1月29日，騰訊作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。據此估算，萬達商業估值約2429億元。

　　這是全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一。

　　1月29日晚間，萬達集團微信公眾號發布的這則重磅消息點燃了資本圈，這是萬達商業回A進程沉寂相當一段時間后的首次進展。值得重視的是，萬達集團明確指出，上述戰略投資者加入后將推動萬達商業盡快上市。

　　投后萬達商業體量有多大？

　　根據上述各商業巨頭的投資金額測算，萬達商業的估值約為2429億元。

　　萬達商業是萬達集團旗下重要的商業地產板塊，以1月29日收盤價來計算，同屬地產板塊的投資方融創中國（01918.HK）的市值約為1685億港元；碧桂園（02007.HK）市值3456億港元，約合人民幣2798億元；而前段時間登頂全球房企市值冠軍的萬科A+H市值共約4162億元人民幣。

　　去年11月引入600億元第三輪戰投的恒大地產估值已達4251.9億元。由此可見，萬達商業投后估值與碧桂園相當。

　　作為萬達集團旗下核心企業，是全球規模最大的實體商業巨頭，萬達商業的主營業務是搭建線下消費平臺為目的的商業地產投資、運營管理。截至2017年底，萬達商業持有已開業商業面積3151萬平方米，在中國開業萬達廣場235個，年客流量31.9億人次。

　　從財務數據來看，萬達商業經審計的2016年實現營業收入1298.55億元，實現凈利潤328.85億元；2017年上半年實現營業收入600.39億元，實現凈利潤90.47億元。

　　（萬達財務數據，巨潮截圖）

　　截至目前，萬達集團持有萬達商業43.712%股份，王健林直接持有萬達商業6.24%股份，王健林為萬達商業實際控制人。

　　而退市投資人持有萬達商業14.273%的股份，騰訊等各方的入局也意味著萬達商業從H股私有化退市時引入的投資人將悉數撤退。

　　（萬達股權圖，巨潮截圖）

　　巨頭們啪啪打算盤

　　1月29日晚，蘇寧云商（002024）也發布了這則消息，透露了其投資額。公告稱，蘇寧云商或其指定的子公司計劃出資人民幣95億元或者等值港幣購買萬達商業股東持有的約3.91%股份。

　　具體購買情況包括兩個部分：

　　首先購買萬達商業H股退市時引入的退市投資人擬出售的其所持有的萬達商業股份；

　　其次，蘇寧云商投資款在購買退市股份之外仍有剩余的，應與萬達集團簽署股份轉讓協議，并將剩余的投資款全部用于購買萬達集團轉讓的持有萬達商業部分股份。

　　投資完成后，蘇寧云商可委派一名人員作為列席代表列席萬達商業董事會，但不享有投票權。

　　萬達商業此次引入的戰投可謂是大牌云集，從上已經大致可以窺見蘇寧的投資成本，除去蘇寧，騰訊、京東和融創平均每方將出資82億元。商業巨頭湊在一起做買賣，那么這筆生意到底劃不劃算？

　　高景資產總裁薛冰巖算了這樣一筆賬：

　　1、萬達商業在港股私有化之后有資金困境，按照約定，假如萬達8月份之前未能在A股上市，支付給私有化資金的成本大概有300億，這是極大的資金壓力；

　　2、按照340億占比14%的股份來看，萬達商業的估值約為2429億元，按照萬達商業持有的3151萬平方米物業計算，每平方米物業價值僅為7707元，這顯然是極為有吸引力的估值水平；

　　3、無論是騰訊和京東，還是蘇寧，在新零售業態發展如火如荼的今天，都對線下商鋪資源有較強烈的需求，而萬達商業正好能夠滿足這種需求。

　　對市場影響及投資機會而言，對蘇寧來說，張近東提出來要在2018年開8000家店，入股萬達商業可能有利于進一步加強與萬達的合作，快速實現開店目標；對騰訊而言，可能更多地是一種財務投資；對京東而言，也有利于其線下店鋪的開拓。

　　小e覺得這賬本里滿滿都是信息。

　　蘇寧在自家的微信公眾號里也啪啪打起了算盤，稱這次投資是公司新智慧零售大開發戰略自2017年底發布后公司具有戰略性的重要一步。

　　蘇寧稱，公司計劃未來三年將蘇寧互聯網門店拓展到2萬家左右、面積達到2000多萬平方，其中，2018年新開店數量將達到5000家。

　　蘇寧認為，自己和萬達商業的互補性非常明顯，對于蘇寧來說，萬達商業擁有完善的商業廣場物業資源以及豐富的品牌商戶資源，具有較大的線下入口價值；而對于萬達來說，蘇寧有著豐富的零售業態以及龐大的物業資源需求。

　　一方面蘇寧可以加快線下蘇寧易購、母嬰、超市等專業店面以及蘇寧易購廣場多業態店面的布局，進一步完善蘇寧智慧零售網絡布局；同時萬達商業下屬物業也實現了穩定的租金收入，有助于物業估值提升，實現穩定的投資回報；此外，雙方還將在會員數據、金融服務、倉儲物流、物資采購等多方面開展一系列合作。

　　萬達商業又有啥盤算？

　　蘇寧提到，其單面進入萬達商業后，能夠為萬達商業提供穩定租金，有助于物業估值提升，而萬達自身還有其他的盤算。

　　針對此次投資，萬達集團表示，引入新戰略投資者后，萬達商業將更名為萬達商管集團，1至2年內消化房地產業務，萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

