土地市場開始降溫了嗎？ 要加強房地產調控的有效性，也需要完善傳導機制 本報評論員 歐陽覓劍 近期，一些機構的研究顯示，下半年以來，土地市場出現了比較明顯的降溫，主要表現為土地成交溢價率降低，而且土地流拍現象增多，同時，土地成交面積增幅收窄。 例如，易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，受監測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，環比下降1.7個百分點，同比下降20.9個百分點。據中原地產統計，今年1-7月，全國流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中國指數研究院數據顯示，8月，全國 300個城市共成交土地面積同比微增1%。土地出讓金總額同比小幅增加4%，漲幅明顯收窄。 當前，人們對房地產市場形勢尤其是房價走勢非常關注。土地市場的情況無疑是重要信息，可以反映并影響房價的走勢。那么，土地市場降溫的判斷是否確鑿？能否使熱度已經開始上升的住宅市場冷靜一些呢？應該說，目前的數據還不能確認土地市場已經降溫。 我們先來看土地流拍的情況，今年土地流拍的現象增多了，但不是下半年才開始集中出現，上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面積和金額的增長率都很高，易居房地產研究院的數據顯示，雖然6月以來增幅收窄，但1-8月土地成交建筑面積的累計增幅仍然高達20.3%。這是一個很高的增長率。而且易居的數據顯示，8月一二線城市的土地成交面積環比是高增長，三線城市土地成交面積環比大幅下降，但同比增長率非常高。因此，很難說土地成交已經開始趨勢性地減速了。而土地成交溢價率下降，則與限地價有關。 其實，土地成交溢價率下降，甚至不斷出現流拍現象，與地方政府在土地出讓中設置條件有關，比如限房價、競自持等要求。本來土地起拍價就很高，設置的條件再趨嚴，開發商拿地的意愿就下降了。因此，就出現了一些地塊難成交、部分城市土地成交面積低增長的現象。例如，1-7月北京土地市場出讓建設用地面積同比下降28.39%，土地成交金額同比下降37.35%。 但就全國的整體情況而言，土地市場的熱度還是比較高的，雖然月度之間會有波動，但累計增長率很高。當然，相比去年，土地市場是降溫了，開發商拿地時要認真考慮土地出讓的價格和條件，所以出現了整體偏熱、局部偏冷的情況。誠如一些分析所言，開發商拿地時更理性了。這與他們的資金鏈收緊有關。 而在住宅市場上，并沒有出現降溫的情況。國家統計局的數據表明，1-7月住宅銷售面積和銷售額的增長都較1-6月上升了。8月剛過，一些機構已經發布了當月部分城市樓市成交數據。中國指數研究院的月報顯示，8月監測的主要城市樓市成交面積環比上升5.80%，同比增長19.88%。8月北京樓市成交面積環比增長43.13%，同比增長39.12%。從總體情況看北京樓市回暖了，但是，有報道指出，作為樓市供應主力的限競房賣得不那么好。這也是整體和局部釋放出相悖的信息。 不同角度信息相互“打架”，讓人們難以判斷房地產市場的形勢。這可能反映了市場的某種分化。可以判斷的是，目前房價上漲的趨勢并沒有被抑制住。要實現政治局會議要求的“堅決遏制房價上漲”目標，調控不能放松。而且，調控需要更加有效。 一些城市在土地出讓時設置限地價、限房價等條件，就是一種調控措施。今年土地流拍頻現，這些城市的政府仍然堅持這些條件，可見調控力度之強。但是，在土地市場實施的這種調控未必能起到遏制房價上漲的效果。一方面，開發商高價拿地會引導房價上漲預期，那么，限地價、限房價能夠穩定市場預期，這對遏制房價上漲具有正面的影響；但另一方面，設置這些條件，再加上起拍價比較高，會導致土地出讓面積減少，而這又可能導致房地產市場上供給減少。從歷史經驗來看，土地供應總是不能完成計劃，是一些城市房價持續快速上漲的原因之一。 使土地市場上的調控更加有效，是堅決遏制房價上漲的重要內容。這是一個頗具挑戰性的任務，政府供地多，開發商的開工、竣工面積未必多；而政府供地少，開發商的開工、竣工面積就有很大可能會減少。也因如此，我們不但對土地市場是否降溫難以判斷，而且對土地市場降溫會如何影響住宅市場也難以判斷。要加強房地產調控的有效性，也需要像貨幣政策那樣，完善傳導機制——從土地市場到住宅市場的傳導機制。[詳情]

　　各大房企在中西部城市開展爭奪戰 西安土地市場暫不會降溫 近日，易居企業集團克而瑞研究中心發布了1-8月份房地產企業新增土地TOP100榜單，其中，碧桂園在新增土地價值（2391.7億元）以及新增土地面積（9170.3萬㎡）兩個榜單上均為第一，另外，萬科、恒大、融創等都名列前茅。而西安，新增土儲建面為近1000萬平方米。業內人士分析，未來大西安土地市場競爭的激烈程度會有增無減，西咸、高陵、臨潼、鄠邑的土地會迎來激烈爭搶，土地獲取成本會繼續上漲。 中西部區域為TOP100房企土儲布局重點 8月份，部分房企都公布了半年業績，從1-8月份房地產企業新增土地TOP100榜單上各梯隊房企銷售和新增貨值來看，超過5成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百強占比達到50%，規模上仍有較大上漲空間，土儲上領先的優勢成為新城、龍湖、華潤沖擊1500億、甚至更高業績的底氣。 榜單分析顯示，從拿地銷售比來看，1-8月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。