貸款利率上浮水平為銀行自由定價(jià)（據(jù)了解，目前深圳各銀行所執(zhí)行首套房貸款利率方案的主流是基準(zhǔn)利率上浮15%，萬科星城各合作銀行已在銷售前向客戶充分告知其按揭服務(wù)方案及利率情況）。

　　回應(yīng)同時(shí)表示，客戶就利率提出疑問以來，公司亦積極與合作銀行開展溝通，并持續(xù)為客戶積極答疑解惑，做好服務(wù)工作。

　　這份回應(yīng)顯然無法說服對(duì)利率敏感的準(zhǔn)業(yè)主。“華強(qiáng)城在之前一天開盤，他們的按揭利率是上浮10%。憑什么萬科星城的利率就不能下調(diào)？”這是丁麗（化名）在深圳的第一套房，她告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，她是交完認(rèn)籌金，準(zhǔn)備繳付裝修款時(shí)才發(fā)現(xiàn)利率要上調(diào)15%。買房之前她曾咨詢過銷售員，銷售員稱按揭利率根據(jù)市場(chǎng)情況而定。“我們是剛需客，周邊新開樓盤利率差異較大，這是原因。”

　　12月2日，焦急的準(zhǔn)業(yè)主們?cè)俅乌s到銷售中心，深圳萬科代表與駐點(diǎn)銀行的工作人員首次出面溝通。

　　現(xiàn)場(chǎng)影像陸續(xù)上傳到微信群里，不停有未到現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)業(yè)主心急詢問，“問一下萬科為什么拒絕一些額度充足且利率較低的銀行入場(chǎng)？”、“萬科星城哪里不如華強(qiáng)城，為何利率上浮程度不一致？”……

　　時(shí)間一點(diǎn)一點(diǎn)地流逝，微信群的對(duì)話框也頻繁跳出新消息。一位準(zhǔn)業(yè)主提議：“不降就退房吧，買個(gè)房那么心累，不買了！”一石激起千層浪，很快一連串退房退款的附和聲出現(xiàn)。甚至有準(zhǔn)業(yè)主表示，單獨(dú)拉一個(gè)退房群，然后再集體團(tuán)購(gòu)其他新盤。

　　但退房的聲音迅速被另外一股反對(duì)聲音淹沒——“沒有人想退房，只是不想出那么多錢。”

　　最新傳來的現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)暫時(shí)中止了這場(chǎng)“內(nèi)戰(zhàn)”。萬科方面正在準(zhǔn)備延期交付首付與退房協(xié)議的模板，他們將繼續(xù)保持與銀行的溝通，并將首付交付時(shí)間延長(zhǎng)到12月7日。如果直到12月7日，按揭利率仍然不變，準(zhǔn)業(yè)主可以選擇退房；如果需要退房，12月2日-12月7日期間，也能隨時(shí)退房。

　　不甘退房的那波準(zhǔn)業(yè)主，開始思考其他對(duì)策：有人提議各自致電項(xiàng)目銷售員，全部先申請(qǐng)延期付款，指不定事情還有轉(zhuǎn)機(jī)；有人希望再組織一次大規(guī)模抗議行動(dòng)；有人則表示，每人一個(gè)電話去向政府相關(guān)部門與媒體投訴……

　　那一個(gè)夜晚，群里討論激烈，關(guān)于如何降低利率、如何退房的爭(zhēng)辯一直延續(xù)到午夜。

　　退房與降利率之爭(zhēng)

　　林舒的耐心已經(jīng)耗盡。12月3日，她走進(jìn)售樓大堂，全然沒有一周前搶到房子的興高采烈。

　　“這幾天我一直在觀望，沒表態(tài)。一開始買房，最關(guān)鍵是看中這個(gè)樓盤所帶的小學(xué)、中學(xué)學(xué)位，加上萬科這個(gè)名牌，讓我斬釘截鐵地認(rèn)定它。”促使林舒最終做出退房決定的，是她準(zhǔn)備交付裝修費(fèi)時(shí)，銷售員提供的一份教育設(shè)施不確定信息告知書。

