這“法拍房”降價1000萬！一套北京四合院“雙11”流拍

　　每經記者 陳夢妤    每經編輯 林菁晶    

　　總價4800萬元、單價19萬元、降價1000萬元掛出的老北京四合院流拍了。

　　今年“雙11”，阿里和京東司法拍賣平臺共掛出了29套住宅用房（北京區域），競拍周期1天。從截至11月12日12：00的最終成績單來看，成交16套，流拍13套，多為7.5~8.5折，最高接近9.5折，最低以起拍價成交，四合院大戶流拍，近2萬網友圍觀。

　　京東阿里法拍在京成交16套

　　截至11月12日上午10點，阿里司法平臺的9套房屋成交4套（含延期成交），流拍5套。但是，在成交的房屋中有1套已接近9.5折（成交價為369萬元，評估價為390萬元），另有1套昌平區別墅出現了138次競價，最終以市場價的7.5折成交。

　　而在京東司法平臺的20套房源中，《每日經濟新聞》記者注意到，起拍價最低的是一套位于房山區燕山富燕新村的住宅，建筑面積為95.37平方米，評估價為142.5萬元，起拍價為91.2萬元，相當于6.4折。而起拍價最高的，則是一處位于東城區沙井胡同的四合院，建筑面積為253.1平方米，評估價為4750.7萬元，起拍價為3800萬元，相當于8折。

　　截至11月12日上午10點，這20套房源成交12套（包括延期成交），大部分為7.5~8.5折；流拍8套。其中，2套房屋以起拍價成交，1套加價1萬元即成交；上述起拍價最低的燕山富燕新村住宅，成交價為109.7萬元，相當于市場價的7.6折。值得注意的是，有1套二拍房的競爭異常激烈，出現了117次競價記錄。最終，這套房產以市場價的約8.9折成交。

　　前文所述起拍價最高的四合院，不出意外地流拍。

　　《每日經濟新聞》記者實探發現，起拍價最高的沙井胡同四合院為一進式，緊鄰什剎海、南鑼鼓巷，4室3廳1衛。盡管評估報告中的使用性質是住宅，但從實際情況來看，似乎更像一家茶室。根據北京華信房地產評估有限公司的評估報告，該四合院的樓面單價約187700元/平方米。在被北京市房山區人民法院查封后，11月11日上午10點，京東司法平臺以3800萬元，低于市場價近1000萬元起拍該房源。截至流拍，有近2萬網友圍觀此次拍賣。

　　據記者了解，一般情況下，法院會對被執行人名下最優質的房產予以查封，作為拍賣品，用于償還債務。就北京而言，在市場上很少出現的東/西城區四合院、重點學區住宅、獨棟別墅、頂級公寓、五環周邊土地廠房等，都是優質的稀缺拍品。

　　據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年下半年，北京法拍市場只在9月28日成交了一處四合院，且為二拍。

　　記者了解到，這套建于1949年的四合院位于東城區壽比胡同15號，東臨交道口南大街，西臨南鑼鼓巷，為三進式院落，建筑面積為458.9平方米。根據北京百成首信房地產評估有限公司的評估報告，樓面單價約為226560元/平方米。

　　8月15日，這套四合院首次在阿里法拍平臺上線，起拍價為8317萬元，市場評估價為1.04億元，約相當于8折，吸引了超過3萬人次圍觀，475人設置提醒，但報名者只有2位。

　　記者從北京市第二中級人民法院獲悉，該四合院首拍時尚有租戶，并且是在法院查封之后和業主辦理抵押之后租賃的。按照法律規定，租戶不能對抗法院的強制執行和抵押權人行使抵押權。

　　據悉，該四合院已經過改造，類似小型會所，原業主隸屬于一家資源管理公司，擔保物抵押范圍為1.4億美元，借款本金為1.16億美元，借款到期后這家公司無力還款，銀行便申請強制執行，法院裁定拍賣，履行擔保責任。

　　9月28日，這套四合院降價800余萬元，以7486萬元起拍價（保證金為740萬元，增價幅度為35萬元）被二度拍賣，經歷17輪競價后，以8046萬元成交，相當于市場評估價的約7.7折，尚不及首次拍賣的起拍價。

　　三拍撿漏也填不起“貸款坑”

　　“法拍房歸屬于銀行，房主不參與房屋出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進行的，是以信托拍賣的形式在當地法院進行。”有司法拍賣機構招商總監告訴《每日經濟新聞》記者：“房產（不動產）按規定可以拍賣三次，而只要流拍一次，價格就會降到原來的8折，所以到了三拍，經過幾次折扣，價格已經十分優惠了。”

　　根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條規定，人民法院委托拍賣動產或不動產時應當確定保留價，如果第一次出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

　　“不動產或者其他財產權，只能拍賣三次。而如果三次均流拍，法院則會以更低的折扣進行變賣，屆時價格會更低。”上述總監表示：“壽比胡同這套四合院就是個例子。”

　　北京市盈科律師事務所合伙人律師胡文友向《每日經濟新聞》記者指出，產權和稅費是購買法拍房時最需注意的問題，“產權是否清晰，稅費是否超預期，必須提前明確，因為法院是不管這個事情的。法拍房稅費的特殊性在于，轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人承擔，所以和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否滿五唯一，否則除契稅外，要支付個稅。”

　　對于法拍四合院中尚有租戶或業主的情形，買到毛坯或者是空置房還好，如果還有人住，就需要清場才能交付。胡文友表示，很多司法拍賣公告里明確“法院不負責清場和交付（騰房）”，即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。

　　記者注意到，阿里和京東法拍平臺的房產多數在醒目位置打出了“可貸款”字眼。對此，胡文友表示，在實際操作中，由法院指定的貸款銀行會設置諸多附加條件，并且基本是辦理抵押貸。

　　比如，有些首付要提高到五成，利率上浮。而銀行要貸款給你，就得先辦理房產抵押；而你去住建委辦抵押，就得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款。

　　“所以最后的結局是，好不容易湊齊了全款房款，再去找銀行辦理抵押貸。名義上可貸款，但實際操作都是‘坑’。”有法拍房從業者如是感慨。

責任編輯：謝海平