但TOP11-20梯隊房企1-8月拿地銷售比仍達到0.56，高于百強平均值。在沖擊千億、1500億規模的路上，較其他梯隊房企而言投資更加積極，旭輝、陽光城等企業貨值快速增長。 數據顯示，截止到8月末，銷售TOP100房企在三四線新增拿地建面占比達到60%。而中西部成為房企布局的重要區域，新增拿地建面占比接近43%，高居第一位，重慶、鄭州新增土儲建面大幅領先其他城市，昆明、西安、武漢等城市排名也相對靠前。其中，西安的新增土儲建面為近1000萬平方米。可以預見，未來各大房企在中西部城市爭奪將愈發激烈。 全國土地市場降溫 西安2宗地流拍 另外，自三季度以來，全國市場土地流拍數量增多、溢價率明顯下滑。中原地產近日發布數據顯示，前8月，一線城市經營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標流拍的土地宗數漲幅均超100%。例如，8月底，武漢出讓10宗地塊，最終7宗成功出讓，2宗流拍，1宗拍至熔斷；廣州從化“火界”地段10萬平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；福州4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓等等。中原地產指出，流標流拍的土地質量普遍不佳，多具有遠郊地段、配建規模大、權屬關系復雜等特點。與此同時，部分地塊掛牌價格過高，土地交易規則苛刻，也是導致企業放棄的因素。 目前，多個熱點城市為控制地價過高，普遍對土地設置最高限價，同時提出配建等要求，西安也不例外，一位新進西安市場的房企營銷負責人表示，因為限價政策比較嚴厲，所以就算地塊優質，企業也普遍不會冒險去高價拿地。在樓市調控不斷深入的大背景下，土地市場正在走向理性。 而近期，西安也出現2宗地流拍。據西安市國土資源局公告顯示，8月17日位于灞橋區的BQ2-4-54地塊因申請競買人數不符合拍賣文件約定，造成宗地流拍；8月21日位于蓮湖區的LH2-14-40-1號地塊同樣因競買人數不符合拍賣文件約定，導致流拍。但是，有業內人士分析，兩宗土地流拍可能和地塊出讓條件有關。 本地供需不平衡 土地供給依然重要 西安市統計局近期發布的數據顯示，上半年，西安市房地產開發完成投資1316.36億元，同比增長8.8%。其中，土地購置費263.19億元，增長94.0%，土地購置費占西安市房地產開發投資的20.0%，拉動西安市房地產開發投資增長10.5個百分點。 可見，西安土地市場仍處于高溫。從近期的有關數據來看，土地價格持續走高，平均樓面地價達到2803元/㎡。從7月份一組市場數據來看，在凈地公開招拍掛中，房企競拍激烈，高陵、浐灞、西咸國際教育園區等宅地價格漲幅明顯。其中，西咸國際教育園區一宗宅地引來10家品牌房企競拍，成交樓面地價超過6000元/㎡。位于三環外灞河新區的商服用地拍出了1607萬元/畝最高單價；高陵一宗商品房用地溢價率達到480%，同比漲幅近10倍。據統計，8月西安市合計供應土地24宗，供應土地面積196.70萬㎡，環比上漲近一倍。 美城機構市場部總監沈瑋表示，目前西安土地市場還是很火，主要是因為主城區已經無地可拿，而政府需要擴大西安版圖，所以需要往一些非限購區域擴張。如安康、榆林、楊凌、寶雞等周邊區域。西安土地市場暫不會出現降溫，因為市場供需關系，開發商只有愿意拿地，供應量才會上來，才能從根本上解決供小于求的矛盾所在。 有業內人士分析，下半年土地供應速度要比上半年更快，競拍激烈程度依然，郊縣市場還將繼續走熱。此外，以藍田和渭南為代表的遠郊及周邊三四線城市吸引了融創、碧桂園、富力等品牌開發商爭相入駐，未來大西安將迎來新一輪的地產價值兌現。而隨著土地出讓更為正規化、透明化，公開招拍掛未來會大批量供應，存在較大的合作機會。 華商報記者 張毅 黨蘭[詳情]

　　三大利空信號來襲，樓市究竟有多涼？ 來源：房屋屋 作者：凱風 與八月持續的高溫相比，樓市正在變得越來越涼。 第一大利空，來自于約談問責制的落地。 8月17日，海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五地政府被住建部約談。 要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，整頓規范市場秩序，加強預期管理和輿論引導，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。 這5大城市分布于天南海北，唯一的共同點就是房價還在上漲。 根據國家統計局數據，7月份，三亞新房環比漲幅3.7%，在70城里排名第一；海口漲幅為2.3%，排名第9。煙臺、宜昌和揚州同樣排名靠前，環比上漲幅度全部接近3%。 這其中，海口、三亞在今年五一期間，剛與成都、西安一道被約談過。這一次二進宮，兩地不可謂不緊張，約談后第二天： 三亞宣布，已查封3個地產項目售樓處，檢查了53家中介，其中31家被取消經紀備案，35人被列入黑名單，禁止從事房地產經營業務。 大熱必被調控，這是新階段樓市調控的常態。不過，這一次約談的與眾不同之處在于，這是官方定調“堅決遏制房價上漲”之后的首次約談，也是住建部表態“樓市調控不力要堅決問責”之后的首次約談。 這意味著，約談不再只是走個形式，如果不能穩定市場預期，問責之劍有可能就要加之于身。 形勢已經全面發生變化，誰也不愿意當這個投名狀。 第二大利空，來自房企融資全面受限，土地流拍成常態。 