　　這份告知書提到，即使社區(qū)與教育設(shè)施存在有效對(duì)應(yīng)關(guān)系，并不意味著該社區(qū)人員可無條件就讀該教育設(shè)施，教育設(shè)施就讀通常需要就讀人滿足特定條件；而且社區(qū)人員就讀教育設(shè)施的身份屬性要求由政府主管部門與教育機(jī)構(gòu)確定，不同時(shí)間和不同背景下，要求可能變化，開發(fā)商無法控制政府主管部門與教育機(jī)構(gòu)對(duì)此的要求。

　　學(xué)位的滿腔希望落空，林舒只想盡快撤場(chǎng)。然而，退房過程再次讓林舒恍如一盆冷水澆頭，“萬科明明承諾只要未交付裝修費(fèi)用，10個(gè)工作日內(nèi)立馬退款。但現(xiàn)在銷售員告訴我，要1-3個(gè)月才能退款。”

　　12月3日也是準(zhǔn)業(yè)主們難以忘記的轉(zhuǎn)折之夜。當(dāng)天晚上9點(diǎn)左右，深圳萬科的官方微信流傳出一份《關(guān)于萬科星城合作銀行貸款利率的進(jìn)一步說明》（以下簡(jiǎn)稱“《進(jìn)一步說明》”），“11月30日下午，客戶提出銀行存在對(duì)寶安片區(qū)不同項(xiàng)目有差別利率，為此，萬科對(duì)銀行提出應(yīng)一致對(duì)待的請(qǐng)求。經(jīng)過我們和銀行積極溝通，銀行為支持剛需樓盤，同意將萬科星城的最低按揭利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮10%，星城已簽約客戶同樣享受。”

　　這是一份振奮人心的聲明，微信群里此起彼伏響起歡呼聲——“贏了”，“感謝萬科，剛需不易”，“不枉費(fèi)我們這幾天的努力”……這其間，也不乏有質(zhì)疑的聲音冒出：“落款那里沒蓋章，大家先冷靜，核實(shí)一下。”

　　不到一個(gè)小時(shí)，《進(jìn)一步說明》不見蹤影。深圳萬科方面彼時(shí)回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，公司還是想正式一點(diǎn)，會(huì)發(fā)布一個(gè)蓋章版。

　　當(dāng)晚11點(diǎn)半左右，一份蓋上公章的最終版本敲定并公開，深圳萬科的對(duì)外口徑更改為“公司完全支持銀行的市場(chǎng)化利率定價(jià)，每位客戶的按揭利率將由客戶與銀行具體協(xié)商，請(qǐng)客戶向各銀行確認(rèn)相關(guān)按揭政策”。“這可能是個(gè)折中版本，基本調(diào)調(diào)應(yīng)該不會(huì)變了吧。”微信群上，一位活躍的準(zhǔn)業(yè)主心存希望。新一波計(jì)劃蓄勢(shì)待發(fā)，接近凌晨一點(diǎn)，群里的頭像依然閃動(dòng)頻繁，群主拋出了一個(gè)接龍模板——為響應(yīng)廣大業(yè)主要求，組織團(tuán)隊(duì)集中到一家銀行簽合同支付首付款，請(qǐng)大家先接龍房號(hào)。并私信群主登記姓名+房號(hào)+電話，報(bào)名截止時(shí)間為12月4日14點(diǎn)。

　　時(shí)隔6個(gè)小時(shí)，12月4日，部分早起的準(zhǔn)業(yè)主加入這場(chǎng)接龍大戰(zhàn)，幾個(gè)小時(shí)后，這條大隊(duì)伍聚齊了120多人。

