本文源自:金融界網站4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。根據這一通知，未來國家將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品），同時鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。我愛我家集團副總裁胡景暉對這一政策表示了熱烈的歡迎。他認為，對住房租賃行業來說，推動REITs和住房資產證券化一直都是有著非凡意義的事，但這需要監管部門和住建部門形成良好的機制，才能打通這一政策通道。住建部和證監會聯合出臺新政后，這一機制開始建立，行業的資產證券化有望加速，這將積極推動國家租購并舉戰略的落實，為一些自持物業的開發商找到一個可靠的退出途徑，也為民間資本進入到這一行業，保持行業的持續發展開創一個良好的模式。當然，邁出這一步之后，未來還有許多問題需要進一步探索和改善。首先，REITs產品實際上大部分是產權式的，如果僅僅是債權式的，那就還算不上真正的REITs。目前我們市場上的幾款類似產品都是債權式的，但從日本、新加坡、美國等發達國家的市場經驗來看，產權式的REITs更能長期、穩定、持續推動這個行業發展。因此，未來探討如何推廣產權式的REITs，而不僅僅式債權式的融資很重要。其次，REITs模式要成立，在國外百分之九十的租金要強制分紅，稅收基本上是減免的。所以，稅費減免等相關配套措施，信托法、證券法等相關法律如何能夠與REITs，與住房租賃的資產證券化相匹配是一個需要大力突破的地方。更為重要的是，當前住房租賃的租金與房屋價格之間存在嚴重背離，一線城市的年租金投資回報率甚至僅有百分之一點多，即使動用REITs，這樣的收益實際上也很難吸引社會資金的有效進入，企業想要通過REITs實現退出或融資也很困難。所以，如何讓租金和房價回歸到一個合理的比例，如何讓原有的持有運營者能夠退出，讓社會資本能夠進入是讓REITs充分發展起來的關鍵。如果這個結無法打開，即使REITs能夠推動住房租賃市場，后續想要成為真正有效的市場助力也很困難。[詳情]

　　本文源自:REITs研究院4月25日，中國證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。這是國家提出加快發展住房租賃市場之后下發的第一個支持住房租賃資產證券化文件。業內人士認為，《通知》的出臺有助于盤活住房租賃存量資產，實現房企投融管退的完整閉環；有利于降低房企杠桿率，提高房企資管能力和項目收益。發展REITs市場，有利于加快房地產長效機制的建立，推動房地產市場的平穩健康發展。《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件，主要包括：物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。同時，政策明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。另外，政策鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產；支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資；優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。《通知》還就完善住房租賃資產證券化的工作程序、加強住房租賃資產證券化的監督管理等方面提出了要求。在魔方生活服務集團副總裁金喆看來，這是一系列鼓勵租賃市場發展政策發布以來進一步的金融支持。該政策不僅鼓勵金融的創新，使長租公寓企業能更方便更有效地拿到資金，而且明確強調了風險的管控，對于培育市場投資者信心有著積極的意義。此外，為了使市場更加規范化，政策對于物業性質、經營能力、運營商的資質也提出了新的要求，相信這對于整個行業的輕資產運作會起到積極的作用。2017年7月，住建部等九部委聯合下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出加大對住房租賃企業的金融支持力度，支持發行公司信用類債券和資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）。華泰證券研報顯示，截至今年2月7日，交易所已掛牌發行的類REITs證券化產品數量為29只，總發行規模為643億元。2017年前10個月成功發行的商業房地產資產證券化產品在數量以及規模上已經超過前三年總和。房企涉足長租公寓的“痛點”顯而易見。中城投資總裁路林認為，房企做長租公寓業務首先面臨的是投資回報率不高的問題；其次，稅收也是一大問題。推動租賃市場發展，需要政府從土地、稅收、金融等多方面推出更多的優惠舉措。陽光城有關人士表示，原來的REITs不是真正意義上的REITs，都是類REITs，缺少二級市場，流通性差。《通知》明確了住房租賃資產證券化，有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率。租賃住房進行資產證券化，豐富了產品形式多樣化，凡底層資產和經營情況滿足證券化的要求都可以在產品上實現，如ABS、類REITs、CMBS或者ABN，這些陽光城已經有完成的案例，有的正在進行中。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，現在做租賃住宅的投資回報率很低，政策上明確規定用持有的不動產物業作為底層資產，用收益法去評估資產證券化產品，收益率很難符合資產證券化預期。“現在所有的資產證券化產品都是類REITs，本質上都是債，想要達到中等收益幾乎是不可能的，除非降低土地價格和稅費，同時提高租金，才能達到資本市場可以接受的投資回報率。[詳情]

　　來源：證券時報網 4月25日，證監會、住建部聯合發文宣布推進住房租賃資產證券化，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。 中金公司認為，REITs是當前市場環境下引導投資人有序參與房地產市場的重要金融工具，而租賃住房REITs將成為其在中國發展的突破口。 REITs的推行在“房住不炒”政策背景下極具必要性。REITs的本質是讓廣大中小機構乃至個人投資人參與到大宗房地產投資中，分享物業租金回報及增值收益。相較于直接購置實物資產的“炒房”路徑，REITs能夠為中國居民家庭提供門檻更低、資金壓力更小且更具流動性的房地產投資渠道，對于降低居民部門住房杠桿水平、平抑炒房預期、防范系統性市場風險具有重要意義。 國內“類REITs”產品距真正意義上的REITs仍有較大差距。近年來層出不窮的“類REITs”產品實質多為偏債權類私募產品，少數在發行方式、股權類比例等層面有所突破的產品，也主要服務于發行主體的融資需求，國內至今尚無面向公眾投資人、在公開市場交易的、標準化的權益型REITs。 法律監管體系的完善與稅收制度的調整是REITs破局關鍵。限制REITs在國內發展的因素有四：1）法律監管主體不明；2）雙重征稅問題壓制收益率；3）可證券化的優質物業偏少；4）專業REITs管理機構及人才匱乏。未來REITs的推進應重點明確法律及監管主體，并對當前REITs稅收政策（尤其是REITs和股東層面的雙重征稅）予以適當減免。測算顯示，如果采用國際成熟市場的稅收減免政策，中國REITs的回報率平均可提升2-3個百分點。 中國REITs市場空間預計可達4萬億元，租賃住房REITs是排頭兵。對標美國、澳大利亞、日本、新加坡、香港等市場，估算未來中國REITs市場規模約4萬億人民幣。其中以租賃住房（尤其是長租公寓）為底層資產的標準化公募REITs適合于在當前“房住不炒”政策背景下率先推出。[詳情]