樓市調(diào)控升級(jí)下800余宗土地流拍 資金鏈緊張致房企拿地意愿疲弱

　　■本報(bào)記者 劉詩萌 北京報(bào)道

　　繼2014年之后，土地流標(biāo)潮再度卷土重來。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月土地流標(biāo)共796宗，其中一線城市土地流標(biāo)13宗，二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，8月初全國至少18宗已經(jīng)流拍，太原、濟(jì)南各有8宗土地，天津、株洲等地也各有1宗流拍。

　　不過，與2014年銷售市場低迷而導(dǎo)致土拍降溫不同，當(dāng)前土地市場是真正走向低迷。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平米，同比增長11.3%。相比之下，2014年這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯降幅，比上年下降14.0%。并且，盡管土地市場出現(xiàn)了明顯的“分化”，即一二線大城市溢價(jià)率低，土地流拍增多；三四線中小城市土地溢價(jià)率非常高，甚至超過100%，流拍現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，當(dāng)前土地市場降溫同2014年是有本質(zhì)區(qū)別的。與2014年的高庫存相比，在當(dāng)前庫存不足的情況下，市場降溫實(shí)際上是一種“不情愿”的降溫，部分房企其實(shí)還是很想拿地的，只是苦于資金回籠速度慢，拿地更為挑剔。

　　一二線城市限價(jià)“緊箍咒”

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，一線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)達(dá)到了11宗，總起價(jià)達(dá)到了224億。其中北京出現(xiàn)了6宗，廣州出現(xiàn)了5宗。二線城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)合計(jì)高達(dá)132宗，而2017年同期只有45宗，同比上漲了193%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，出現(xiàn)土地流標(biāo)的原因，首先是土地配建復(fù)雜，地塊屬于非熱門區(qū)域地塊。以北京流標(biāo)的住宅土地為例，地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。

　　記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，北京流拍的地塊中，有3塊位于豐臺(tái)，剩下3塊分別位于密云、房山和門頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)。其中，有兩塊地位于豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯村，2014年附近曾經(jīng)拍出總價(jià)“地王”，樓面價(jià)為16885元/平米；但2018年1月份拍出的這兩塊地屬性全部為共有產(chǎn)權(quán)房，并且限價(jià)設(shè)定為43000元/平米，還包含全部裝修費(fèi)用。并且，其他流拍地塊也都是共有產(chǎn)權(quán)或限價(jià)商品房，有些地塊還要配建大量的交通設(shè)施、商業(yè)配套，部分公建要自持20年。

　　在二線城市當(dāng)中，住宅流拍最多的是太原、天津、合肥、寧波、成都等地。其中太原十分具有代表性，2017年全年地價(jià)上漲近1400元/平米，漲幅超過30%；全市住宅用地平均地價(jià)為4302元/平米，同比增長了34.94%。而8月10日爆冷流拍的8宗地塊位于城市熱點(diǎn)區(qū)域，交通便利配套齊全，地價(jià)更是達(dá)到每平米4500-4900元之間。周圍已交付的商品房項(xiàng)目價(jià)格也不低，以太原十二院城為例，2012年開盤時(shí)售價(jià)為6200元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲了一倍，超過1.2萬元/平米。

　　針對(duì)這一流拍，業(yè)內(nèi)人士分析，最近樓市調(diào)控基調(diào)升級(jí)為“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，這次拍賣的8塊地起拍樓面價(jià)非常高，銷售價(jià)格不免受到各種審批控制。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，今年上半年太原房價(jià)同比上漲4.8%，因房價(jià)漲幅過快已經(jīng)在5月初受到住建部門的約談。

　　“從供求矛盾關(guān)系看，限購和限價(jià)等政策下，各類開發(fā)商會(huì)更加注重未來土地交易的風(fēng)險(xiǎn)，多少會(huì)有觀望情緒。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，太原土地市場未來成長性不錯(cuò)，但很顯然在目前拿地性價(jià)比不高。

