金地西安千畝大盤屢屢被投訴 學(xué)位房失約成新導(dǎo)火索

　　文/伍月明

　　“我們已經(jīng)順利入戶，孩子終于可以踏實上學(xué)了。”2018年3月28日下午，金地西灃公元的一位業(yè)主欣欣然告訴《商學(xué)院》記者。而按照此前開發(fā)商的協(xié)議，早在2016年，項目配套中小學(xué)就應(yīng)建好。

　　未批先建、無證銷售、工期耗時近5年、遭業(yè)主退房，金地集團(tuán)（以下簡稱金地；600383，SH）5年前大手筆入主西安城改項目時，恐怕未料到會有如此波折。

　　3月15日，據(jù)某財經(jīng)媒體報道，在西安的城改項目金地西灃公元在銷售階段承諾的學(xué)位房不能落實，再次遭遇了業(yè)主的維權(quán)。

　　報道稱，西灃公元的業(yè)主向記者反映，此前開發(fā)商承諾，大雁塔小學(xué)金地分校是開發(fā)商全資建設(shè)的學(xué)校，金地業(yè)主有優(yōu)先選擇權(quán)，屬于學(xué)位房，承諾孩子有書可讀，但是目前，150余名適齡學(xué)生面臨著無學(xué)可上的困局，而項目配套的中學(xué)早已經(jīng)超過了承諾時間，現(xiàn)在還沒有著落。

　　3月28日，《商學(xué)院》記者對此事跟進(jìn)發(fā)現(xiàn)，目前有業(yè)主表示已經(jīng)順利實現(xiàn)落戶，孩子上小學(xué)的問題應(yīng)該會得到解決，但是對于項目配套的中學(xué)遲遲未有建成一事，仍有顧慮。

　　對于西灃公元項目當(dāng)前的進(jìn)展情況以及業(yè)主顧慮等問題，《商學(xué)院》記者聯(lián)系金地相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至記者發(fā)稿前，對方并未有回應(yīng)。

　　學(xué)位房，因其資源的稀缺性受到購房者的熱捧。開發(fā)商也為此迎合消費者的急切需求，屢屢以“學(xué)位房”名義開展銷售活動。為何會存在失約現(xiàn)象，消費者可以如何維權(quán)？

　　（小標(biāo)題）購房者屢屢維權(quán)

　　根據(jù)資料顯示，金地西灃公元項目位于西部大道與西灃路交會處東北角，地處高新區(qū)CBD核心區(qū)，緊鄰高新區(qū)管委會，是金地集團(tuán)在西安開發(fā)的繼金地尚林苑、金地芙蓉世家、金地湖城大境后第四個項目，該項目是西安罕見的1241畝大盤，212萬平方米建面，其中包含46萬平方米商業(yè)體量。

　　西灃公元的業(yè)主爆料，此前他們在金地西灃公元購房時，置業(yè)顧問反饋大雁塔小學(xué)金地分校是開發(fā)商全資建設(shè)的學(xué)校，并冠名大雁塔小學(xué)金地分校，金地業(yè)主有優(yōu)先選擇權(quán)，屬于學(xué)位房，承諾孩子有書可讀。“我們很多的業(yè)主都因為此前開發(fā)商對學(xué)位房的承諾才在金地購房?！?/p>

　　根據(jù)此前業(yè)主提供的材料可以看到，《雁塔西灃路地區(qū)金地西灃公元項目學(xué)校還建及教育配套建設(shè)協(xié)議》（以下簡稱“《協(xié)議》”）顯示，陜西金地家宜置業(yè)有限公司必須確保金地西灃公元項目配套學(xué)校建設(shè)按計劃進(jìn)行，小學(xué)于2016年9月1日前建成并驗收合格，中學(xué)于2017年9月1日前建成并驗收合格。

　　據(jù)上述財經(jīng)媒體報道，截至目前，該項目配套的小學(xué)已經(jīng)建成，業(yè)主反映稱，小學(xué)報名入學(xué)必須同時具備購房合同和戶口落戶在本小區(qū)兩個條件，但是金地方面未落大戶，故而業(yè)主無法落戶，導(dǎo)致適齡兒童面臨無法上學(xué)，而此前金地方面承諾的中學(xué)，直到現(xiàn)在還未開工建設(shè)。

　　2018年3月28日，記者從西灃公元的業(yè)主處獲悉，目前順利實現(xiàn)落戶，孩子上小學(xué)的問題應(yīng)該會得到解決。但是對于項目配套的中學(xué)遲遲未有建成一事，仍有顧慮。

　　（小標(biāo)題）承諾失約，原因何在

　　原本按照協(xié)議顯示，小學(xué)于2016年9月1日前建成并驗收合格，中學(xué)于2017年9月1日前建成并驗收合格。但現(xiàn)在看來，都有不同程度延遲。