8月20日，市場傳聞銀監會暫停房地產信托項目。據華爾街見聞報道，房地產信托業務并未被暫停，但多地自上周開始陸續接到了窗口指導。 信托在房地產融資中權重雖然不是最高的，但在今年銀行信貸、發債全面受限的背景下，地產信托一枝獨秀，成為房企融資的主要支撐。 2018年1-7月，房地產類信托成立規模3268.51億元，同比上漲57.31%，可謂一枝獨秀。 此番信托融資遭遇強監管，意味著房地產融資進一步受限。 房地產融資主要來源于銀行貸款、股權融資、債券融資、海外發債、信托融資、銷售回款等六大方面。 此前向銀行借錢、向境外發美元債等通道已全部受限，而股權融資和債券融資效果又不盡如人意，銷售回款在限購趨緊下也有所減弱，如果信托融資再全面收縮，那么房企融資就只剩下華山一條路。 所以，表面看起來市場正在放水，但在強監管的背景之下，這些水注定難以流到樓市。 要明白，房地產是高負債行業，一些龍頭房企的負債率動輒高達200%以上。如果水不夠了，且債務到期，那對于很多企業來說，無異于生死考驗。 說什么怕什么，從今年下半年到2021年，房企即將進入償債高峰。 今年下半年的償債規模是2.9萬億，明后年則分別高達6.1萬億和5.9萬億，房企的現金流面臨著極其嚴峻的考驗。 不難斷定，房地產行業必然面臨一場大洗牌。  對于大型房企來說，雖然融資不會受到太大影響，但資金成本將會逐步走高，這轉過來又會限制拿地的熱情。 對于中小房企來說，本來在銀行信貸、債券融資和海外發債上就不占優勢，如今連主要依賴的信托融資也被限制，等待他們將會是什么，不難想象。 其實，土地市場已經感受到深深涼意： 數據顯示，今年前七個月，全國已有800宗土地流拍。其中，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。 這也提醒，不要輕易買小地產商開發的樓盤，一旦資金難以為繼，爛尾只會是家常便飯。 第三大利空是，房價房租兩手都要抓，出頭就要“挨打”。 這兩天房租超越房價成為熱門中的熱門，一眾租賃中介被認為是房租暴漲背后的主要推手。 不管事實是否如此，也不管中介到底冤不冤，當房租暴漲已經激起整個社會的情緒反彈，必然要有人出來當這個“靶子”。 顯然，中介們的覺悟一點都不低。在被約談之后，8月19日，自如、相寓、蛋殼等10大租賃企業負責人承諾“三不”： 不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。 同時，10家企業拿出手中共計超過12.57萬套的全部存量房源投向市場，穩定房租預期。這個數字，已經超過2016年北京全年新房銷售量，說中介沒有影響房租的能力，誰信呢？ 關鍵在于，穩房租已經與穩房價一道，成為穩預期政策基調的基本組成。 穩房價，其目的在于防范金融風險擴大化。 穩房租，其目的在于防范房租暴漲影響CPI、就業乃至社會穩定。 房價房租兩手都要抓，這意味著無論是房地產企業還是租賃中介企業，都要做好暫時過冬的準備。 所以，這一次真的不一樣了。 炒房要被嚴厲打擊，房價仍在上漲的地方政府要被約談，調控不力的地方甚至要被問責，而房企融資的渠道進一步收縮，貨幣放水被全面限制向樓市流入的可能；房租與房價一道被納入管制范圍……監管不再是和風細雨，而變成狂風暴雨。 在貿易爭端白熱化與經濟下行壓力加劇的背景下，“穩預期”從來都不是說著玩的。 誰沒有這個覺悟，誰就可能成為第一個祭旗的對象。[詳情]

　　土地財政不可持續 潘璠 今年第二季度以來，一些地區樓市逆調控方向而動，這在某種程度上與對土地財政的依賴有關。在缺乏新的經濟增長點的情況下，放棄土地財政，意味著投資增速、稅收增速乃至經濟增速的下滑。然而，多年來經濟發展的實踐已經證明，土地財政難以持久，不可持續，切不可迷信。 當下，中國經濟正處于一個特殊發展階段。一方面，正面臨“穩中有變”的外部環境，發展充滿著外部的不確定性；另一方面，要從高速度增長邁向高質量發展。各地要從本地區地理位置、資源稟賦、功能定位、經濟基礎出發，尋找并確立新的經濟增長點，加快結構調整步伐，實現新舊動能轉換，以使地方經濟徹底擺脫經驗或可資借鑒。 作為在2016年9月30日打響本輪樓市調控第一槍的城市，北京市在近兩年的調控中，采取了多項調控措施，并始終堅持“限房價控（競）地價”的“雙控”措施，使曾經炙手可熱的土地市場保持總體穩定，也使調控期間新建商品房及二手房價格在多數時間內保持“環比不漲”、同比漲幅有限的狀態；曾經“地王頻現”的景象也一去不復返；新建商品房銷售面積及銷售額、土地成交面積及金額也都持續明顯下降。 另一方面，北京市緊緊圍繞新發展理念和首都城市戰略定位，按照高質量發展要求，積極調整結構，推進轉型升級和新舊動能轉換，打造和培育新的經濟增長點，改變對土地財政的依賴。上半年，北京經濟同比增長6.8%。在規模以上工業中，高技術制造業和戰略性新興產業增加值（二者有交叉）分別增長17.1%和12.7%，分別高于平均水平8.8個和4.4個百分點。第三產業中，科學研究和技術服務業增長7.8%，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增長18.3%；中關村示范區規模（限額）以上高新技術企業實現總收入同比增長14.9%。新的增長點有力地支撐了地方經濟發展，使其在基數較大的基礎上保持了與全國相同的增速。 上海、深圳等一線城市在樓市調控進程中也取得了實效，實現了多數時間內的環比、同比不漲乃至略降。這也得益于其大力發展服務業和高新技術產業，改變了對土地財政的過度依賴。 雖然一些三四線城市在資金、技術、經濟基礎、科研水平等方面不具有一線城市那樣的優勢，但船小好調頭，且各地有各地的優勢。比如，貴州省近年來積極發展培育大數據及相關產業，上半年其信息傳輸、軟件和信息技術服務業投資增長53.2%，在各行業投資額中位居首位；計算機、通信和其他電子設備制造業增加值增長18.8%，在規模以上工業中位居首位；1月份至5月份，貴州省互聯網及相關服務營業收入同比增長90.5%。這都有力支撐了地方經濟增長。 相關省份的實踐已經證明，擺脫對土地財政的依賴恰逢其時。關鍵要抓住機遇，選準方向，知難而上，勇于實踐。[詳情]

