律師解讀住房租賃證券化文件：仍要防范資金違規流入房地產

　　澎湃新聞記者 計思敏 來源：澎湃新聞

　　資產證券化可以解決開發商或者租賃住房運營者融資難的問題。

　　4月25日下午，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。

　　與此同時，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。

　　對此，錦天城律師事務所高級合伙人李斌輝律師認為：此次，證監會以及住建委發布的文件主要是圍繞兩個關鍵詞“租賃住房、資產證券化”，租賃住房是目前國家大力提倡的，這和傳統的房地產模式并不相同，對房企而言，開展租賃住房并不能通過銷售快速回籠資金，資金的回籠期很長。資產證券化的出臺一方面是為了解決開發商或者租賃住房運營者融資難的問題。另外一方面，資產證券化是國家一直鼓勵的，此次推進租賃住房資產證券化是一種很好的結合，可謂錦上添花。一方面鼓勵租賃，提供流動性，拓寬融資渠道，但另一方面仍要防范資金違規流入房地產市場。同時嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。

　　此次政策共五個方面十六條，李斌輝律師做了逐一解讀：

　　（一）重要意義。住房租賃資產證券化，有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；有利于降低住房租賃企業的杠桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

　　（二）基本原則。堅持市場化、法治化原則，充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的積極作用；明確優先和重點支持的領域；加強監管協作，推動業務規范發展；積極履行監管職責，切實保護投資者合法權益，合力防范風險。

　　（三）發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件：一是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

　　解讀：發行住房租賃資產證券化要求物業權屬清晰、辦理住房租賃登記備案手續、發起人具有持續經營能力等這是基本要求，也是法規的要求。物業正常運營產生持續、穩定的現金流這也是資產證券化最基本的要求，證券化的要求之一就是底層資產（租賃物業）能夠產生穩定持續的現金流，一個資產證券化產品的期限較長，一般在5年或者更長的時間，這就需要物業不斷的出租、拿租金來實現，而不是一錘子買賣。因此，如果權屬有瑕疵、法律上有問題，這都對將來產生穩定現金流的一個障礙，如果這樣，律所在盡調時發現問題，出不了法律意見書，交易所就不會發行資產證券化產品。

　　（四）優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

　　解讀：政策中提及的優先支持對象都是國家在租賃住房上希望去傾斜的地方。支持大中城市是因為只有大中城市才有發展租賃住房的需求，二三線城市沒有這樣大量的需求，因為房價沒那么貴，多以購買為主。雄安新區也是發展租賃住房的重點區域。集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的租賃項目也是國家在推的重點。通過明確優先的范圍，可以使交易所在內部處理上對上述規定項目有所傾斜，提前審核該類資產證券化產品。

　　（五）鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

　　解讀：國家希望在租賃住房市場有專業化、機構化的住房租賃企業。當前，國家層面支持住房租賃企業將閑置商辦物業改建為租賃住房，此次政策中提及支持該類物業開展資產證券化融資，這是將此前鼓勵改造商辦建成租賃住房與資產證券化相結合，鼓勵融資。

　　（六）重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。

　　解讀：REITs已經說了很久了，但是現在市場上發行的多為“類REITs”，此次明確提出試點發行房地產投資信托基金，因此這和目前發行的“類REITs”并不一樣。

　　據中國證券報報道，保利集團發行的REITs產品收到認購資金17.17億元，成為國內首單完成發行的房企租賃住房REITs產品。

　　（七）支持住房租賃企業開展資產證券化。住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展住房租賃資產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展資產證券化方案設計和物業估值等工作，并向證券交易場所提交發行申請。

　　解讀：這一條的核心還是“支持”兩個字，支持住房租賃企業開展資產證券化。支持符合要求的企業來自主開展。

　　（八）優化租賃住房建設驗收、備案、交易等程序。各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產證券化。

　　解讀：重點在于“綠地通道”，在資產證券化產品里，設立專項計劃的同時需要原始權益人提供擔保，原始權益人把租賃的債權賣給這個專項計劃，專項計劃就付錢給原始權益人，后面收到的租金則歸屬專項計劃，這就類似一種長期的債權轉讓。在這樣的交易情況下，提供擔保較為常見，而提供擔保的方法是通過抵押或者轉讓，而這就需要房產交易中心來配合，這也是目前正在操作的方法。此次政策中將各地住房建設管理部門納入規定，建立綠色通道也意味著后續操作將會更加便捷。

　　（九）優化住房租賃資產證券化審核程序。各證券交易場所和中國證券投資基金業協會應根據資產證券化業務規定，對申報的住房租賃資產證券化項目進行審核、備案和監管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。

