杭州十月成交量同比暴跌六成 量價齊跌成趨勢

　　■見習記者 李貝貝

　　本報記者 李未來 杭州報道

　　在全國樓市普遍“降溫”的當下，杭州樓市也無法回避下行階段的到來。中國指數研究院杭州分院院長高院生近日向《華夏時報》記者直言，“杭州二手房市場目前處于量價齊跌的局面。”

　　來自透明售房網的數據顯示，截至10月31日，10月杭州市區（含富陽不含臨安）二手房成交量僅2892套，創下2014年來的同期新低，同比去年10月的7239套暴跌六成。

　　“杭州二手房市場正處于降溫和下行階段。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛解釋說，這主要是因為“預期改變”。亦有業內人士認為，杭州樓市已徹底進入買方市場，房價或將進一步松動。

　　杭州二手房市場持續降溫

　　在剛剛過去的“金九銀十”，杭州二手房市場出現了普遍的降價情況。

　　浙江中原首席分析師荊海燕近日向《華夏時報》記者透露，以余杭區翠苑板塊為例，據中原地產翠苑板塊的經紀人反映，目前該區域內很多房源有議價空間，200萬元左右總價的房子，房東可以讓5-10萬元。9月的成交價與今年6月份相比，降價幅度約在5%~10%左右，而目前降幅已經超過了10%，甚至有些降幅接近15%。

　　杭州蕭山區一位來自鏈家的經紀人小何也向記者表示，10月以來，其負責的區域客戶來訪量較之前的幾個月有明顯減少，多數小區交易水平都維持個位數。有換房需求或出售意愿強烈的業主方都報出了更具性價比的報價，使得二手房降價出售成為常態。

　　事實上，來自透明售房網的數據顯示，杭州市區二手房9月份成交了3330套房子，成交量是除了2月份外的最低點（2月成交受過年假期影響）；此前的7月和8月則分別成交了6809套及4829套二手房，截至當前今年的最高點5月成交了10952套房子。

　　與此同時，二手房的掛牌量卻在不斷增加。截至10月31日21點，杭州市區二手房掛牌量為61566套，比起9月30日的5.5萬套，一個月內凈增6500多套。今年三季度（截止到9月28號）杭州全市（含富陽、大江東）二手房市場總成交量為14678套，無論同比還是環比均下降52%左右，市場成交腰斬，整體進入休眠期。

　　平安證券于11月5日發布的研報透露，貝殼數據顯示，從帶看量與掛牌量來看，9月二手房帶看36954次，較上年11月下降21.6%，較2018年3月的高點下降58.9%；9月末掛牌量升至23201套，同比提升273.5%。

　　在價格方面，平安證券于11月5日發布的研報透露，貝殼數據顯示，2018 年10月杭州全市二手房成交均價31015元/平米，相比上年11月的31173元/平米小幅下降0.5%。

　　“二手房或具調整壓力，中長期基本面扎實。”平安證券在研報中指出，杭州二手房房價穩中有松，或具一定調整壓力。限價導致一二手房價倒掛，同時搖號強化普通購房者新房購買概率提高的預期，二手房市場受一定沖擊。不過，從變動程度來看，二手住宅價格回調主要出現在臨安、富陽等外圍區域，“主城區教育資源優勢明顯,重點小學周邊二手房價表現依舊堅挺。”

　　值得注意的是，在二手房量價齊跌的同時，杭州新房市場同樣遇冷。據浙報傳媒地產研究院統計，2018年10月，杭州市區總計成交商品房7790套，為近20個月以來的成交新低，同時，也創下了近6年來的10月最差成績。“銀十”不僅不火爆，甚至比2月這樣的淡季成交量還低。例如，10月24日，蕭山市北東新城璟雋公館成為杭州首個“零登記”樓盤。而該樓盤曾在今年7月27日推過292套房，當時共有616人報名，搖號的中簽率接近50%。據杭州本地媒體《浙江在線》報道，截至2018年10月28日，杭州今年已有49個樓盤遭遇了“流搖”。

　　與此同時，透明售房網數據顯示，2018年10月，杭州的土地市場表現繼續平淡，各區供地持續縮量，杭州全市共出讓土地17宗，出讓面積連續三個月出現下滑，僅高于2月春節期間土地出讓體量。根據下月出讓計劃來看，推地節奏緩慢的情況仍將持續。

　　市場調整還需時日

　　“預期改變。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，“二手房的降溫速度更快，量比價降得更快。”丁建剛表示，杭州市場降溫，最大的維度是市場趨勢，預期決定了市場走勢。第二個維度是城市和區域的價值。第三個維度才是所購樓盤的開發商、品質。現在是第一個維度變了，這是最大的權重。

　　其強調，這種改變通常不會是很短時間。現在影響房地產市場更主要的是房地產市場以外的一些因素，比如宏觀經濟形勢，貿易摩擦走勢，金融貨幣政策，股市匯市等。而這些因素的走勢都極不確定，“所以判斷現在是否是到了平穩的水平，這個不太好預測。”

　　高院生直言，目前杭州二手房市場的回調實際上是前期價格上漲過高的市場合理回歸。“部分區域的價格與新房價格仍存在倒掛現象，市場調整還需一段時間。”9月份杭州二手房成交量環比下降31%，已經連續4個月成交量環比下降。“杭州二手房成交量的變化可以作為當前部分城市二手房交易市場的晴雨表”。易居房地產研究院研究員王瑾釗分析認為，“隨著國家政策對房地產市場的調控，以及銀行信貸緊縮的影響，杭州二手房成交量可能會延續震蕩調整態勢。”

　　“其實現在處于普遍調整期。”不過，杭州我愛我家品牌總監周包軍還是認為繼續下跌的可能性并不大，他認為二手房價格已經跌無可跌。

　　荊海燕認為，在杭州樓市變得越來越理性的進程中，二手房市場的供求關系變化引起的價格變化也越加顯性。“按照我們一般的認識，新房價格大于二手房價格，才是一種正常狀態。就目前來看，二手房價格仍然高于新房。”在她看來，如果沒有“救市”情況出現，二手房價將繼續下跌。

　　我愛我家分析師馬恒玲表示，降價房源及降價幅度直接體現出業主對于市場的信心程度。從漲跌掛牌房源情況來看，10月份降價房源量上漲了35%左右，降價房源比例持續上漲，說明隨著市場行情的變化業主預期已經開始出現明顯松動，市場已經出現了一些高性價比的房源。

　　“雖然眼下購買主力仍十分謹慎，但真實購房者卻并未真正退出市場，目前的二手房市場，無非是業主與購房者的心理博弈，雙方在面對行情的變化時選擇觀望和擇機而動。”馬恒玲表示，整體來看，二手房目前成交量已經處于今年的低位水平，預計后續下降空間有限，短期內二手房成交將繼續低位盤整。雖然樓市處于低迷階段，但對于購房者來說不失為一個合適的購房機會。

責任編輯：張國帥