雙合同、證件不全、代辦戶口等違規問題依然存在

　　石家莊樓市觀察：“四限”下房價漲幅回落

　　金姝妮 童海華

　　2月27日，國家統計局北京調查總隊發布京津冀三地協同發展成效數據。數據顯示，在三地協同調控下，2017年京津冀樓市同步降溫，其中，河北商品房銷售面積6425.9萬平方米，比上年下降3.8%。作為京津冀一體化“第三極”城市、河北省省會，石家莊2017年先后啟動“限購、限貸、限價、限售”來規范樓市運行。

　　自2017年9月23日啟動限售以來，調控效果、市場反映如何？近日，《中國經營報》記者走訪石家莊市區多個樓盤，不同于冬日街道的清冷，售樓處前來咨詢的人絡繹不絕，銷售人員在講解中對“雙合同”、證件不全、代辦戶口等問題也毫不諱言。

　　石家莊住建局提供的數據顯示，2017年12月石家莊單月商品住房成交均價9803元/平方米，同比上漲0.13%，環比下降0.95%，商品房價格與2016年10月相比下降9.3%。2017年石家莊外來人口購房比例占到14.89%，全國性品牌房企的進駐刺激了本地居民的改善性需求，房地產市場持續受到追捧。與此同時，開發商在政策嚴控下尋找更大利潤空間，監管部門在尊重市場選擇的情況下平衡購房者和開發商的利益，這就催生了三方之間“斗智斗勇”的大戲。

　　品牌房企“雙合同”泛濫

　　如今，品牌房企陸續進入石家莊市場，本土房企的生存空間受到擠壓，市場正處在優勝劣汰期間。品牌房企在項目開發規范性上對本地房企起到一定示范作用，但在銷售環節囿于政府限價，為尋求利潤空間它們也自有一套“應對措施”，最具共性的便是與購房者簽訂“雙合同”。

　　所謂“雙合同”是指購房者除與開發商簽訂正式的商品房買賣合同之外，還需另外簽訂以精裝費用、配套費用等名目包裝的協議，從十幾萬元到幾十萬元不等，且多要求購房者一次性付清。

　　2017年6月9日，萬科拿到了在石家莊市場首個項目的土地使用權。當日，石家莊萬科潤德翡翠房地產開發有限公司以9.1億元競得橋西區留村5.31萬平方米舊改用地，案名為潤德萬科翡翠公園。

　　據銷售人員介紹，潤德萬科翡翠公園目前在售產品為139~198平米三居、四局戶型，均價22000元。根據潤德萬科翡翠公園銷售測算，在該項目購置一套139平方米的房子，額外的裝修合同款達到71萬元。銷控表顯示，該項目的政府備案價在14000元/平方米上下浮動，但若加上裝修款項，實際售價達到約25000元/平方米。

　　萬科方面回復表示，石家莊作為京津冀一體化背景下重點省會城市，城市發展潛力被看好。萬科希望通過城市配套服務業務的落地，為本地居住品質和生活方式的改變，做一些貢獻，目前在石家莊市場只有潤德萬科翡翠公園一個項目，是石家莊首個通過政府裝配式住宅認證的項目。

　　“裝修房是裝配式住宅評定的一部分，萬科住宅產品關于住宅性能的提升也正是通過裝修實現的。潤德萬科翡翠公園在取得預售許可證之后開盤，按照政府鼓勵裝配式住宅的文件中，規定通過裝配式住宅認定的項目，可在本地限價情況下備案價格上浮30%?！比f科稱，但關于“雙合同”問題，并未正面回答。

　　潤德萬科翡翠公園雙合同銷售的做法并非個例，記者在石家莊走訪的多個全國性品牌房企項目無一例外。

　　其中一項目的做法是，商品房買賣合同按照政府備案價約12000元/平方米簽訂，比如房子總面積100平方米，首付30%是36萬元，然后配套按照5000元/平方米計價，共計50萬元，再單獨簽一份配套合同。且50萬元配套費不能貸款，需要和首付款一起一次性結清，而配套費用就是讓購房者為中央空調、新風系統、軟水凈水單獨付費。另一項目甚至要簽訂三份合同，因為是精裝交房，所以在商品房買賣合同之外，要再簽訂配套合同和精裝合同。

　　當記者表示戶口不在石家莊市區時，有樓盤銷售人員稱可以遷戶口或補繳社保，都有專人幫忙代辦，根據學歷高低收費不同。

　　在石家莊本地一房地產開發國企工作多年，負責市場開發的趙女士直言企業并不會因為限價而賠本，只是賺多賺少的問題。

　　小房企頻現違規銷售

　　“限價對石家莊市場是很大的改善，小開發商紛紛不行了。石家莊市場手續不齊全的項目很多，市場比較亂”，趙女士認為小開發商手續不全便售房，是把風險全部轉嫁到購房者身上了。

　　武先生不幸踩中了手續不全埋下的“雷”。2013年，他購置了裕華區新合國際項目的一套房源，如今五年過去了，他還在租房住。不僅沒得到房子，他還要面對開發商每平方米加價2000多元的要求，這讓他覺得很不合理。

　　據了解，新合國際5、6號樓2012~2013年入市銷售，彼時是公寓性質，開發商河北錦堂房地產開發有限公司（以下簡稱“錦堂房地產”）和業主們簽訂的只是《房屋認購協議》，而非正式的商品房預售合同。

　　2017年11月，武先生和其他當時買了新合國際房源的業主們收到了開發商的換購或退款通知，換購條件是每平方米加價2000~2800元不等，退款方案為退還業主當時繳納的全部款項，并按照年息24%支付利息。