　　不過，我們從公開資料上可以看到，自2012年年前大手筆投資西安城改項目，即金地西灃公元（下稱“西灃公元”），是金地參與西安雁塔區(qū)西灃路區(qū)域的城中村改造項目，占地千畝的大盤算得上目前西安城改規(guī)模最大的項目，亦是金地在西安的最大地產(chǎn)項目。

　　該項目初期卻屢陷未批先建、違規(guī)銷售問題，而后因交房延期、未給業(yè)主兌現(xiàn)配套承諾，而遭遇業(yè)主退房風(fēng)波。

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，事實上，西灃公元在未拿到土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等手續(xù)，早已率先一步于2011年2月動工建設(shè)，接下來其違規(guī)行為幾乎是從未間斷過，從2013年起一直在賣，因為有學(xué)區(qū)房的賣點所以還賣得不錯。一直持續(xù)到2015年8月，西沛公元才領(lǐng)到土地證等五證。2015年，“西灃公元”項目因“未批先建”被西安城改辦處罰193.91萬元。

　　陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)在接受媒體采訪時表示，城中村大多位于城市的黃金地段，房地產(chǎn)市場好時，盡管拆遷成本高，但盈利空間仍很大，開發(fā)商拿地意愿依然強(qiáng)烈；但當(dāng)市場下行后，城改項目遇到的問題就會暴露出來。

　　事實上，“西灃公元”的大手筆開發(fā)，也正是房地產(chǎn)業(yè)的下行拐點，不僅開發(fā)銷售未達(dá)到金地集團(tuán)的預(yù)期，一再拖延的工期拖累了金地集團(tuán)業(yè)績，

　　有行業(yè)人士將其歸結(jié)為金地的企業(yè)戰(zhàn)略問題上，通過多點開花和差異化的商業(yè)路線，金地致力于在西安的地產(chǎn)業(yè)打造一個標(biāo)桿，但行業(yè)環(huán)境已發(fā)生變化，持巨資四處布局、快速圈地粗放式開發(fā)帶來的“后遺癥”，在挑戰(zhàn)金地平衡規(guī)模與效益的能力，而金地的發(fā)展之路，面臨的又一大挑戰(zhàn)是“去庫存”壓力與持續(xù)發(fā)酵的品質(zhì)危機(jī)問題。

　　（小標(biāo)題）學(xué)位房能否作為宣傳點？

　　在去庫存的壓力下，傍名校，是開發(fā)商最擅用的銷售方式。金地等開發(fā)商也不例外。

　　“學(xué)區(qū)房”和“學(xué)位房”的概念衍生自義務(wù)教育階段“免試就近入學(xué)”。這里指的是“義務(wù)教育階段”，高中階段是沒有“學(xué)區(qū)學(xué)位房”的。

　　既然“免試”，家長想讓孩子讀心儀的學(xué)校，就只能“就近”。于是，開發(fā)商們紛紛打出“學(xué)區(qū)房”“學(xué)位房”的廣告，聲稱其房產(chǎn)“自帶學(xué)位”。

　　值得注意的是，2016年，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十八條規(guī)定，即“房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾”。

　　時下，開發(fā)商正是抓住了家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的極度需求,并適時地為名校擴(kuò)張與再布局提供了極大的便利,更是為自己的銷售提供了契機(jī),實實在在地從中嘗到了甜頭。多方驅(qū)動運生市場,促使買房贈學(xué)位形成了一種房地產(chǎn)運營的基本模式。

　　《商學(xué)院》記者就學(xué)位房宣傳事件向北京市仁人德賽（深圳）律師事務(wù)所徐凡罡咨詢，對方表示，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，若開發(fā)商對小區(qū)的配套設(shè)施等宣傳作出了明確具體的允諾，對購房者選擇購房及房屋價格有重大影響的，即使這些宣傳資料上的允諾沒有寫入合同當(dāng)中，也視為買賣合同內(nèi)容。若允諾無法兌現(xiàn)，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　對于消費者而言，如果開發(fā)商違反了合同約定，即構(gòu)成違約。通常會有兩種解決辦法，其一，購買者按合同約定要求開發(fā)商給予經(jīng)濟(jì)賠償。其二，根據(jù)開發(fā)商違約的嚴(yán)重程度，購買者有權(quán)選擇解除合同，要求退房。值得一提的是，此類違約事件的增加以及規(guī)模的擴(kuò)大，對于開發(fā)商而言，在信用和名譽(yù)上都有所損害，極有可能引發(fā)大面積退房等問題，不利于后續(xù)的品牌建設(shè)。

責(zé)任編輯：孫劍嵩