互聯(lián)網(wǎng)巨頭闖入 萬達(dá)輕資產(chǎn)模式迎“大考”

　　導(dǎo)讀：由于認(rèn)識到商業(yè)運營中的線上線下融合的大趨勢，王健林急需對線上進(jìn)行強化。因此，除資金層面的考量外，此次騰訊、京東、蘇寧的入股，從業(yè)務(wù)層面來說，被認(rèn)為用于補強萬達(dá)線上業(yè)務(wù)的“短板”。

　　來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

　　本報記者 張敏 北京報道

　　1月29日，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)在北京簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達(dá)商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。同時，萬達(dá)商業(yè)將更名為萬達(dá)商管集團(tuán)，退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。萬達(dá)商管也成為輕資產(chǎn)公司，并謀求在A股上市。

　　1月30日早間，萬達(dá)在官網(wǎng)聲明，2017年萬達(dá)集團(tuán)年報中明確，今年成立地產(chǎn)集團(tuán)，繼續(xù)開發(fā)萬達(dá)廣場重資產(chǎn)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在將文旅、酒店等重資產(chǎn)項目出售之后，萬達(dá)商業(yè)又將其核心資產(chǎn)——萬達(dá)廣場——做出進(jìn)一步拆分。其中，未來的輕資產(chǎn)公司萬達(dá)商管將成為未來A股上市的主體，重資產(chǎn)公司萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)則被剝離上市資產(chǎn)包。

　　有分析指出，輕重資產(chǎn)的拆分，以及騰訊、蘇寧、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的加入，標(biāo)志著萬達(dá)對輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步強化。其中，一直未能達(dá)到預(yù)期的電商業(yè)務(wù)，有望借此機會重整旗鼓。但由于萬達(dá)內(nèi)部業(yè)務(wù)錯綜復(fù)雜，此次調(diào)整，將牽涉到其他板塊的業(yè)務(wù)前景。且合作的實際效果如何，目前仍需觀察。

　　“押寶”輕資產(chǎn)

　　萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)是目前萬達(dá)旗下四大業(yè)務(wù)集團(tuán)（其余三個為文化、網(wǎng)科、金融）之一。2014年12月，由大量國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目組成的資產(chǎn)包“萬達(dá)商業(yè)”，在港交所實現(xiàn)上市，成為當(dāng)年港股規(guī)模最大的IPO。2016年9月，公司完成私有化，并謀求在A股上市。

　　根據(jù)萬達(dá)商業(yè)于2015年9月報送的招股書，擬上市的資產(chǎn)包中，主要有商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類項目。其中，商場（包含商場管理運營）主要是萬達(dá)商業(yè)的第三代產(chǎn)品——萬達(dá)廣場。

　　2017年7月，萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)將旗下13個文旅項目91%的股權(quán)，以及76個酒店項目，分別售予融創(chuàng)和富力。從而實現(xiàn)這部分重資產(chǎn)的剝離。隨后，負(fù)責(zé)文旅項目運營管理的萬達(dá)文化旅游創(chuàng)意集團(tuán)有限公司，以及負(fù)責(zé)酒店項目運營管理的萬達(dá)酒店管理（香港）有限公司，被注入香港上市平臺萬達(dá)酒店發(fā)展。但這兩個公司的業(yè)績歸屬于萬達(dá)文化集團(tuán)。

　　上述交易和調(diào)整后，萬達(dá)商業(yè)旗下的主要資產(chǎn)為萬達(dá)廣場。相比文旅和酒店項目，萬達(dá)對該項目的運營更為成熟，并多次強調(diào)其“核心資產(chǎn)”的地位。

　　截至2017年底，中國開業(yè)萬達(dá)廣場235個，年客流31.9億人次。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2017年的年會上強調(diào)，要加快萬達(dá)廣場全國布局，盡快多簽多建項目，更早將萬達(dá)廣場發(fā)展到千店規(guī)模。