　　解讀：這一條是從證券交易所的角度來規定的。證券交易所以及證券投資基金協會等是主管資產證券化審核的部門。

　　（十）建立健全業務合規、風控與管理體系。中國證監會和住房城鄉建設部推動建立健全住房租賃資產證券化業務的合規、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規則及負面清單，建立住房租賃資產證券化的風險監測、違約處置、信息披露和存續期管理等制度規則，引導相關主體合理設計交易結構，切實做好風險隔離安排，嚴格遵守執業規范，做好利益沖突防范以及投資者保護，落實各項監管要求。研究探索設立專業住房租賃資產證券化增信機構。

　　解讀：做好風控，確保項目的篩查工作，要求租賃真實，而不是虛假合同。證監會和住建部推動建立健全住房租賃資產證券化業務的合規、風控與管理體系。該條還提及“研究探索設立專業住房租賃資產證券化增信機構。”這是比較新的東西。目前在交易所發行ABS產品它的原始權益人的要求是比較高的，一般均為國企或者企業信用評級比較高的企業，或者就是比較知名的一些企業；但是做租賃住房，有些企業可能規模不大，信用評級不高，市場上很多房地產公司沒到前100強，信用評級達不到AA，但可能他的租賃項目體量或租金不錯，但是交易所做不了ABS，這種情況下就需要增信，但是民營企業等往往無法增信，因此有一個市場化的增信機構，那么合格的、可以作為資產證券化發行的產品就會多起來了。

　　（十一）建立健全自律監管體系。中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平臺，加強組織協作，加快建立住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系，研究推動將住房租賃證券化項目運行表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。

　　解讀：這一條主要是對監管機構自身來講。中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會這些都是行業性自律協會。要求這些協會建立健全自律監管體系，實現多重監管。依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。

　　（十二）合理評估住房租賃資產價值。房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產資產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。承擔房地產資產證券化物業估值的機構，應當為在住房城鄉建設部門備案的專業力量強、聲譽良好的房地產估價機構。資產支持證券存續期間，房地產估價機構應按照規定或約定對底層不動產物業進行定期或不定期評估，發生收購或者處置資產等重大事項的，應當重新評估。

　　解讀：房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法。物業有多少價值一般都由估價機構來評估，即房地產估價報告。對評估機構而言，在評估的時候有好幾種評估方法來評估物業值多少錢，此條是對評估機構作出的要求，其中收益法是最為最主要的評估方法。

　　（十三）積極做好盡職調查、資產交付與持續運營管理工作。資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合相關政策和監管要求。發起人（原始權益人）應切實履行資產證券化法律文件約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并積極配合中介機構做好盡職調查。

　　解讀：政策中提到，資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，這中間，律師也需要做盡調，并且工作量較大，盡職調查是所有工作的基礎，基于盡職調查，律所出具盡職調查書。

　　（十四）培育多元化的投資主體，提升資產支持證券流動性。中國證監會、住房城鄉建設部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體參與資產證券化業務，建立多元化、可持續的資金保障機制。

　　解讀：這一條主要針對資產投資人而言，即資產證券化產品誰來買，就是拓寬投資主體的渠道。現在能買的主要以金融機構為主，大的銀行為主。第十條提到要讓更多的符合資產證券化產品要求的物業、權益人等進來，另一方面就需要更多的投資主體進來，鼓勵更多的人進入這一市場。

　　（十五）鼓勵相關部門和地方政府通過市場化方式優先選擇專業化、機構化或具有資產證券化業務經驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場，并就其開展租賃住房資產證券化予以政策支持。

　　解讀：此條主要還是以政策支持為主。鼓勵相關部門和地方政府通過市場化方式優先選擇專業化、機構化或具有資產證券化業務經驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場。

　　（十六）建立健全監管協作機制。中國證監會、住房城鄉建設部建立住房租賃資產證券化項目信息共享、日常監管及違規違約處置的工作機制，協調解決住房租賃資產證券化過程中存在的問題與困難，推動住房租賃資產證券化有序發展。中國證監會各派出機構及上海、深圳證券交易所等單位與各省級住房城鄉建設主管部門應加強合作，充分依托資本市場，積極推進符合條件的企業發行住房租賃資產證券化產品，拓寬融資渠道；加強資產證券化的業務過程監管，防范資金違規進入房地產市場，嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。

　　解讀：十一條是行業協會自律監管，這一條針對政府的監管部門的協作。要求證監會、住建部建立住房租賃資產證券化項目信息共享、日常監管及違規違約處置的工作機制。并且要求各地證監局以及ABS發行平臺與各省住建部門加強合作。

　　其中，重點“防范資金違規進入房地產市場”，房地產市場注入流動性目前還是很嚴格，一方面鼓勵租賃，提供流動性，拓寬融資渠道，但另一方面仍要防范資金違規流入房地產市場。同時嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。

責任編輯：李彥麗