　　武先生等多位業主對記者表示，不能接受錦堂房地產的換購和退款方案，他們認為開發商這是在變相漲價。錦堂房地產負責全權處理該事件的人為河北得正律師事務所李海峰律師，李海峰認為“漲價”說法不準確，因為該項目土地性質由原來的40年變更為70年，項目可售面積減少了三分之一，且額外增加了公建面積以及保障房8821.46平方米，項目各項成本都上升了。

　　因業主與開發商簽訂的非正式購房合同，目前雙方正膠著不下。武先生購買新合國際房源時，單價為三四千元，而現在新合國際在售的1、2、4號樓在售房源單價約為20000元/平方米，價格翻了近五倍，當時的總房款即使退回來，按照現在的價格，首付都不夠，雙方膠著背后的利益互博不言而喻。

　　2015年開始銷售的學府名城項目，目前還未取得預售許可證，“證件正在辦理，順利的話明年就下來了”。 銷售稱石家莊市場一般都是邊賣邊辦證，等到準現房的時候就基本沒房源了，而五證齊全的房子價格更貴，這讓“無證”的房子有了市場。

　　在石家莊住建局官方網上有不少“風險提示”項目。據住建局《2017年政府信息公開工作年度報告》，2017年以來石家莊住建局對58個房地產開發項目分12次進行了風險提示，同時對開發商、中介機構提出規范要求，未取得《商品房預售許可證》的項目一律不得預售、不得提供中介服務。

　　但違規銷售仍然存在，公認歷史遺留問題是主要原因之一，為此石家莊政府2017年4月底出臺了《關于進一步加快房地產專項整治項目手續辦理的有關規定》，指出要破解歷史遺留項目因時間長、拆遷難、政策變化等原因，造成項目成本增加、資金困難，手續難以推進等難題。

　　世聯行提供的《石家莊2017房地產市場報告》（以下簡稱“世聯行報告”）中指出，2017年石家莊主城五區土地仍以補證為主，補證地塊30宗，占住宅商服類土地總成交面積的64.71%，平均地價633.25萬元/畝，在政府加速處理違規項目下，短時間內補證依然是市場主流。

　　石家莊市住建局房產市場監管處相關負責人表示，不否認市場存在違規銷售情況，但往往銷售手段非常隱秘，難以發現。住建局設有稽查大隊，會進行日常巡查，一旦發現違規，會進行立案處理。對“零”證件項目會進行風險提示，規定沒有預售證不得宣傳、不能售賣，私自設立售樓部的要求關閉。

　　“對于明知不具備銷售條件還繼續購買，承擔的風險應該在一些法律法規上有所體現。作為監管部門，我們能做的就是加大巡查力度，加大違規處罰力度。我們還考慮把違規銷售的開發商資質吊銷，但沒有政策依據。”該負責人說。

　　多措并舉加大監管力度

　　事實上，2017年石家莊市監管部門在房地產市場上耗費了不少心血，多次出臺調控措施。

　　2016年3月在全國樓市去庫存大背景下，石家莊市出臺了去庫存措施，規定首付最低20%，同時降低公積金提取門檻、降低購房稅率等，鼓勵購房。趙女士告訴記者，自己帶著職業警覺性，看到政策后意識到房價會漲，當即買了一套房。

　　“世聯行報告”中2016~2017年主城五區商品住宅均價月度走勢表顯示，2016年3月均價為7847元/平方米，到2016年12月已經漲到了15079元/平方米。

　　2017年3月17日，石家莊出臺調控措施，從限購、限貸、調整公積金三個方面提高了購房門檻。2017年9月23日，石家莊出臺調控補充措施，啟動限售，再次提高了外地人口在石家莊購房的門檻。

　　“市場一下子冷清了，交易大廳沒人排隊了，人最多的時候交易大廳一天最多辦一百多個證，限售后一天最少的是辦理了6個證件”，趙女士告訴記者，石家莊市場“繁榮”的時候，交易大廳從早上四點多就要開始排號，門都不好進。

　　石家莊住建局提供的數據顯示，2017年全年商品房均價10556元/平方米，同比上漲18.05%（1~11月同比上漲19.7%，漲幅回落1.7個百分點）。商品住房10247元/平方米，同比上漲21.44%（1~11月同比上漲22.38%，回落約1個百分點）。

　　2017年全年數據與2017年1~11月相比，商品房和商品住房均價同比漲幅趨緩，2017年12月單月商品住房成交均價9803元/平方米，同比上漲0.13%，環比下降0.95%，商品房價格與2016年10月相比下降9.3%。

　　據石家莊住建局交易管理處張處長介紹，2017年除啟動“四限”政策之外，還將原來規劃為商業但尚未落地的項目進行了商改住，增加住宅供應量，同時實行新建商品房的價格審核監制制度等，加強了對中介的管理。

　　“新建商品房報預售開始，開發企業要擬定預售價，預售價報到物價部門去審批，物價部門根據周邊市場均價來確定是否合理，一旦發現銷售價格比備案價高，物價部門會進行相應的處罰。”

　　本地人口剛需性購房，石家莊對周邊縣市的吸附能力增強吸引了一部分置業人口，加之全國性品牌房企進入對市場改善性需求的刺激，都是造成石家莊市場活躍的因素。

　　進入2018年，監管力度也呈現出“緊咬不松”的狀態，石家莊樓市在解決歷史遺留的“補證”問題的同時，還要思考如何具體落實對房企銷售環節的監管，真正實現一房一價。

責任編輯：關海豐