　　慘遭流拍！金融高新區以北2.3萬㎡商住地無人競價！ 來源：佛山樂居 尷尬了！ 第二次掛牌！ 大瀝江夏立交橋旁商住地慘遭流拍！ 這是佛山今年第三宗流拍地塊！ 今年以來，在調控壓力下，土地市場明顯降溫。據不完全統計顯示，目前全國土地流標數量已經超過800宗。 地塊位置 地塊位于大瀝廣佛路與嶺南路交界，占地超2.3萬㎡，土地用途為商住地。地塊設有最高限價，折合樓面價約1.53萬/㎡。 地塊示意圖（制圖：黎毓賢） 值得一提的是，2016年1月，時代地產以總價64億元競得金沙洲時代水岸旁一宗商住地塊，樓面價高達15298元/平米，為大瀝最高樓面價保持者。 近兩年南海大瀝賣地情況一覽 此外，地塊開拍前——6月7日，南海國土局發布了《千燈湖中軸線（NH-B-07-08地塊）控制性詳細規劃》的批后公布，根據公示的內容，掛牌地塊所在的片區將定位為廣佛國際電商城中心區。未來還規劃有24個班的小學和初中各一所。【詳情】 歷史回顧 因系統異常導致美的成交無效 該地塊曾于今年6月13日在佛山市國有建設用地使用權和礦業權網上交易系統上進行網拍，在土拍過程中頁面突發崩潰，并報出了“HTTP Error 503． The service is unavailable．”的內容，待系統恢復時，頁面已然顯示美的置業以94826萬拿下地塊。 后經佛山市公共資源交易中心排查，該結果是由網上競價過程中云平臺服務器出現異常導致交易無法正常進行所致，故判結果該結果無效，并終止了該地塊的交易活動。 而此次該地塊二度掛牌，小編對比發現，地塊起拍價從此前的83206萬提高到了94826萬，折合起拍樓面價11970元/㎡，該價格正好是當時系統異常時美的置業的成交價格。除此以外，地塊的其他掛牌條件與此前相比并無其他變化。 地塊要求 AB兩區規劃 總投資額不低于32689萬 根據出讓文件顯示，此次出讓地塊位于大瀝廣佛路與嶺南路交界，總占地面積23242.6㎡，將分為AB兩區規劃。 地塊分為AB兩區規劃 其中，A區占地4746.8㎡，為商服用地，容積率不高于5，限高148米；B區占地18495.8㎡，為商住用地，容積率不高于3，限高100米。其中，B區的商業計容面積介于2500-5000㎡之間，換言之，地塊整體可建的住宅部分建筑面積最高可達52987.4㎡。 同時，競得者需按要求配建社區衛生服務站、文化活動室、物業服務用房、垃圾收集站和公廁等配套設施，項目B區南側還有2219.5㎡的彈性綠地須由競得人統一開發建設。此外，地塊總開發投資總額不得低于31689萬元。 地塊競拍方面，該地塊以“先競地價后競租賃住房建筑面積”的形式進行競拍，地塊起拍價83206萬，設置最高限價121208萬。即當地塊價格達到1.53萬/㎡時，地塊轉入競租賃住房建筑面積。租賃住房最高限制面積為49000平方米，競報階梯為1000平方米，租賃住房年限70年。 地塊周邊 毗鄰大瀝江夏立交橋 周邊五金產業集聚 從地塊所處位置來看，該地塊位于江夏立交橋附近位置，地塊南面靠近九龍五金不銹鋼交易中心，周邊五金產業集聚，地塊所在位置也原為部分不銹鋼公司辦公樓。該地塊為2018年南海重點推出的舊煙草市場改造項目，土地權屬為私人擁有。 地塊外圍被綠紗網圍住（拍攝時間：5月14日） 目前，地塊還尚未完全平整，樂居編輯實地走訪所見，地塊外圍由綠色的紗網圍住，地塊現場現場仍有機器正在進行拆卸作業。由于地塊緊臨九龍五金不銹鋼交易中心，周邊環境較為嘈雜。值得一提的是，地塊位于廣佛路南側，下午5時許，該路段車流量較大。 地塊周邊實拍圖（拍攝時間：2018年5月14日） 除了五金產業外，地塊周圍還有廣東南國小商品城、博美鋁材五金城等，周邊產業氛圍濃厚。與此同時，地塊1公里范圍內也有九龍公園、永旺夢樂城等相關生活配套。 目前，地塊周圍的在售樓盤主要集中在地塊北部，主要包括融創御府和保利瓏門。參考此前的售價，片區一手住宅整體均價約為2萬/㎡。[詳情]

　　曹遠征：控制金融周期變成了全球金融的尖端問題 澎湃新聞記者 胡志挺 來源：澎湃新聞 8月19日，著名經濟學家、中銀國際研究公司董事長曹遠征在上海交通大學上海高級金融學院主辦的“大國大金融：中國金融改革創新40年”活動上表示，從中國金融下一步改革來看，至少有三個任務要做，第一個就是利率市場化，第二匯率市場化，第三就是人民幣全面可兌換。 曹遠征表示，這三個是相輔相成的，只有人民幣全面可兌換，匯率才能自由化，那么利率才可以市場化。只有這樣，中國金融市場的全面開放、國內外金融機構的全面參與，上海才可以成為國際金融中心，中國才能擔當大國金融的義務。從這個目標來看，中國的金融改革開放任重而道遠，在下一步過程中，尤其是在開放中進行改革就變成了其中的應有之義。 作為中國金融改革最重要的見證者、支持者和推動者之一，曹遠征曾長期任職于國家經濟體制改革委員會，在上世紀90年代末期參與了中國銀行的改制工作，親歷了中國眾多金融改革議題。 