　　這部分資產(chǎn)為輕重結(jié)合。其中，2016年之前開業(yè)的萬達(dá)廣場主要是重資產(chǎn)，之后開業(yè)的萬達(dá)廣場多以輕資產(chǎn)的形式運作。

　　萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略分為兩類：一是與“有錢沒地”的機構(gòu)合作開發(fā)投資類萬達(dá)廣場；另一類是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬達(dá)廣場，凈租金收入3：7分成（萬達(dá)占30%）。其中，后者為萬達(dá)力推的模式。

　　此次輕、重資產(chǎn)的拆分，也凸顯出萬達(dá)對輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視。按照王健林在2017年年會上的說法，重資產(chǎn)的地產(chǎn)集團(tuán)“不求做大，主要看利潤”。輕資產(chǎn)則要謀求上市。

　　自2015年萬達(dá)提出實施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來，在萬達(dá)商業(yè)的收入中，輕資產(chǎn)占比就不斷提升。2017年，萬達(dá)商業(yè)的租金收入為255.2億元，同比增長30.3%，占商業(yè)地產(chǎn)總收入的22.7%。即將成立的商管集團(tuán)，承載了萬達(dá)極大的期待。王健林就強調(diào)，“優(yōu)秀人才向商管傾斜，萬達(dá)學(xué)院培訓(xùn)也要向商管傾斜”。

　　補強線上“短板”

　　在萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入構(gòu)成中，租金是主要部分。作為商業(yè)地產(chǎn)運營最核心的收入來源，租金收入受空置率、商業(yè)業(yè)態(tài)、商場營業(yè)額、期待回報率等多項復(fù)雜因素的影響，但可綜合歸根于“運營效率”一項。

　　商業(yè)地產(chǎn)運營能力被萬達(dá)視為核心資產(chǎn)，但這些年來，這一能力一直受到電子商務(wù)的考驗。

　　對此，萬達(dá)廣場一度增加了娛樂、健身、餐飲、兒童等體驗式業(yè)態(tài)。按照王健林的說法，未來三年內(nèi)要將萬達(dá)廣場體驗業(yè)態(tài)提升到65%，五年力爭提升到70%。

　　另一方面，萬達(dá)希望打通線上和線下，并為此成立了飛凡電商。

　　目前，飛凡電商是萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)旗下的一項業(yè)務(wù)。但飛凡電商對于融合線上線下的效果，并不盡如人意，去年飛凡還傳出大規(guī)模裁員的消息。

　　由于認(rèn)識到商業(yè)運營中的線上線下融合的大趨勢，王健林急需對線上進(jìn)行強化。因此，除資金層面的考量外，此次騰訊、京東、蘇寧的入股，從業(yè)務(wù)層面來說，被認(rèn)為用于補強萬達(dá)線上業(yè)務(wù)的“短板”。

　　目前，幾方合作的細(xì)節(jié)尚未明確，但從各家公開表態(tài)，不難分析未來的融合方向。萬達(dá)方面表示，重新定位的萬達(dá)商管集團(tuán)將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業(yè)資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費”商業(yè)模式，為中國消費者提供更智慧、更便捷的消費體驗，實現(xiàn)實體商業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的雙贏。

　　對于和蘇寧的合作，王健林曾在去年12月的“蘇寧智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)布會”上透露，第一是更多的門店合作；第二是萬達(dá)將為蘇寧規(guī)模化地定制商業(yè)中心；第三是在資本層面的深度合作。

　　電商戰(zhàn)略分析師李成東向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，互聯(lián)網(wǎng)巨頭看中萬達(dá)的線下資源。萬達(dá)則看重互聯(lián)網(wǎng)公司的線下延伸能力，以及大數(shù)據(jù)優(yōu)勢。對于后者，萬達(dá)希望借助更為優(yōu)化的客戶數(shù)據(jù)，來提升商業(yè)地產(chǎn)的運營效率。