　　這從萬達2017年的部分業務調整已經可瞄見端倪。2017年，萬達經歷了638億元世紀并購案，將旗下的13個萬達文旅城賣給了融創、77個酒店賣給了富力，與此同時，萬達保留文旅項目的品牌及運營管理權，這是萬達實現輕資產戰略落地的重要一步。

　　重新定位的萬達商管集團將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費”商業模式，實現實體商業與互聯網企業的雙贏。

　　另外，借此次戰略投資，萬達重提了萬達商業的上市計劃。

　　萬達商業于2014年12月23日在香港聯交所上市，創下了港股市場規模最大的IPO。但上市后，萬達商業估值遠遠低于同類A股上市公司，其股本結構中實際可流通的股票數量也一直維持在較低水平，融資能力大受限制。

　　不足兩年時間之后， 2016年9月20日，萬達商業在香港聯交所完成私有化退市。自去年萬達商業進入IPO排隊的消息爆出之后，關于其回A的消息已經沉寂了相當一段時間。

　　e公司曾經梳理在萬達商業私有化進程中，多家A股上市公司隱身于9家私有化財團中，包括皇氏集團、國中水務、杉杉股份、工商銀行，以及中國中鐵、中國平安、中航資本等“中字頭”公司。目前暫不清楚將要交出萬達商業14%股份的退市投資人中是否都包括這些公司。

　　此前有媒體報道，萬達商業私有化項目書顯示，萬達在私有化時簽訂一份對賭協議，協議稱，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市，大連萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

　　正如上面分析，對賭協議即將到期，而萬達商業回A暫無明確進展，萬達要付出的私有化資金成本將非常高昂。

　　小e在此梳理了一下萬達商業從港股退市與A股上市之路。

　　2014年12月，萬達商業在香港聯交所掛牌上市，發行6.52億的港股，每股發行價48港元。但萬達商業在港股的表現卻不盡如人意，最高價每股78港元，而最低價卻低到了31.1港元。

　　2015年9月，萬達商業向中國證監會遞交了招股說明書，按照萬達商業披露的A股新股發行計劃，總計發行不超過2.5億股新股，募集資金120億元，折算下來平均每股發行價為48元。

　　2016年3月30日晚間，萬達商業（3699.HK）發布公告稱，擬進行H股全面收購要約。要約收購價格將不低于48港元。

　　2016年9月20日，登陸港交所637天的萬達商業正式退市，從H股退市之后的萬達商業全力謀求在A股的上市。

　　2017年3月3日，證監會發布的最新版首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況表格中，萬達商業的狀態由此前的“已受理”轉為“已反饋”。

　　2017年7月10日，萬達商業和融創中國（01918.HK）聯合發布，融創房地產集團以335.95億元收購萬達旗下76個酒店，同時萬達以295.75億元的價格，將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創。從萬達的管理結構上來看，萬達文旅城項目和酒店業務都是正在謀求回歸A股的萬達商業的重要構成部分。此前，證券時報曾報道，據萬達內部人士稱，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在于“定性”：萬達商業不希望被劃入房地產板塊。

　　在今晚，萬達公告表示，引入新戰略投資者后，萬達商業將更名為萬達商管集團，1至2年內消化房地產業務，萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

　　王健林的“劇透”

　　實際上，對于萬達商業的調整，王健林在“萬達集團2017年年會”上早有提及。

　　數據顯示，萬達商業收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%，同比減少21%。其中，房地產收入831.7億元，完成年計劃的104%，同比減少23.7%；租金收入255.2億元，完成年計劃的101.4%，同比增長30.3%。

　　萬達年會上，王健林透露，今年為了適應轉型，也為了資本市場需要，萬達擬對公司管理架構進行調整，主要是商業地產進行架構調整。

　　一方面是成立商管集團，將原來商業地產更名，成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，使公司戰略更清晰，商業模式更純粹，也為了使市場估值更高。將來商管就是收租金，利潤每年兩位數增長，在此基礎上，再通過線上線下融合做一些東西出來，這樣公司市場估值會更高。新的商管公司將是以輕資產為主、重資產持有為輔的企業。新的商管集團將是萬達集團核心企業。

　　另一方面是成立地產集團。第一要負責消化商管集團的地產業務，但利潤歸商管。第二要開發萬達廣場重資產，也不排除純粹搞一些住宅開發。第三也可以輸出品牌管理。地產集團不求做大，主要看利潤。地產集團的主要任務就是建萬達廣場，另外捎帶搞點業務就行。

　　此前，“世紀大交易”后，萬達已將文旅和酒管這兩個輕資產部分注入到香港上市公司萬達酒店發展（00169.HK）中，目前該上市公司1月19日因涉及非常重大收購事項暫時停牌，而萬達商業A股IPO正在排隊中。于是市場猜測，以文旅和酒店管理為主的輕資產業務在香港上市，以“萬達廣場”為主的輕重結合資產則謀求在A股上市，是萬達資本市場布局的方向。

　　此外，在談及2018年的主要工作安排時，王健林再次強調，要繼續降低企業負債，清償全部海外有息負債。

　　“萬達集團將采用一切資本手段降低企業負債，包括出售非核心資產、保持控制權前提下的股權交易、合作管理別人的資產等等。萬達要逐步清償全部海外有息負債，萬達商業退市資金也有了可靠方案。同時計劃用兩到三年時間，將企業負債降到絕對安全的水平。今天我可以在這里負責任地說，萬達集團在全球絕不會出現任何信用違約！萬達30年沒有出現一起信用違約，我們把信用看得比資產、利潤更重要。”他說。

責任編輯：白仲平