在談到中國開始面對的全球金融前沿問題時，曹遠征以宏觀審慎管理為例。他指出，這是2008年金融危機爆發以后面臨的問題，也就是如何控制金融周期的問題，中國在這方面做了嘗試，即宏觀審慎和微觀審慎相結合的管理框架。在今年銀監會和保監會合并后，從今后的行為監管、功能監管的角度來看，所有的監管應該是一個原則。比如，證監會將來也可能會進行行為監管模式，那么就會變成一個監管委員會。那么央行不但要承擔貨幣政策，還有宏觀審慎監管的責任，央行就有一個新的框架，即雙支柱（貨幣政策和宏觀審慎相結合）的安排。 所有的上述這些安排，都是面對全球金融的問題。金融危機的核心就是快速的去杠桿，由于杠桿的擴張收縮變成金融周期，控制金融周期就變成了全球金融的尖端問題。曹遠征表示，金融危機以后各種各樣的監管措施都是朝這個方向努力，中國也在嘗試，在這個意義上來說中國已經在和全球處在一個起跑線上，在探索未來的現象。 就目前的金融風險來看，曹遠征談到，風險仍在加大之中。究其原因，主要有兩條：第一是實體經濟杠桿高，國有企業的杠桿高；第二是地方融資平臺，地方融資平臺出現的風險問題不是金融風險問題，是財政問題。 曹遠征表示，針對前者，政府部門已經提出要推進國有企業改革等；對于后者，則是政府的支出責任沒有說清楚，在政府支出的事權中劃清楚，在改革過程中討論這個怎么辦，最近央行和財政一個爭論的要點就是地方融資平臺。 今年8月初，中國人民銀行研究局局長徐忠在經濟研究雜志撰文指出，我國地方政府融資模式從過去的“土地財政+平臺貸款”模式向“土地財政+隱性負債”模式轉變，通過明股實債的PPP項目融資、政府引導基金和專項建設基金等方式規避對地方融資平臺融資功能的限制，地方政府債務風險攀升且高度不透明，財政風險可能直接轉化為金融風險。 回顧歷史，曹遠征指出，在1994年的時候財政體制改革做了一步，就是在事權沒有充分界定的時候把財權做了界定。當時財政有困難，提高了兩個比重，即提高了財政收入在國民收入中的比重，提高綜合財政在整個財政收入中的比重。在那個時候我們知道必須要有財政體制改革，第一步就是說清支出的責任，即事權。整個政府的支出責任和地方政府的支出責任，有了邊界才可以處理。 “現在地方政府為什么靠土地財政？要發展經濟，除了要解決就業還有基礎設施，這個基礎設施的建設的責任是地方還是中央的，這個事權要說清楚”，曹遠征說，“在單一制國家中地方政府就是執行的機構，事權、財權都在上面。我們看現在中國地方是承擔了很大的責任，因此就要融資，融資沒有辦法就是賣地，變成了土地責任。中央已經收70%以上的稅了，地方財政是想如何服務民生，如何改善地方的生活水平。” 曹遠征強調，一定不要忘記改革的初心，也就是市場導向、市場取向，要相信市場是自我擴張的秩序，是自我生長的秩序，在這個市場導向下政府來推進改革。[詳情]

　　■ 社論 土地流拍，一個很明顯的原因是開發商已經接收到了市場的信號，市場理性使他們不敢像以往那樣在土地拍賣中豪擲千金。 山西太原市最近舉辦了一場土地拍賣，拿出市內熱點區域八幅黃金地塊進行拍賣，總面積約82.71萬平方米，起拍價合計130.82億元。這無疑是近期我國大城市土地拍賣的一個“大手筆”，太原當地媒體將其稱為“史詩級”的一次土拍。結果卻讓人大失所望，八幅地塊全部流拍，而且其中六幅地塊沒有一家開發商報名，另外兩幅地也因開發商出價與起拍價懸殊太大而未能達成交易。 太原的情況并不是個案。據統計，今年1-7月，我國一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。僅半年多時間，全國流拍地塊就近800宗。就連房企必爭之地的上海，也首次出現了市中心宅地流拍的情況。在新一線城市蘇州，同樣出現了多塊優質宅地流拍現象。越來越多城市土地流拍，給市場發出了一個明確的信號，在嚴厲的房地產調控措施之下，紅火多年的土地拍賣，已經開始趨冷。 在房地產市場上實行多年的土地拍賣制度本是為了給土地供應建立起更公平、合理的機制，但一些地方政府為了得到更多的資金，將起拍價定得過高，又與開發商聯手哄抬地價，以至經常在一些地區制造出令人咋舌的“地王”。當地價不斷創新高的時候，房價自然只能創造出更高的紀錄，導致很多城市的房價遠遠超越了普通百姓的購買力，對當地社會經濟的發展形成梗阻效應。房價之所以降不下來，一個重要原因正是地價的居高不下，推動著房價不斷走高。 已經推進多年的房地產市場調控，正在改變我國房地產市場這種畸形的生態。中央已經明確，我國房地產市場必須堅持“房住不炒”的方針，要遏制住房價的過快上漲。與此同時，要大力推進保障性住房和租房市場的建設。要實現這個目標，必須向市場加大土地供應，而最近各地頻頻出現的土地流拍則明顯不符合這個方向。 土地流拍，一個很明顯的原因是開發商已經接收到了市場的信號，市場理性使他們不敢像以往那樣在土地拍賣中豪擲千金，但從目前的情形來看，一些地方政府顯然還沒有捕捉到這個市場信號，依然沉湎于當年“拍槌一響，黃金萬兩”的盛景之中，向房地產市場供應土地，主要目的不是用來向民眾提供住房保障，而是希望攫取更多的金錢，讓土地繼續成為地方財政的主要支撐，以致寧愿流拍也不主動降低地價。 事實上，這樣的時代已經一去不復返。不管是從市場端看，還是從中央的政策調控方向看。7月31日召開的中央政治局會議明確提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。中央遏制房價上漲的態度是明確的，地方政府對此應有清醒認識。 如此，土地財政也已行之不遠，地方政府即應堅決與土地財政制度告別，一方面積極擴大土地供應，合理制定地價，滿足住房市場多層次的居住需求，通過加大供應來遏制住房價上漲勢頭；另一方面則應加緊改革，培植新的經濟增長引擎，創造條件從土地財政中擺脫出來。 [詳情]

