郁亮是不是太悲觀了

　　近日萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮的戰(zhàn)略反思，估計(jì)會(huì)讓很多人看著“心里堵得慌”。

　　作為多年的行業(yè)龍頭，郁亮將“活下去”作為萬(wàn)科未來(lái)三年的終極目標(biāo)，實(shí)令人心驚：2017年初，萬(wàn)科遭遇近年來(lái)最大危機(jī)后，與“野蠻人”纏斗經(jīng)年，取得最終勝利，并完成新老交接。那時(shí)，萬(wàn)科上下士氣如虹，高談“大道當(dāng)然、合伙奮斗”。

　　當(dāng)然萬(wàn)科素有憂患傳統(tǒng)，比如2008年，王石提出“拐點(diǎn)論”；2014年，郁亮提出白銀時(shí)代。2018年，郁亮再提“收斂”和“聚焦”。

　　這四個(gè)字依我理解，就是回歸主業(yè)，盯住回款，二是將相對(duì)更能容忍失敗的“八爪魚戰(zhàn)略”轉(zhuǎn)向“以投入產(chǎn)出”來(lái)衡量業(yè)務(wù)是否存續(xù)。

　　一年多時(shí)間，房企龍頭的預(yù)期形成巨大落差。但仔細(xì)追溯，實(shí)際上有跡可循。

　　2017年3月以后，價(jià)格和杠桿率的快速攀升，讓一線城市動(dòng)用了幾乎所有辦法來(lái)阻止房屋交易的發(fā)生。此后，三四線城市為長(zhǎng)達(dá)兩年的大牛市，提供了短暫但廣闊的縱深。其景象之繁榮，以至于萬(wàn)億銷售額的牌匾，已經(jīng)在某些房企供應(yīng)商那里備好了。

　　但誰(shuí)也不能違背常識(shí)：第三方制造出來(lái)的需求無(wú)以為繼，三四線“盛宴”已近尾聲。下一個(gè)承載房地產(chǎn)巨輪的市場(chǎng)空間又在哪里？

　　盡管一線城市終于開(kāi)始給一些高端住宅陸續(xù)批出路條，不過(guò)很明顯，市場(chǎng)反響早不如前：年初很多項(xiàng)目房源認(rèn)籌比能夠達(dá)到1/20~1/30，現(xiàn)在則出現(xiàn)了認(rèn)籌人數(shù)少于推盤量的情況。失去杠桿的庇護(hù)，購(gòu)買力已顯疲態(tài)。

　　按說(shuō)，萬(wàn)科的回款標(biāo)準(zhǔn)過(guò)去一直為行業(yè)所效仿。如果按照基本動(dòng)作來(lái)，還出了郁亮所警示的麻煩，只能說(shuō)明金融對(duì)房地產(chǎn)支持發(fā)生了實(shí)質(zhì)的變化。在過(guò)去一年的去杠桿運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)本來(lái)就是被嚴(yán)加看管的對(duì)象，如今更不受待見(jiàn)，也是意料之中。

　　如果仍以2015年、2016年的擴(kuò)張勢(shì)頭，來(lái)期待未來(lái)的萬(wàn)碧恒們，可能真的有些不切實(shí)際了，畢竟無(wú)論是先前巨大的金融資源支持、還是后來(lái)的政策利好釋放（棚改貨幣化安置），都發(fā)生了根本性地收緊。在這種情況下，再擴(kuò)張等同于冒進(jìn)。

　　大膽預(yù)測(cè)一句，萬(wàn)億銷售額的房企，可能要遲到了。

　　盡管與恒大大促銷、碧桂園減速，本質(zhì)沒(méi)有太多區(qū)別，但身為一家混合所有制企業(yè)，郁亮說(shuō)出了行業(yè)面臨的多重困境。但需要明確的是，城市化從粗放式發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換必然會(huì)有陣痛。

