想住得舒服，這種方式最省錢

　　來源： 理財周刊

　　作者：甄愛軍

　　換租逐步被接受

　　如果買了房，你還會選擇租房嗎？答案是“會”。

　　所謂換租，即租出自己擁有產權的住房，轉而租賃其他品質更好的房子，從而以較小的成本實現改善居住條件的夢想。與換房相比，換租具有門檻低、壓力小等優點，不失為一種好的選擇。

　　目前已經有不少人采取換租這種方式來實現改善居住條件的目的，“有房一族”在改善居住條件時，并沒有按照慣例選擇“以小換大”，而是選擇換租方式。

　　據上海鏈家市場研究中心統計數據分析，在上海，自身擁有住房，仍需要另行租房滿足居住需求的“換租族”而形成的需求約為8000多套，占整個租房需求比重達到6%。

　　進一步研究發現，換租人群涵蓋了各個年齡階段和人生階段，雖然各類人群換租的目的各不相同，價值觀、消費觀、生活方式也有很大區別，但都有著同樣的目的，即為了更加接近自己想要的生活而選擇換租。統計結果顯示，70后、80后成為換租主力，占比接近四分之三；進入職場時間不算長的90后群體，占比也達到了18.6%。

　　相比換房而言，換租更為易于實現，因而換租群體有不斷擴大的趨勢。在大型城市，尤其是一線城市，住房需求的細分升級正在迅速發展，生活多元化帶來的居住多元化，“換租族”以自身相對有限的資源，盡早獲得幸福指數更高的生活。雖然從目前來看，換租群體占整個租房需求比重并不高，但已有更多的“有房族”愿意接受這種方式。

　　租賃市場趨于規范

　　由于國家對住宅租賃市場的重視程度已經大幅提高，包括市場供應、政策環境等都出現了明顯改善，從而使得換租實施起來變得更加容易。

　　最近兩年以來，國家不斷出臺政策，全面推進培育和發展住房租賃市場。從2016年6月從國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》開始，直到2017年7月，九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點，住宅租賃不斷升溫。

　　此外，各地方政府也積極響應，紛紛出臺政策。如北京市在2017年兩會期間將“培育和規范發展住房租賃市場”作為2017年的主要任務。上海市在住房發展“十三五”規劃中提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套，加快住房市場向租售并舉轉變。根據中原地產研究中心統計數據，截至2017年底，全國已經有超過12個省份、50個以上城市發布了租賃政策。

　　梳理現有政策，不難發現租賃新政主要從4個方面來促進住宅租賃市場發展。首先是加大供給，除了加大租賃用地供給、利用集體用地建設租賃住房等，同時還鼓勵房企轉型開展住房租賃業務、培育專業化住房租賃企業。其次是從金融方面給予扶持，允許提取住房公積金支付房租、對租賃企業給予融資支持、推進REITs試點。第三則是利用財政手段推動發展，包括稅收優惠以及公租房貨幣化等方式。最后是加強與住宅租賃有關的法律法規建設，同時切實推進租購同權。

　　通過種種行之有效的手段，租房市場亂象將會得到逐步改善，包括群租、中介以種種理由克扣承租人押金、出租人隨意上調租金、出租人隨意終止租賃合約等現象將會慢慢減少，甚至租房也能享受到與買房同等的權利，這些變化都會吸引人們選擇租房。

　　換租好處多多

　　從經濟角度來判斷，換租不僅能夠輕松實現改善居住條件目的，同時在資金利用效率方面也要高出買房不少。

　　首先是換租可減輕換房帶來的成本壓力。以上海為例，按照目前的房價水平，在市中心區域購置一套品質不錯的三房，總價約1200萬元。根據目前信貸政策規定，二套房貸首付為七成，因此首付款需840萬元，然后申請360萬元房貸。假設還款期限為20年（等額還款法），房貸利率在現有基準利率基礎上上浮1.1倍，月供達到2.45萬元。

　　但如果是租房，又是怎樣一番情形？記者通過徐家匯附近的房產中介了解到，目前徐家匯核心商圈的三房月租金在1.6萬元左右，包括永新城、東方曼哈頓、亞都國際名園等品質不錯的住宅小區三房租金水平均是如此。通過買房與租房對比不難發現，只需花費買房月供的三分之二的資金，在無需再支付一筆巨款的基礎上，就能住上相同的房子，壓力孰大孰小，不言而喻。

　　而如果采取換租方式，又是怎樣一種情形？如果在徐家匯附近有一套兩房，按照目前的租金水平，每月可收到7000元的房租，在此基礎上換租三房，每月只需增加9000元，便可住上三房。與買房所需的2.45萬元月供相比，僅三分之一強而已。兩相對比，也是租房來得更加輕松。

　　再從資金利用效率來說，租房方式利用效率更高。還是以上述案例舉例說明，如果可全款購房，雖然購房者能夠實現改善居住條件的目的，但卻不得不將1200萬元全部沉淀在不動產上面。如果采用租房的方式，1200萬元全部用來投資風險最小的銀行理財產品，按照目前一年期產品平均5%左右的平均預期收益率估算，每年可以獲取60萬元的收益，不但能夠完全覆蓋租房支出，還能多出40余萬元資金用于提高生活品質。

　　與“賣小換大”方式相比，也是換租更為輕松。假設出售自有房屋可獲600萬元，那么自己再掏240萬元，然后還要承擔2.45萬元的月供，才能住上價值1200萬元的三房。但如果選擇租房，自有240萬元資金購買理財產品，每年可以獲得12萬元收益，自有房屋租金收益約8萬元，兩項收益相加，足以支付換租開支。

　　適應變化當好房東

　　如何才能成為以租養房達人？關鍵還在于要主動適應市場變化，加強出租房管理，以便能夠獲取穩定持續的租金收益，從而實現換租。

　　首先是認清未來市場趨勢。不可否認的是，隨著各路資金的進入，未來住宅租賃市場供應主體會出現明顯變化，對于個人房東來說，未來面對的競爭對手不僅僅只是其他個人房東，有可能需要面對管理規范、服務到位的大型開發商。

　　近兩年來，長租公寓爆發式增長，開發商、中介機構、酒店運營商、創業企業以及金融資本紛紛大舉搶占市場蛋糕。諸如較早布局的萬科泊寓，已經覆蓋24個一線及二線城市，累計開業82個項目，開業約2.4萬間，規模遠高于其他房企的長租公寓，其計劃3年拓展45萬間。還有剛入局者碧桂園，計劃3年內發展100萬套長租公寓，年收入租金達到240億元。保利地產在租賃住房REITs上取得較大進展，計劃3年內完成30萬套長租公寓房間。此外，金地、招商蛇口、朗詩、佳兆業、遠洋等房企也都已擁有自己的長租公寓品牌。

　　分散式公寓運營商規模也在不斷擴大。目前最大的是鏈家自如，已開業房源超過50萬間；第二名的我愛我家相寓，已開業房源超過40萬間；集中式公寓運營商規模最大的是魔方公寓，已開業房源43500間。

　　業內人士分析指出，相對個人房東來說，企業這種“非人格化”的主體，其運作的方式是按政府和企業制度辦事，往往能有效減少租房服務過程中的隨意性，租賃服務水平會得到顯著提升。因此，在這種情況下，如何直面來自機構的競爭壓力，是個人房東亟待解決的現實問題。

責任編輯：謝海平