　　前七月全國近800宗土地流拍 地價將如何影響房價？ 本報記者 張曉玲 實 習 生 林詩苑 深圳、廣州報道 導讀 分析人士稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。 作為房價中占比最大的因素，土地市場在2018年發生了顯著變化：流拍或底價成交大量出現，溢價率持續走低，甚至出現下跌至“腰斬”。 8月10日，太原8宗品相較好的地塊全部流拍，引發一片嘩然。至此，全國年內流拍的土地已近800宗；同時，全國范圍內底價成交的土地也越來越多，房企拿地的土地溢價率也保持低位。 地價下跌也已出現。在今年7月的土拍中，廈門多幅商住用地樓面價跌破2萬，如翔安區13-16片區地塊樓面地價為18909元，相比兩年前同區域的地王37512元/平方米，跌去近一半。 過去二十多年，地價的不斷上漲傳導至新房房價，進而影響周邊二手房價格，構成了中國房價不斷上漲的邏輯鏈條，但是隨著地價的大概率下跌，高房價還能撐住嗎？ 土地市場疲態已現 據國家統計局最新數據，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%；土地成交價款6619億元，增長21.9%。 在總量仍然顯著增長的表象下，土地市場的疲態已經出現，多城土地流拍或以底價成交。 中原地產研究中心統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產市場土地流拍一共796宗。 其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。 尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低于兩年前。 8月9日，上海寶山顧村出讓一幅宅地，底價42.7822億成交，樓板價2.1萬每平方米。兩年前同區域土地價格3.7萬每平方米；8月14日，廣州拍出的5宗地塊中，1塊地以底價成交，2塊僅比起拍價高60元/平米左右，價格也大幅低于兩年前。 整體而言，土地成交的溢價率也有不同程度的下行。中國指數研究院統計，上半年全國300個城市各類用地溢價率為20.2%，較去年同期下降15.6個百分點。從20家代表房企來看，其新增土地儲備的溢價率均值為21.1%，同比下降24.1個百分點，土地溢價率大幅回落。 “流拍、底價成交、溢價率走低，說明市場在降溫，但這是一種不情愿的降溫。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，土地市場降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價等也影響了房企的拿地情緒。 美聯物業總監何倩茹認為，近期土地以底價成交為主，主要原因是土地出讓的限制條件比較多，比如達到最高價后競自持面積、競公租房面積等，加重了房企建房的成本。 國泰君安分析師謝皓宇則指出，拿地資金嚴格監管，房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業減緩拿地力度，使得土地購買力有限，最終帶來地價下行。 浙商證券也稱，開發商資金來源在今年持續緊張，再加上去年是土地大年，房企已補充了充足的貨值，今年在拿地方面就更加謹慎。 廣州一家大型房企人士坦言，受限價、限簽政策影響，公司的銷售回款明顯放慢，對于拿地的資金預算也相應縮減；同時，熱點城市的熱門土地限制性因素太多，綜合測算下來能盈利很難，公司也不去搶了。 嚴躍進提醒，近期部分土地供應部門需要關注企業拿地的心態，換言之，分析房企拿地的壓力，進而形成科學和有效的供地模式，“否則房企拿地的盈利賬都算不清，也不會去拿地了”。 高房價正失去支撐 流拍、底價成交、溢價率走低意味著，地價正在進入下跌通道。 但受上半年三四線城市土地成交影響，全國地價目前還沒有出現下跌，“今年土地市場劇烈分化，大城市流拍、中小城市高地價成交，類似浙江麗水等中小城市，都出現了土地的高溢價率成交，甚至超過100%。”嚴躍進說。 從價格絕對值來看，1-7月，房企購置土地均價4790元/平方米，同比增長9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個百分點。 重點房企的數據更能說明地價的走勢，其拿地成本普遍下跌。中國指數研究院數據顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。 其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。 廣發證券分析師樂加棟指出，從地價和房價關系來看，中指院300城市樓面價增速低于統計局銷售均價增速，房企拿地成本在持續走低。 過去很多年，中國樓市的房價很大程度上由地價決定，“面粉貴過面包”、“面包”再提價屢屢上演。“一線城市的土地成本，像北京土地成本占房價的60%”，國家稅務總局稅科所研究員付廣軍曾提出“降房價首先降地價”的觀點。 那么，當下房企拿地成本的下降是否會傳導至新房市場，導致未來的房價下跌？ 對此，深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，房價與地價之間并沒有必然的聯系。