　　早在一年前，我寫的一篇文章《先賣一千億，成了房企小目標(biāo)》，預(yù)測(cè)規(guī)模之路可能已經(jīng)逼近盡頭。各類棚改資金、長(zhǎng)租債券、并購(gòu)貸款，還是把這個(gè)結(jié)局足足延續(xù)了一年。

　　實(shí)際上金融發(fā)展也好，房地產(chǎn)的發(fā)展也好，都有賴于基本面的向好。當(dāng)民營(yíng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的剩余資本都涌上網(wǎng)貸等平臺(tái)，輾轉(zhuǎn)又進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目后，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力實(shí)際上已經(jīng)被透支殆盡。

　　另外一方面，由于杠桿過(guò)高，一些行業(yè)top10內(nèi)的公司，融資成本已經(jīng)高達(dá)10%以上。對(duì)企業(yè)而言，除了狂抓回款、收斂業(yè)務(wù)，壓制住擴(kuò)張沖動(dòng)，還剩下什么選項(xiàng)？

　　萬(wàn)科是最早推崇組織扁平化、鼓勵(lì)創(chuàng)新的房企之一，通過(guò)著名的八爪魚計(jì)劃、賽馬機(jī)制，過(guò)去兩三年中在萬(wàn)科全面推動(dòng)。

　　今年早些時(shí)候，有機(jī)會(huì)參觀過(guò)萬(wàn)科在南方的一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)，比如物業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、商業(yè)、城市更新等等，感受到這家公司確實(shí)是在認(rèn)認(rèn)真真地圍繞城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)這個(gè)角色，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始做延伸和創(chuàng)新。

　　在我的觀察中，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為萬(wàn)科第一主業(yè)外，萬(wàn)科花了大價(jià)錢收購(gòu)的物流業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)可能權(quán)重會(huì)排在第二陣營(yíng)，作為萬(wàn)科明確將大力發(fā)展的業(yè)務(wù)。而其他多種業(yè)務(wù)，不設(shè)限制、不過(guò)多施加壓力，仍處在百舸爭(zhēng)流狀態(tài)。

　　2018年四季度開(kāi)始前，郁亮吹響了暫停哨。

　　從他講話的邏輯看，一方面，砍掉投入產(chǎn)出情況尚不理想的業(yè)務(wù)，服務(wù)于活下來(lái)這個(gè)大目標(biāo)，自不待言。另一方面在于，這些業(yè)務(wù)本身密布著風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　前三季度的一系列商業(yè)黑天鵝事件，比如碧桂園質(zhì)量門、滴滴、自如、紅黃藍(lán)事件，尤其是萬(wàn)科自己所遭遇的萬(wàn)村事件，都警示在立志做城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商——一個(gè)似乎可以涵蓋諸多業(yè)務(wù)的稱號(hào)——的萬(wàn)科，沒(méi)有做好充分準(zhǔn)備就向前狂奔，可能面臨的無(wú)數(shù)暗礁。

　　由此，郁亮的極度審慎就顯得容易理解了。

　　三年前，離開(kāi)房企規(guī)模榜首的時(shí)候，郁亮就宣稱萬(wàn)科還會(huì)亂三年。如今期限已到，萬(wàn)科或許正在開(kāi)始進(jìn)入由“亂”及“治”的過(guò)程。樂(lè)觀地看，此前萬(wàn)科的每一次警示過(guò)后，這家公司和行業(yè)，總是能夠借機(jī)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)或者短期內(nèi)浴火重生。

　　短期看，這個(gè)行業(yè)無(wú)疑進(jìn)入了轉(zhuǎn)換周期。不過(guò)，中國(guó)城市化進(jìn)程和改善住房條件的基本面并沒(méi)有發(fā)生根本變化，住房需求以及圍繞城市衣食住行鏈條上的衍生需求，可能都在新賽道上等待蛻變后的萬(wàn)科們。

責(zé)任編輯：張國(guó)帥