　　三四線城市地王頻出

　　同受到嚴(yán)重的限價(jià)壓力的一二線城市相比，三四線城市原本地價(jià)偏低，限制政策較少，因而在土地拍賣市場上“風(fēng)頭更勁”。

　　以浙江南部的三線城市麗水為例，2017年就有麗水市區(qū)一塊住宅土地拍出高達(dá)1.3萬元/平米的樓面價(jià)，溢價(jià)率為185.71%，成為當(dāng)年的地王。今年4月，麗水南城又一商住地塊經(jīng)過263輪激烈競價(jià)，以樓面價(jià)5798元/平米成交，溢價(jià)率高達(dá)133.1%。

　　湖南株洲也在5月份拍出了兩塊高價(jià)地。一宗被湖南榮盛地產(chǎn)以8.33 億、溢價(jià)137.95%拿下，另一宗由長沙悅安廣廈置業(yè)以超134%溢價(jià)率，近5000元/平米的樓面價(jià)獲得。

　　根據(jù)全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)，2018年二季度三線城市住宅環(huán)比增速為3.08%，同比增長12.14%，超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行。本季度19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%，比上一季度增加4個(gè)；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月末全國商品房待售面積54428萬平米，庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至50個(gè)月最低。張大偉表示，全國性的去庫存周期已經(jīng)完成，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。從全國數(shù)據(jù)看，一二線城市調(diào)控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀(jì)錄。

　　不過，伴隨著地王頻出，三四線城市土地流拍的情況也逐漸增多，從全國流拍土地的數(shù)量來看，三四線城市也占了大頭，比一二線城市的3倍還要多。近期，麗水和株洲也都出現(xiàn)了流拍，7月6日河南許昌出讓5宗土地?zé)o一成功，8月15日四川南充、眉山共6宗出讓地塊也接連流拍。

　　中信建投分析師陳慎、劉璐在研報(bào)中指出，300個(gè)城市以及各線城市能級(jí)的數(shù)據(jù)均顯示，土地溢價(jià)率均從2017年下半年開始持續(xù)下滑。平均樓面價(jià)今年3月開始也出現(xiàn)了下滑，一線城市3-5月平均跌幅達(dá)44%，二線城市自2月起持續(xù)下降，平均降幅12%，僅有三線城市維持增長，但增速也在下行通道。

　　房企融資壓力大

　　張大偉認(rèn)為，房企資金壓力也是導(dǎo)致土地流拍的主要原因之一。從2016年“9·30新政”開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年樓市調(diào)控高達(dá)192次，累計(jì)疊加7月單月的接近70次調(diào)控，2018年短短7個(gè)月房地產(chǎn)主要城市調(diào)控次數(shù)就達(dá)到了260次，相比去年同期上漲了80%，刷新了歷史紀(jì)錄。樓市政策范圍不僅是一二線，更多三四線甚至熱點(diǎn)城市周邊的區(qū)縣也加入進(jìn)來，內(nèi)容從限購、提高房貸利率到限價(jià)、限售等等。目前各地仍在“打補(bǔ)丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，從而遏制房價(jià)上漲。這些都導(dǎo)致房企資金鏈逐漸開始緊張，而后續(xù)預(yù)計(jì)流標(biāo)土地?cái)?shù)量和范圍有可能在2018年7月后繼續(xù)擴(kuò)大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從市場參與的情緒看，房企不拿地背后也是一種無奈。目前企業(yè)資金回籠方面其實(shí)是有一定壓力的。尤其是銀行按揭貸款發(fā)放節(jié)奏比較慢，很多房企的房屋銷售回款速度慢。但是后續(xù)若是銷售資金回款速度加快，那么房企其實(shí)還是會(huì)有積極拿地的動(dòng)作。

　　在他看來，近期部分土地供應(yīng)部門較為關(guān)鍵的是要關(guān)注企業(yè)拿地的心態(tài)，分析房企拿地的壓力，進(jìn)而形成科學(xué)和有效的供地模式。否則房企拿地盈利的賬都算不清，那么也不會(huì)去拿地，這樣就會(huì)導(dǎo)致一種很奇怪的現(xiàn)象，即大城市土地流拍，中小城市土地溢價(jià)率非常高。

責(zé)任編輯：魏雨