土地市場開始降溫了嗎？ 要加強房地產調控的有效性，也需要完善傳導機制

　　本報評論員 歐陽覓劍

　　近期，一些機構的研究顯示，下半年以來，土地市場出現了比較明顯的降溫，主要表現為土地成交溢價率降低，而且土地流拍現象增多，同時，土地成交面積增幅收窄。

　　例如，易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，受監測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，環比下降1.7個百分點，同比下降20.9個百分點。據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中國指數研究院數據顯示，8月，全國 300個城市共成交土地面積同比微增1%。土地出讓金總額同比小幅增加4%，漲幅明顯收窄。

　　當前，人們對房地產市場形勢尤其是房價走勢非常關注。土地市場的情況無疑是重要信息，可以反映并影響房價的走勢。那么，土地市場降溫的判斷是否確鑿？能否使熱度已經開始上升的住宅市場冷靜一些呢？應該說，目前的數據還不能確認土地市場已經降溫。

　　我們先來看土地流拍的情況，今年土地流拍的現象增多了，但不是下半年才開始集中出現，上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面積和金額的增長率都很高，易居房地產研究院的數據顯示，雖然6月以來增幅收窄，但1-8月土地成交建筑面積的累計增幅仍然高達20.3%。這是一個很高的增長率。而且易居的數據顯示，8月一二線城市的土地成交面積環比是高增長，三線城市土地成交面積環比大幅下降，但同比增長率非常高。因此，很難說土地成交已經開始趨勢性地減速了。而土地成交溢價率下降，則與限地價有關。

　　其實，土地成交溢價率下降，甚至不斷出現流拍現象，與地方政府在土地出讓中設置條件有關，比如限房價、競自持等要求。本來土地起拍價就很高，設置的條件再趨嚴，開發商拿地的意愿就下降了。因此，就出現了一些地塊難成交、部分城市土地成交面積低增長的現象。例如，1-7月北京土地市場出讓建設用地面積同比下降28.39%，土地成交金額同比下降37.35%。

　　但就全國的整體情況而言，土地市場的熱度還是比較高的，雖然月度之間會有波動，但累計增長率很高。當然，相比去年，土地市場是降溫了，開發商拿地時要認真考慮土地出讓的價格和條件，所以出現了整體偏熱、局部偏冷的情況。誠如一些分析所言，開發商拿地時更理性了。這與他們的資金鏈收緊有關。

　　而在住宅市場上，并沒有出現降溫的情況。國家統計局的數據表明，1-7月住宅銷售面積和銷售額的增長都較1-6月上升了。8月剛過，一些機構已經發布了當月部分城市樓市成交數據。中國指數研究院的月報顯示，8月監測的主要城市樓市成交面積環比上升5.80%，同比增長19.88%。8月北京樓市成交面積環比增長43.13%，同比增長39.12%。從總體情況看北京樓市回暖了，但是，有報道指出，作為樓市供應主力的限競房賣得不那么好。這也是整體和局部釋放出相悖的信息。

　　不同角度信息相互“打架”，讓人們難以判斷房地產市場的形勢。這可能反映了市場的某種分化。可以判斷的是，目前房價上漲的趨勢并沒有被抑制住。要實現政治局會議要求的“堅決遏制房價上漲”目標，調控不能放松。而且，調控需要更加有效。

　　一些城市在土地出讓時設置限地價、限房價等條件，就是一種調控措施。今年土地流拍頻現，這些城市的政府仍然堅持這些條件，可見調控力度之強。但是，在土地市場實施的這種調控未必能起到遏制房價上漲的效果。一方面，開發商高價拿地會引導房價上漲預期，那么，限地價、限房價能夠穩定市場預期，這對遏制房價上漲具有正面的影響；但另一方面，設置這些條件，再加上起拍價比較高，會導致土地出讓面積減少，而這又可能導致房地產市場上供給減少。從歷史經驗來看，土地供應總是不能完成計劃，是一些城市房價持續快速上漲的原因之一。

　　使土地市場上的調控更加有效，是堅決遏制房價上漲的重要內容。這是一個頗具挑戰性的任務，政府供地多，開發商的開工、竣工面積未必多；而政府供地少，開發商的開工、竣工面積就有很大可能會減少。也因如此，我們不但對土地市場是否降溫難以判斷，而且對土地市場降溫會如何影響住宅市場也難以判斷。要加強房地產調控的有效性，也需要像貨幣政策那樣，完善傳導機制——從土地市場到住宅市場的傳導機制。

責任編輯：李鋒