全國兩會熱議房地產調控長效機制

　　九三學社建議加快房地產稅立法

　　金姝妮

　　在“房住不炒”定位下，過去的2017年從中央到地方，樓市調控政策密集出臺。住建部相關負責人此前也已表態，2018年將毫不動搖地堅持房地產市場調控目標，毫不動搖地堅持調控政策的連續性和穩定性。

　　3月3日，全國政協十三屆一次會議在北京召開，2018年全國兩會的帷幕正式拉開。關于如何進一步完善調控政策以及加快房地產長效機制的建立受到廣泛關注，而房地產稅作為房地產長效機制的重要內容，無疑撥動著千萬人的心弦。

　　近幾年，社會各界對房地產稅征收的目的、具體如何征收等問題的討論從未中斷，毋庸置疑的是，房地產稅一旦開征，會對整個市場的供需兩端都產生重大影響，尤其是將如何影響房價，備受期待。

　　如何影響房價？

　　房地產稅收是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收，具體涉及十多種稅收。

　　2017年底，財政部部長肖捷撰文提到加快建立現代財政制度，明確按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

　　肖捷同時指出，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善現代房地產稅制度，并稱要力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務的目標，業內關于房地產稅的討論再次掀起熱潮。

　　據了解，九三學社中央委員會在今年擬提交的提案《關于促進房地產市場平穩健康發展的建議》中，就建議盡快補上法律法規短板，加快房地產稅立法并適時推進；必要時試點空置稅，減少空置和“捂盤”，研究修訂和完善繼承法，適時適度試點開征遺產稅；加快研究“70年產權限制”相關法律問題。

　　征收房地產稅一直以來最受關注的問題之一就是對房價的影響，市場上一部分人寄希望于房地產稅能帶來房價下降，也有一部分人持相反的觀點。全國人大財經委員會副主任委員、十三屆全國人大代表尹中卿曾在談到房地產稅對房價的影響時說：“房地產稅本身就是起一個引導作用，不是說試圖通過房地產稅把中國的樓市價格‘砸’下去，而是要能起到一個引導作用，讓老百姓知道，利用購買、出售住房去投機是不可能賺大錢的，房子就應該是買來住的?！?/p>

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，從短期來看，房地產稅可能會對房價起到抑制作用，甚至可能會出現一部分人將多余的房源拋售，市場短期出現供大于求，導致房價下降。但從長期來看，房地產稅對房價并不能起到抑制的作用。

　　他進一步分析道，財政部部長肖捷已指明房地產稅要以評估值為基礎來征收，而評估價值變化主要是土地價值的變化，土地價值變化又與人口聚集、城市擴張和基礎設施改善相關，所以要分區域差別對待。對于人口凈流出的中小城鎮而言，房地產市場會逐步萎縮，政府依賴的土地出讓金也就萎縮了，因此它們會希望出臺房地產稅來彌補土地出讓金減少的財政收入。但是像北京周邊的廊坊，上海周邊的南京、杭州等城市，會更依賴于土地出讓金，因為土地出讓金的規模要遠遠大于房地產稅的規模，進而又牽扯到稅率標準、征收對象、征收范圍以及豁免條件等。

　　“整體而言，目前大城市的房源供應是不足的，不足主要是住宅土地資源不足。因此，從長期來看，大城市的房價很難被抑制住?！睔W陽捷說。

　　華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康接受記者采訪時分析稱，房地產稅通過對供需雙方的影響來調控房價，有利于減少空置率、抑制炒作。

　　也有不愿具名的業內人士表示，房地產稅征收的目的還在討論，尚未形成共識。在他看來就是財稅制度改革問題，而非房地產問題，對房地產市場不會有太大影響。

　　稅負會否轉嫁到租客身上？

　　2017年底的中央經濟工作會議上指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

　　鼓勵發展住房租賃市場，是我國住房制度改革長效機制建立的重要抓手，房地產稅在租賃市場又會攪起多大的漣漪？

　　華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康認為，房地產稅對租房市場有間接的影響，很多空置房持有者會選擇賣掉或者通過出租來沖抵稅負，因而增加租房市場的供應量。

　　歐陽捷認為，房地產稅一旦出臺，從社會習慣來看，稅負存在被轉嫁給承租者身上的可能性，從這個角度來講，則會導致租房成本上升?！胺康禺a稅短期來看，可能會導致一部分人拋售住房，這些人把房子拋售之后就會減少市場上的出租房源供給量。如果不拋售房源，繼續持有，那可能就會漲租金，把稅收增加的負擔轉嫁到承租者身上。無論是哪種情況，都會導致市場上租賃房源的減少，租金價格的上漲?！?/p>

　　關于稅負是否會轉嫁，賈康認為，租金是由市場供求關系決定的，“在放出大批空置房增加供給的情況下，不是房租想怎么漲就能怎么漲的”，要根據不同城市、不同時間段來具體分析。

　　北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池則認為，稅收通過影響市場的供求關系而影響房價，單獨開征房地產稅，對房地產市場有一定影響。但由于稅收可以轉嫁，稅收對房價會有一定的助漲或助跌作用，關鍵是稅率高低問題，如果買房稅負輕，買房劃算，租房的需求就會減少。

　　在賈康看來，房地產稅改革是硬骨頭，現在雖然爭議很大，但改革是不可避免的，所以關鍵是怎么樣通過加快立法規范，尋求最大社會公約數?！芭c其現在這樣無休無止的討論，不如趕快按照中央精神，加快立法進入一審，一審以后根據公開發表出來的草案，大家各自理性表達意見，走程序?！?/p>

責任編輯：關海豐