　　與此同時(shí)，大家分批行動(dòng)，一個(gè)個(gè)銀行工作人員的聯(lián)系方式被拋到群里。然而，多方咨詢之后，這些準(zhǔn)業(yè)主不得不接受一個(gè)現(xiàn)實(shí)：6家合作銀行的按揭貸款利率依然上浮15%。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者以購(gòu)房者身份走訪了萬科星城，現(xiàn)場(chǎng)6家銀行都確認(rèn)，首套房貸利率依然是基準(zhǔn)上浮15%。一名上海銀行的駐點(diǎn)工作人員表示，如果接下來按揭利率下調(diào)，簽約業(yè)主還是可以享受最新利率，但下調(diào)的幾率很小。“我們基本不會(huì)下調(diào)，因?yàn)檫@樣一來，對(duì)于原來已經(jīng)簽約交完首付并且放款的客戶就不公平了。”

　　“這一天天的，就像過山車一樣。”伴隨著感嘆聲，微信群的氣氛降至冰點(diǎn)。一位準(zhǔn)業(yè)主陷入兩難：“我已經(jīng)定了萬科交完裝修款，不能退還好，可以退的話我又要糾結(jié)。這幾天被萬科搞得很不開心，但退了我又舍不得，好不容易搶到的。”

　　與微信群的一籌莫展截然不同，12月4日下午4點(diǎn)，萬科星城銷售中心里，四五波客戶正在看房；簽約區(qū)內(nèi)，一批又一批的準(zhǔn)業(yè)主拿著資料，排隊(duì)等候；每家銀行的簽約紅桌旁都坐滿業(yè)主。

　　40多歲的王姨已經(jīng)排了差不多一個(gè)小時(shí)，她在萬科星城購(gòu)買了一套79平方米的頂層。聊起利率的事，她笑著說，準(zhǔn)備一邊辦理按揭手續(xù)，一邊等待結(jié)果，如果真的下調(diào)到10%當(dāng)然最好，但如果沒有也沒辦法。“反正想買還是得買，（現(xiàn)場(chǎng)）也簽了這么多人。”

　　利率調(diào)整階段的“產(chǎn)物”

　　利率之爭(zhēng)不僅在萬科星城膠著著，也迅速傳導(dǎo)到其他樓盤，深圳平湖佳兆業(yè)、星河天地、華潤(rùn)城潤(rùn)府三期……甚至遠(yuǎn)在杭州、金華等地的樓盤，也紛紛掀開降利率的熱潮。

　　一名國(guó)有銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，以前很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房貸利率的市場(chǎng)波動(dòng)性比較小，幾乎很多銀行在利率水平上都統(tǒng)一步調(diào)。但最近一段時(shí)間，整個(gè)利率市場(chǎng)的變動(dòng)比較頻繁，這種降利率的訴求才會(huì)如此頻繁。“萬科星城的價(jià)位決定了這是一個(gè)特別剛需的樓盤。剛需盤的購(gòu)房者本來就對(duì)利率問題比較敏感，剛好最近深圳處于利率調(diào)整階段，大家的關(guān)注度就比較高。”一位深圳上市房企的營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人表示。

　　根據(jù)深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)，從2017年9月底開始，深圳首套房貸利率開始在基準(zhǔn)上浮10%，這種水平持續(xù)到今年5月份，招商銀行率先將首套房貸利率上浮到15%。今年7月底，隨著四大國(guó)有銀行、招行、中信等銀行的首套利率全部上浮到15%，深圳房貸市場(chǎng)的利率水平基本確定。

　　不過，11月底，招行將首套房貸利率重新下調(diào)到上浮12%，符合金葵花且資產(chǎn)達(dá)標(biāo)的客戶則首套上浮10%，深圳房貸市場(chǎng)開始有所松動(dòng)。截至12月4日，北京銀行、中信銀行首套房貸利率上浮10%，但國(guó)有四大行的首套利率依然上浮15%。

　　事實(shí)上，過往的商品房交易中，銀行提供按揭貸款一般是以房產(chǎn)抵押作為基礎(chǔ)的。從銀行的角度來說，往往既關(guān)注個(gè)人信用作為第一還款來源，也更關(guān)注第二還款來源——也就是押品。