從成本法的角度來說，地價下跌對房價的回調是一個有利的條件，但地價下跌并不能抵減其他成本費用的上升。 徐楓就香港經驗舉例，地價和房價之間的顯性關系不是特別明顯。早些年，有些開發商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場，樓價全面下跌，開發商的樓盤也因時而調整。 深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為，地價低有利于房價回調，但是不盡然。因為還得看市場的因素，不完全是地價，供需關系和調控也會影響房價的最終定價。 嚴躍進認為，地價下跌確實可以為房價下跌創造較好的條件，或者說房價上漲的空間相對會減少，所以地價下跌多少是具有市場信號意義的。但是，地價下跌同時，建材等成本卻在上調，所以從穩定房價的角度看，包括地價、建安成本等方面都需要積極管控。 美聯物業總監何倩茹則認為，僅憑地價下跌，還難以評判對房價會有何影響。可以確定的是，目前的土地出讓方式，會讓土地集中到國企、大型房企的手里，因為國企和大型房企的底氣更足，資金充足，可以以更低的成本去運營。 [詳情]

　　近800宗土地流拍 如何影響房價？ | 檀幾條 來源： 葉檀財經 作者：馬蘭/LMo/薏仁  要聞解讀 國內 01扶持小微 我們是認真的！ 一接近監管部門人士表示，目前監管部門對于銀行加大對小微企業貸款投放非常重視，要求一些大中型銀行對小微企業和個體工商戶的貸款利率降至最低，如已有大行的小微企業貸款利率降至4.77%左右。與此同時，監管部門也重新開始鼓勵銀行開展針對小微企業的無還本續貸業務。（券商中國） 檀評 銀行對小微企業的扶持，我們要感恩他們的決心，同時鄙視他們的手段。連無還本這種龐氏騙局都愿意拿來自欺欺人，銀行也是被逼急了。放錢的同時，我們卻不斷聽到各個企業的呻吟，從大豆進口商，到紡織行業，從輪胎企業到大型鋼企，體量大的民營企業活得辛苦，甚至破產，而小微企業似乎也并沒有給投資、消費創造機會，除開傳導的時間，我們發現的矛盾是國家并沒有想要救行業中的龍頭民企。敢借的人最后都腦滿腸肥，干事的人反而死得悲壯。 02前七月全國近800宗土地流拍，地價將如何影響房價？ 據國家統計局最新數據，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%；土地成交價款6619億元，增長21.9%。在總量仍然顯著增長的表象下，土地市場的疲態已經出現，多城土地流拍或以底價成交。8月10日，太原8宗品相較好的地塊全部流拍，引發一片嘩然。至此，全國年內流拍的土地已近800宗；同時，全國范圍內底價成交的土地也越來越多，房企拿地的土地溢價率也保持低位。（21世紀經濟報道） 檀評 這兩天房地產又占領了頭條。太原下發通知，要求異地購房不得提取住房公積金；洛陽對今后引入高端人才提供住房補貼，但是所謂的“高端人才”基本上和大眾沒啥關系；四川出臺樓市調控“二十四條”，房企取得預售許可10日內須一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。繼2014年之后，土地流標潮卷土重來，目前一線、新一線城市土地的溢價率大幅降低，房企獲利空間不斷縮小，拿地意愿并不強烈。相對于流標嚴重的一二線城市，三四線城市雖然現在火氣尚可，但是長期來看人口流出就會對高房價產生沖擊，屆時樓市還是得崩。 03挖挖挖 挖出一個新世界 中國工程機械工業協會挖掘機械分會近日發布數據，今年1至7月，納入分會統計的25家主機制造企業累計銷售挖掘機13.12萬臺，同比增長超50%，創造歷史同期第二高銷量。其中，三一重工挖掘機銷售2.756萬臺，占據21%的國內市場份額，龍頭地位穩固。市場專業人士分析表示，下半年基建項目開工進度及投資增速將進一步加速，三一挖掘機銷量有望保持同比增長50%左右的速度，繼續穩坐國內挖掘機市場的“頭把交椅”。 檀評 自古經濟不好就搞基建，終于挖掘機協會也放出來消息確認：我國的基建全面開啟了！據最新數據1-7月基建投資同比增速繼續下行，其中電力、熱力、燃氣及水供應業同比增速為-11.6%，造成極大拖累。基建本身不是什么壞事情，政府有責任和義務為國民提供更好的基礎設施，問題是總有一些地方政府把錢花在莫名其妙的地方，比方給主要街道的房屋建筑上加彩燈，美其名曰美化城市夜景，其實費錢費力還費電。有錢還是給中西部多架些公路，多維護設施，ok？ 04世界75強很了不起？ 環保之下該倒就倒 受行業市場低迷、貿易壁壘重重等多重因素的影響，近年來中國輪胎產業出現了破產潮。近日，山東永泰集團有限公司被申請破產清算，成為了輪胎行業最大的破產案。目前，山東永泰集團官網已經無法打開。（經濟觀察網） 檀評 國內輪胎業產能過剩已經持續了很多年，但近幾年輪胎企業的日子確實更不好過：先是原材料的暴漲，感謝去產能。同時國家加大環保督查力度，就算是曾經世界輪胎業75強的永泰，都無法與更有實力與財力的國企競爭。所以在這樣的環境下，民企倒下是不可避免的。據悉，永泰2016向當地銀行偽造貸款材料騙貸5000萬，并曝出多起失信和經濟糾紛案件，民企之難，不僅難在獲貸難，還難在獨善其身。 05這一屆人民不行啊 越來越難忽悠了 官方最新公布的多個數據顯示，我國人口老齡化程度不斷攀升，結婚率和出生人口持續下降。五年間，60周歲及以上老年人口激增近25%，結婚率下降21.4%。