北京限競房生存調(diào)查：庫存高企去化難 房企開始促銷

　　本報(bào)記者 王營 實(shí)習(xí)生 王凡 北京報(bào)道

　　導(dǎo)讀

　　今年北京市才供應(yīng)一萬多套限競房， 就已經(jīng)面臨去化難題。而明年北京市還有四五萬套限競房需要上市，但北京一年的新房需求量也就兩三萬套。

　　“我們項(xiàng)目首付可以分期，一個月內(nèi)付20%，其余只要在明年3月15日之前付清就可以。如果您能全款，項(xiàng)目還可以打94折。”北京位于孫河的某限競房項(xiàng)目銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。該項(xiàng)目為樓盤二期，銷售總價在1100萬-1300萬之間。受限價影響，相比已經(jīng)售罄的一期，二期銷售價格下調(diào)不少。

　　自2016年9月開始，北京出讓的新住宅項(xiàng)目主要以限競房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。北京限競房算商品房而不是政策性住房。與以前的普通商品房的唯一區(qū)別是，房產(chǎn)證或者繳納契稅5年以后才能上市交易；土地出讓時，“限房價，競地價”，開發(fā)商獲得土地使用前就已確定了銷售價格的上限（在此上限基礎(chǔ)上可以降價），且絕大多數(shù)要求建筑面積90平方米以下戶型，占比超過70%（以下稱90/70）。

　　嚴(yán)厲調(diào)控之下，“限競房”銷售也意外“遇冷”。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，北京合計(jì)有26個限競房項(xiàng)目取得31期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競房源15982套，183萬平方米（另外還有車位等配套）。由于部分項(xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計(jì)網(wǎng)簽只有2767套，簽約均價為49842元每平方米，按此比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有17.3%。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，限競房平均去化只有3成多，相比之前的4成繼續(xù)下滑。

　　限競房也存在銷售難

　　2017年4月11日，北京市國土局競拍大廳內(nèi)，10家房企及聯(lián)合體參與同時競爭北京市豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)某地塊。

　　該地塊屬于典型的限競房地塊，集多種用地性質(zhì)于一體，規(guī)劃建筑面積24.9999萬平方米。商品住房銷售均價不超過4.123萬元/平方米，最高銷售單價不得超過4.3292萬元/平方米，并執(zhí)行“90/70”政策。令業(yè)內(nèi)意外的是，整場競拍僅經(jīng)過20輪不到20分鐘就結(jié)束了，溢價率17%，未觸及事先預(yù)定的土地價格上限。

　　一年之后，上述地塊以案名翡翠西湖出現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場上。與當(dāng)時競拍遇冷情形類似，受嚴(yán)厲調(diào)控影響，翡翠西湖銷售均價也并不理想。

　　“前段時間推出了幾套特價洋房，面積是89平方米，銷售單價約為3.5萬元/平方米，最便宜的310萬，樓層不好，有遮擋或特殊戶型之類的，目前該樓盤洋房處于銷售尾期，還剩80~100套。開發(fā)商還在搞優(yōu)惠活動，首付可以分期，一期首付可以只交35萬。如果首付不分期的話，東西向洋房總價大概320萬，南北向洋房總價370萬左右。即便是按照首套房首付40%計(jì)算，也就是說南北向洋房首付150萬元，東西向洋房首付130萬。”翡翠西湖項(xiàng)目一位銷售員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　這位銷售員介紹，相比其他項(xiàng)目，翡翠西湖可以稱之為片區(qū)銷冠。“客戶來源主要是海淀和豐臺上班客群，基本都是年輕人首套置業(yè)。因?yàn)槭赘侗容^低，而且都是洋房，品質(zhì)較高。”