　　在中國(guó)商品房預(yù)售制度下，由于購(gòu)房者買房時(shí)還未拿到房產(chǎn)證，銀行為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，需要增加一些擔(dān)保條件。這些擔(dān)保條件，即銀行與一手盤合作時(shí)要求開發(fā)商提供的階段性擔(dān)保。正常情況下，這種階段性擔(dān)保要持續(xù)到業(yè)主收到房產(chǎn)證為止，一般為期三年。“對(duì)于開發(fā)商而言，選擇合作銀行通常會(huì)首選放款快、額度足的銀行。房貸是由小業(yè)主自己承擔(dān)的，開發(fā)商對(duì)這一塊并不敏感，他敏感的是，哪家銀行的合作時(shí)間可以更久。”一名閩系百?gòu)?qiáng)房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人說，開發(fā)商和銀行合作，最理想的情況是開發(fā)貸和個(gè)貸都在同一家合作銀行里。

　　上述國(guó)有銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的人士補(bǔ)充道，通常承接開發(fā)商開發(fā)貸業(yè)務(wù)的銀行，也會(huì)優(yōu)先承接這個(gè)樓盤的房貸業(yè)務(wù)。但是很多時(shí)候，基于規(guī)模和額度，一家開發(fā)貸銀行很難把所有的房貸消化掉，所以開發(fā)商會(huì)選擇另外幾家合作銀行。“銀行在與開發(fā)商合作之前，需要先簽訂一份按揭合作協(xié)議，確定雙方建立合作關(guān)系，但里面不會(huì)提到合作的總量、金額或者利率。”該國(guó)有銀行的個(gè)貸人士表示，銀監(jiān)局此前對(duì)貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，曾規(guī)定貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。如果銀行跟一些優(yōu)質(zhì)樓盤合作，可以在正常貸款利率的基礎(chǔ)上給到開發(fā)商一定的彈性空間，比如在實(shí)操過程中，銀行對(duì)合作樓盤的按揭貸款，一般按照利率下限來操作。

　　按照該個(gè)貸人士的解釋，銀行也是逐利的，銀行承接按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)，利率的高低經(jīng)常會(huì)影響放款規(guī)模，利率越高放款額度越多。“因?yàn)榉抠J利率所對(duì)應(yīng)的利息是由購(gòu)房者承擔(dān)的，開發(fā)商要的只是回款速度快。如果開發(fā)商需要加速回款，那么它沒有動(dòng)力幫業(yè)主爭(zhēng)取到最優(yōu)惠的利率。”

　　降利率停滯不前，微信群里愈發(fā)焦慮，有準(zhǔn)業(yè)主開始迫切尋找后路——報(bào)名組團(tuán)與其他銀行咨詢談判按揭利率，確定后再與萬科方面確認(rèn)，由萬科提供擔(dān)保。“開發(fā)商提供合作銀行只是基于集中打包處理更為方便，但業(yè)主可以自由選擇其他銀行進(jìn)行按揭貸款，開發(fā)商要作出違約擔(dān)保。”前述閩系百?gòu)?qiáng)房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，如果業(yè)主以消費(fèi)貸，信用貸等其他方式貸款，甚至都不需要開發(fā)商提供擔(dān)保。

　　不過，上述國(guó)有銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸業(yè)務(wù)的人士指出，過往出現(xiàn)過購(gòu)房者自由選擇貸款銀行的現(xiàn)象，主要是由于樓盤去化不佳，存在銷售壓力，或者有意愿的購(gòu)房者因資質(zhì)問題無法通過合作銀行貸款。“這些情況下，開發(fā)商急于銷售特殊處理。但通常開發(fā)商早在與銀行簽訂合作協(xié)議時(shí)，這種階段性擔(dān)保的承諾就體現(xiàn)在上面。如果銀行沒有與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議，開發(fā)商不會(huì)單獨(dú)出具擔(dān)保函，客戶也只能在開發(fā)商限定的范圍內(nèi)選擇合作銀行。”

責(zé)任編輯：張國(guó)帥