不少地方拿出“真金白銀”鼓勵生育，正根據國家統計局《關于做好2018年重點選題調研工作的通知》，對上半年生育情況進行密集調研，涉及育齡婦女生育情況、二孩生育意愿以及“全面二孩”實施效果等。 檀評 如果國家真的采取了某教授的生育基金，大概出國移民的人數將會翻好幾番。之前的計劃生育，給無數家庭帶來了災難，現在的鼓勵生育，又將給年輕人壓上更沉重的大山。人家國外都是給錢鼓勵生育，只有中國就不生育罰錢。同樣的腰椎間盤，中國的確特別突出。 06資本市場沒有實話，只有“被離職” 【人民日報：嚴控不良中介惡意“炒租”】房租起起落落，若契合市場邏輯，并無不可。但無良中介興風作浪，惡意哄抬，不僅擾亂租賃秩序，加重租客生活成本，更影響城市宜居度，傷害城市形象。嚴防“炒租”，對相關行為一經查實，即從嚴處罰、聯合懲戒。依法監管，還租賃市場以健康。 檀評 此前“被辭職“的我愛我家副總胡景暉炮轟以自如、蛋殼為首的長租公寓公司以高于市場20%至40%的價格爭搶房源，炒高房租，破壞正常租賃市場。房價被惡意炒高，接著漲的就是房價；房價上去了工資卻不漲，到時候別提住不起房，連吃飽喝足都成問題。所以炒價背后的中介公司必須嚴查到底。 海外 07隔壁鋼鐵俠都哭了！ 在《紐約時報》8月17日本周五報道公布的采訪中，特斯拉董事長兼CEO馬斯克還原了十天前發推文宣布考慮將特斯拉私有化的情景，聲淚俱下地回顧了過去所面臨的巨大壓力，以及他的工作對他個人身體狀況的影響。他認為，過去這一年是他職業生涯中面臨的“最艱難、最痛苦的一年”，很大程度上是因為特斯拉空頭。周五當天，特斯拉股價低開低走，盤中最低跌破303.60美元，跌幅最大達到9.5%。 檀評 特斯拉私有化的消息從“羅生門”升級成科技股年度大戲。隔壁鋼鐵俠都哭了！市場不相信眼淚，馬上回吐馬斯克宣布私有化以來的全部漲幅。因為SEC這回是來真的，特斯拉已經收到傳票，最快下周和SEC會面。如果調查坐實馬斯克用推特推升股價，馬斯克真要哭到人設崩塌了。索性卷卷鋪蓋來中國吧。 08CEO開門哪！特朗普給你們拜早年 特朗普8月17日發推稱，已要求美國證券交易委員會（SEC）進行研究，取消上市公司刊發季度報告的規定，改用半年報代替。他認為此舉將有助為企業增加靈活性及節省資金。美國上市公司財報的季度報告制爭議由來已久。彭博社報道稱，此次特朗普提出的建議，或將廢除幾十年來強迫企業提交季度報和半年報的傳統制度。此前股神巴菲特與摩根大通CEO杰米·戴蒙就曾聯合呼吁企業放棄季度報。 檀評 自1934年的證券交易法頒布以來的八十余年，美股上市公司一直被要求發布每季度業績。這一制度可能在特朗普時代被顛覆。百事可樂CEO取消季報制度，特朗普立即表示支持，SEC即刻表示將研究其可能性。這一切僅僅在周五就完成了，議程之快令人詫異。馬斯克笑嘻嘻，最開心的還有上市公司的CEO們，包括之前就提議半年制的摩根大通和貝萊德CEO。積極的特朗普和改制的時間點，頗耐人尋味。大概隨著中期選舉的接近，與其討好廣大的農民朋友，不如簡單粗暴地給財團和企業送份大禮。 09土耳其雪中沒有炭 又再添霜 2018年8月17日美股盤后，國際三大評級機構當中的穆迪和標普先后宣布下調土耳其評級。其中，穆迪將土耳其評級調降至“投資級”以下三級的Ba3，前景展望為負面。標普則下調土耳其評級至“投資級”以下四級的B+，和阿根廷、希臘和斐濟同類評級。穆迪將土耳其評級由Ba2，調低至Ba3，展望調整至負面。穆迪認為，土耳其經濟制定的可預先性，和有效性將進一步下跌，而外界憂慮土耳其央行的獨立性，就是例證。 檀評 我想帶你去浪漫的土耳其？評級機構冷冷一笑：恕我直言，土耳其就是辣雞。美國最大的兩家評級機構前腳跟著后腳把土耳其及其多家金融機構的信用評級踩到“垃圾級”紅線之下。標普更是預計，土耳其的經濟衰退就在明年，通貨膨脹將達22%。信用評級下降意味著海外融資的成本和難度進一步提高，對土耳其風雨飄搖的經濟無異于雪上加霜。埃爾多安要為任性付出代價。環顧全球，還有誰很任性？誰又將成為代價？ 數據和市場 回顧 A股又全線下跌：上證綜指逼近2638點、創業板刷新三年半低位 本周五，大家果然被生育基金的消息點燃，的確，這個消息牽涉到全體國民，無論是誰都會被強行征稅。薅羊毛，只服這個專家。 周五（8月17日），A股又是下跌，分析師指出，雖然今日人民幣及海外股市都有所反彈，但國內投資者對宏觀經濟等擔憂未消，市場人氣低迷，大盤繼續陰跌。 板塊方面，全線下挫，大消費板塊持續殺跌，醫療、交運、工程建設、船舶、生物醫藥、次新股等跌幅靠前，僅煤炭股表現亮眼；個股方面，兩市不足20股漲停，跌停個股增多，且超過2900只個股下跌。 匯市 本周初受土耳其危機持續發酵影響，美元重拾凌厲漲勢，一度飆升至96.99水平，非美集體受挫。不過在中美將展開談判的消息傳出后，市場風險情緒回歸，美元遭獲利了結回吐漲幅轉而收跌，非美貨幣紛紛自低位反彈。 離岸人民幣大漲，重返6.83關口。 新興市場方面，緬甸幣近日兌美元出現貶值，突破1550關口。巴西雷亞爾、墨西哥比索、俄羅斯盧布等貨幣本周縮小跌幅。 商品 本周黃金頻頻再現突發行情，在跌破1200大關后更是一發不可收拾，自周初的1210上方一度下挫至1160關口下方，因市場看空情緒濃厚，且美元持續走強帶來壓力，盡管土耳其危機重燃避險情緒，但黃金的避險光環已經黯淡。 不過隨著美元漲勢回落，金價得以暫舒口氣，周五強勢反彈重返1180上方。 原油市場方面，本周美國WTI原油下跌2.47%；布倫特原油下挫1.35%。市場風險情緒改善為原油等風險資產帶來支撐，同時美元承壓重挫更是加大了油價的反彈動能，但需求面憂慮情緒依然令油價周線下挫。 [詳情]