深圳樓市特寫：在房價不再上漲的日子

　　陳淑貞

　　除去7月極微量的漲幅外，深圳房價始終處于微跌狀態，已連跌超過20個月。從5.5萬元/平方米的均價到5.4萬元/平方米，反映了多軍和空軍的持續博弈，這一仗，目前空軍微微領先。

　　在深圳房價沒有上漲的日子里，樓市依然牽動千家萬戶的心。持幣觀望的購房者甚多，買與不買之間進退兩難；想賣房的小業主要割肉了，房地產造富時代落幕，要成交就必須調整心理預期；而以房地產交易為生的中介業，已流失了一撥從業者，依然堅守的中介面臨著驟降的客戶來訪量，無法簽單的日子成倍數增加；至于在年底沖業績的開發商，除了犧牲利潤空間換取去化，沒有更多選擇。

　　市場信心不足

　　這不是深圳樓市最具觀賞性的時候，相比前期的血氣，房企們正在蟄伏，等待與沉默是新主題。

　　今年，除了幾個房地產政策出臺的日子，深圳樓市找不到可載入史冊的節點，連開發商素來寄予厚望的金九銀十都暗淡無光。10月份，深圳一手住宅的成交均價為54071元/平方米，環比下降0.02%，成交套數為1835套，環比下滑18.35%。

　　倏忽年底，在地方政府增加土地供應的意愿下，深圳地市迎來一波出讓高潮。在此之前，今年前八個月，全國土地流拍數量已近900宗，低迷程度直追2014年。深圳土地稀缺，縱然不至于流拍，但也是盛況難再。

　　房企拿地，除了要有錢，還要有信心。但當下，融資利率已高達15%，融資難扼住了房企的咽喉。房企除了沒錢，也沒信心。一家近年在資本市場赫赫有名的內房企，其董事會主席開會時對下屬說，“還沒見過市場這么差的時候。”

　　在剛過去的一周（11.05~11.11）里，深圳中原監測到，深圳有六個項目入市，其中三個項目含住宅產品，開發商推盤節奏加快，但一手住宅開盤去化僅一成。成交持續低迷，日光盤只能活在傳說中。

　　三文（化名）來深七年，到了下最重要決定的時候。近十年來，樓市經歷過三次調整，分別是2008年、2011年與2014年，三文見證了兩次。他曾是堅定的看多者，但前兩次調整的時候資金不足，現在資金夠了，信心卻不足。

　　“開發商年底折扣多，大家都說現在是上車置業的窗口期，但我還在猶豫。近期到深圳關外看了幾個項目樣板房，價錢能接受的項目又存在戶型或交通或朝向上的明顯缺陷，回市區看二手房，稅費又太高。”后市走向撲朔迷離，向上預期不再，在深圳，層層調控擠走絕大部分投機者后，像三文一樣持幣觀望的剛需、改善者不在少數。

　　何飛揚（化名）現時是深圳鏈家中介，從業八年。“今年深圳落地比較重要的政策一是‘三價合一’，一是限售，對剛需而言限售只是鎖住流動性，影響不大，但是‘三價合一’使二手房交易稅費大幅上漲，無疑是潑下一盆冷水。市場好的時候我一個月可以簽5張單，現在一個月有1張就不錯了。”

　　根據深圳中原數據，10月份，深圳二手住宅成交量3787套，較上月下滑23.5%，除今年2月份春節影響成交只有3133套外，10月成交量創下近20月以來的最低值，市場成交持續低迷。并且，二手均價連續三個月下跌，跌至均價為52481元/平方米，幅度0.73%，并且是全市各區的成交均價皆下跌。

　　降價仍在進行

　　深圳聚集了最年輕的人群，最活躍的資本，這座城市曾是全國樓市的領頭羊，2016年10月4日出臺的“深八條”使深圳身份逆轉，除去7月極微量的漲幅外，深圳房價始終處于微跌狀態，已經連跌超過20個月。

　　樓市偃旗息鼓。房價這樣長時間且持續性的下跌，無疑是宏觀調控和行業環境雙重作用下的市場反應。

　　信心消散還在四處蔓延，至少在深圳，短期內看不到回暖的跡象。

　　此前，大規模打折的房企還只有恒大——在全國范圍內針對近650個項目推出8.9折的優惠活動。再者，便是開發商三三兩兩地清盤。譬如在深圳，龍崗遠洋新天地項目就推出特價房，怡瑞達樂郡也推出“一口價”房源，坪山的泰富華悅都會也搞起團購價。

　　但近日，佳兆業集團也宣布針對全國四大區域共36盤進行年終大沖擊，動員全體員工助去化，這無疑是一項大規模的清盤行動。

　　何飛揚所在的區域是龍崗區，常年與寶安區霸占成交量最大的兩把交椅，是深圳剛需的首選之地，因為房價相對較低，下跌空間也較小。盡管如此，“現在也賣不動了。二手市場，業主的報價普遍下調了2~5個百分點，如果不是特別緊急的話業主也不掛牌賣了，如果著急賣，只能降價，現在賣不出好價錢。”

　　一二手市場均呈現降價趨勢，作為支撐的信貸系統近期也顯示首套房貸利率出現下降，放款提速。

　　一名深圳銀行業人士表示：“此前，深圳首套房貸放款時間快的話需要一個月至一個半月，但現在半個月左右就可以，首套房貸利率普遍還是上浮15%。”

　　種種跡象均顯示窗口期的出現，盡管如此，目前的房價還不能為廣大市民所接受。市場瞬息萬變，圍繞深圳房價到底部的一系列問題仍難找到答案。每個抉擇或者說投資行為都帶有賭博性，買還是不買？

　　11年前，深圳樓市也有相似場景，十字路口何去何從，歷史何其相似。

　　談及房地產調控政策和市場環境，新世界中國董事兼行政總裁蘇仲強表示：“現在內地房地產市場的發展到了關鍵時刻，國家提出了‘房住不炒’，以前的發展模式已經不合時宜了，發展商要思考以后怎么轉型。”

　　上層設計帶來的改變還在緩慢滲透中，但與接地氣的市場仍隔著距離。11月11日下午，何飛揚帶客看房的路上接到一名買家的電話，買家2017年時從他手上成交的小三房，對比最新的業主掛牌報價還沒漲超過10萬，他隔著電話著急地發問，“小何我是不是要虧死了？房價還會跌嗎？現在能不能賣掉？”何飛揚瞬間回到現實。

責任編輯：李鋒