　　絕大部分限競房項(xiàng)目與翡翠西湖處于同樣的命運(yùn)。前兩年，開發(fā)商還在不少場合抱怨限價對利潤的影響，但隨著調(diào)控深入，他們旗下的樓盤銷售價格甚至不能觸及政府設(shè)置的價格上限。一個名叫中海云筑的限競房項(xiàng)目，土地出讓時限價4.2萬/平方米，一期開盤均價約為3.6萬/平方米；目前正在銷售的二期3.7萬/平方米起售。89平方米三居室大約總價320萬，首付130萬左右；名叫金樾合著的限競房項(xiàng)目，限價3.9萬/平方米，銷售均價僅為3.6萬/平方米，總價最低315萬起。

　　“現(xiàn)在打折力度比較大，而且限競房本身利潤就比較低。”翡翠西湖銷售員如此勸說記者。

　　千億庫存去化困境

　　北京限競房最大的挑戰(zhàn)是庫存。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)已達(dá)32635套。這也是最近3年，北京商品住宅供應(yīng)套數(shù)第一次超過3萬套。而2017年同期，北京市商品住宅供應(yīng)量只有20269套。也就是說，北京市商品住宅庫存面積出現(xiàn)了明顯的增長。目前住宅庫存高達(dá)6.6萬套，相比去年末增加了1.3萬套。

　　值得關(guān)注的是，過去幾年北京出讓的大量土地開始形成有效供應(yīng)，增量主要體現(xiàn)在限競房。截至目前，北京有26個限競房項(xiàng)目取得31期預(yù)售證，合計(jì)入市920億貨值，而真實(shí)銷售數(shù)據(jù)只有280億左右，也就是形成了640億市值的庫存（如果計(jì)算車位等部分，已經(jīng)超過700億）。按照最近入市節(jié)奏看，未來2個多月，還將有1萬-2萬套限競房入市，預(yù)計(jì)2018年限競房庫存或達(dá)1000億。

　　“2016年9月以來，北京市所有出讓的土地全部限價。過去兩年土地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上。此時，受調(diào)控影響，購房者開始觀望。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過3000套，開始出現(xiàn)供大于求。而限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成；從價格看，限競房項(xiàng)目也出現(xiàn)了價格調(diào)整，而且隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開展價格戰(zhàn)。

　　“限競房價格限定決定了它的對標(biāo)人群就是剛需客群以及剛改客群，這部分人群支付能力相當(dāng)有限。動輒三四百萬的首付對這部分人群壓力很大。” 合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時表示，價格的限定和產(chǎn)品的雷同，限競房從土地供應(yīng)開始就決定了它未來滯銷的命運(yùn)。據(jù)郭毅觀察，目前北京房地產(chǎn)市場上，除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產(chǎn)品受認(rèn)可的項(xiàng)目外，絕大部分限競房銷售狀況遠(yuǎn)低于企業(yè)預(yù)期。“有些項(xiàng)目開盤認(rèn)購量還可以，但在轉(zhuǎn)簽約時，不少購房者冷靜之后卻選擇了退房，客戶流失比例很大。在這種背景之下，開發(fā)商要么采取價格手段促銷要么在產(chǎn)品上做加法。”

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前限競房的價格優(yōu)勢并不十分明顯。限競房的本質(zhì)還是商品房，優(yōu)勢卻不明顯，不少項(xiàng)目區(qū)位偏遠(yuǎn)。目前上市的限競房大都處于房山、大興等區(qū)域，在北京二手房降溫明顯的現(xiàn)狀下，有房票人群的購房選擇更為理性，同時限競房的集中上市也造成短期內(nèi)供應(yīng)增量明顯，更不利于整體快速去化。“明年北京還將會有大量的限競房上市，以目前行情來看，這些新增供應(yīng)的銷售壓力依然較大，不排除部分項(xiàng)目會采取貼著成本最低售價的方式銷售。‘夠本就先走量’或許是明年不少限競房不得不采取的銷售策略。”

　　“限競房的生存困境可能才剛剛開始。今年北京市才供應(yīng)一萬多套限競房， 就已經(jīng)面臨去化難題。而明年北京市還有四五萬套限競房需要上市，但北京一年的新房需求量也就兩三萬套。”郭毅表示。

責(zé)任編輯：李鋒