　　他認(rèn)為，就萬達(dá)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，運營模式和主要收入來源都不會發(fā)生根本性改變。但從理論上講，若融合得順利，將有效實現(xiàn)運營效率的提高。

　　2014年至2017年，萬達(dá)廣場的租金收入分別為110.8億元、144億元、195.8億元和255.2億元，增長迅速。若萬達(dá)廣場的開業(yè)數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，運營效率進(jìn)一步提高的話，這部分收入的可增長性值得期待。

　　此外，萬達(dá)酒店發(fā)展平臺上的兩個輕資產(chǎn)公司，也有望受益于互聯(lián)網(wǎng)巨頭的介入。

　　網(wǎng)科集團(tuán)將受波及

　　值得注意的是，幾家互聯(lián)網(wǎng)巨頭的殺入，可能會影響到萬達(dá)網(wǎng)科集團(tuán)的業(yè)務(wù)。除飛凡電商外，萬達(dá)網(wǎng)科旗下的數(shù)字商業(yè)、智慧生活等業(yè)務(wù)，都服務(wù)于商業(yè)地產(chǎn)運營。

　　2017年，萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)收入58.6億元，完成年計劃的90.1%。是萬達(dá)各項業(yè)務(wù)中，完成率最低的一項。萬達(dá)曾對網(wǎng)科進(jìn)行大量投入，但在外界看來，這一業(yè)務(wù)部門始終存在定位不清、戰(zhàn)略搖擺不定、業(yè)務(wù)優(yōu)勢不明顯等問題。王健林也在年會上批評該業(yè)務(wù)板塊，“錢不能給得太多”。

　　王健林在年會上表示，網(wǎng)科集團(tuán)暫不安排收入計劃，上半年內(nèi)因與世界級網(wǎng)絡(luò)巨頭戰(zhàn)略合作，待落地再安排。在此次與騰訊的合作中，就明確騰訊將推進(jìn)與萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)的戰(zhàn)略合作。但同時，萬達(dá)將保持對線上線下融合發(fā)展的主導(dǎo)權(quán)。而蘇寧、京東的線上資源導(dǎo)入，也有可能波及萬達(dá)網(wǎng)科的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。

　　一位不具名的分析師認(rèn)為，由于存在諸多重合之處，萬達(dá)有可能會將網(wǎng)科的部分業(yè)務(wù)外包或裁掉（如智慧生活），但也會保留自身的核心競爭力。具體情況，要視幾方的合作細(xì)節(jié)來定。

　　在她看來，王健林并未完全放棄網(wǎng)科的業(yè)務(wù)，但對業(yè)績的預(yù)期會有所下降。她表示，在互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的前期，往往都需要大量資金投入，還有積累用戶所需的時間。靠自身能力的話，萬達(dá)恐怕很難在短期內(nèi)重振這塊業(yè)務(wù)。

　　對于此次合作的前景，受訪者普遍持保留態(tài)度。RET睿意德董事索姍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，萬達(dá)作為商業(yè)巨頭，向線上融合的嘗試值得贊許，但效果如何仍需觀察。在她看來，戰(zhàn)略導(dǎo)向、管理模式、企業(yè)文化等的不同，都有可能影響到合作的結(jié)果。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)巨頭與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的融合，目前尚無成功的先例。2014年，萬達(dá)、百度、騰訊宣布，合資成立萬達(dá)電商（即萬達(dá)飛凡），萬達(dá)持股70%，另外兩家持股為15%。2016年8月，飛凡宣布，騰訊和百度未投入任何資金。三方合作就此宣告結(jié)束。

　　亞豪機構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此次萬達(dá)引入的互聯(lián)網(wǎng)資本方都較為強勢，會對萬達(dá)一貫的強勢管理帶來沖擊。如何平衡這種博弈，將在很大程度上決定此次合作的效果。

責(zé)任編輯：李堅 SF163